一、容積率的內涵及其特性 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內,房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異。因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價**重要的因素。容積率具有如下特性: (一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關系可表示為:R=C·H,此種情況下,建筑層數與容積率成正比例關系。 (三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā),建設房屋。 房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費 樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率 因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。 (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調,城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
全部3個回答>土地為什么要限制容積率
131****9435 | 2018-06-28 15:41:49
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143****8698
首先,容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低,從而影響到地價。
查看全文↓ 2018-06-28 15:42:19
由于建設項目在興建時并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底,因而容積率與樓層數目并不完全相等,特別是某些地段,建筑物的建設規(guī)劃要求留一部分空地,作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價格是預期收益的資本化,在建筑單方售價和建造成本保持不變的情況下,提高容積率指標,就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積,不僅能夠增加銷售收入,而且由于每建筑平方米分攤的地價額減少,總成本降低;在一定程度上又獲得更多的經濟剩余,純收益增加,地價上升;反之,容積率降低,土地開發(fā)收益降低,地價下降。
其次,容積率對地價作用的程度具有一定區(qū)域性。
容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大,容積率對地價的影響程度愈大,地價隨容積率的變化幅度愈大;城市規(guī)模愈小,容積率對地價的影響愈小,許多小城鎮(zhèn)在土地流轉或規(guī)劃建設項目時根本沒有容積率控制。另外,同一城市不同區(qū)位容積率對地價的影響程度也存在著顯著的差異,從市中心到外圍地區(qū),容積率對地價的作用程度逐漸減弱。
第三,容積率對地價的影響具有分用途性。
在一個城市中,不同的用地類型,其容積率對地價影響程度也不一樣,對商業(yè)用地地價影響**大,住宅用地次之,工業(yè)**弱,工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例,對同一幢建筑物而言,每平方米建筑造價是相同的,但建筑物在銷售或出租時,各層的銷售價格或租金卻有較大差異,這主要是因為各樓層的樓面地價不等而引起的。地價分配率是指各樓層樓面地價與總地價的比率。對商業(yè)用地來說,層次越高,其樓面地價越低,因而,隨著樓層數的增高,地價分配率呈遞減趨勢。調查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況,利用租金剝離法測算出每層樓面地價,進行年期修正后,得出各層樓面地價分配率. 第四,規(guī)劃確定的總平均容積率對地價總體水平有較大影響。
從社會效益和環(huán)境考慮,大范圍用地的總平均容積率越低,就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間,但土地經濟效益就相應地越低,地價總體水平越低;從經濟效益和節(jié)約用地考慮,總平均容積率越高,土地使用強度越大,地價就越高,土地就越節(jié)約,但城市環(huán)境質量就會下降。另一方面,城市內分區(qū)片總平均容積率的高低分布決定了地價空間分布。 -
154****4204
大了你住在里面不舒服;
查看全文↓ 2018-06-28 15:42:09
小了土地利用率不足,浪費;
所以要控制。 -
145****9092
容積率關系到宗地的建筑面積,其他條件都一樣的兩宗土地,容積率不同,那么容積率高的宗地就可以建筑相對較多的建筑面積,這樣開發(fā)商的可出售面積就會高,掙得就多,土地價格就不一樣,所以必須要知道土地的容積率。
查看全文↓ 2018-06-28 15:42:02
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容積率關系到宗地的建筑面積,其他條件都一樣的兩宗土地,容積率不同,那么容積率高的宗地就可以建筑相對較多的建筑面積,這樣開發(fā)商的可出售面積就會高,掙得就多,土地價格就不一樣,所以必須要知道土地的容積率。
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問 為什么限制容積率答
實際容積率超過規(guī)劃容積率應該到國土部門補交土地出讓金即可?! ∪莘e率的概念: 容積率又稱建筑面積毛密度,是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到?! ∪莘e率項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。
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居住區(qū)的容積率是規(guī)劃部門根據周邊情況規(guī)定,并限制的。容積率=地上總建筑面積÷總用地面積容積率,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。
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問 為什么有容積率答
低容積率當然是好現(xiàn)象了!舉個簡單的例子你就會明白,比如一塊十平方米的地方,是一個人活動范圍大呢?還是五個人活動范圍大?這就是容積率的概念。
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