戶型為80平米和90平米的兩居室,附帶萬科品牌裝修,均價6700元/平米。非常滿足剛需購房者的需求。項目毗臨悠溪,西側(cè)濕地公園環(huán)伺,同時緊鄰三大商業(yè)中心。瞰景、出行、購物生活全方面給力。
全部3個回答>如何計算房價
134****5049 | 2018-06-30 15:18:31
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154****2588
房地產(chǎn)里總有一些特殊的現(xiàn)象和情況值得玩味,其中一定有一個現(xiàn)象叫:黃奇帆調(diào)控下的重慶
查看全文↓ 2018-06-30 15:22:07
這本來不算新聞,但是重慶獨特的房地產(chǎn)調(diào)控模式下房價呈現(xiàn)很多人看不懂的格局,特別是黃奇帆離開后的房價到底怎么走,成為很多人咀嚼的談資
我特別查閱了很多資料,包括各種黃奇帆的各種演講,幫各位總結(jié)一二,希望從這些內(nèi)容,可以幫助大家看清重慶的房價,以及調(diào)控房價,到底有哪些種可能
盡量用比較通俗的話來轉(zhuǎn)述黃奇帆的觀點
地產(chǎn)開發(fā)的源頭是:如何破18億畝紅線
**近在看一本奇書《常識》,里面有一個有趣的觀點,看待一個行業(yè)就像看待一部機(jī)器一樣,大齒輪永遠(yuǎn)會帶動小齒輪運行的,要做的就是掌控這個大齒輪,其他的元素都是客戶忽略的
那么對于房地產(chǎn)而言,如果只留下一個大齒輪的話,那么毫無疑問就是土地,其他元素和土地比起來可以說輕如鴻毛
那么談土地來說,18億畝紅線是繞不過去的一個命題。中國每十年要用掉1億畝耕地,有一個倒計時就是:再過30年,中國的耕地就要逼迫18億畝紅線了
那么能否降低這條紅線呢,黃奇帆的結(jié)論是:不能。
畢竟對于這么龐大人群的國度,很多的不可控,所以這根紅線一定要死守
但是死守這根紅線,本質(zhì)上也代表著房地產(chǎn)開發(fā)的可用地越來越少,不論是結(jié)構(gòu)里怎么調(diào)配,這樣的總?cè)萘恳恢痹谧兩?br/>
在這樣的基調(diào)下,房價一定是上漲的,物以稀為貴是**為簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識
很多人會提到降低工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的比例,增加住宅用地的供應(yīng)量,這可以解決一時但是解決不了根本,而且住宅體量的供應(yīng)一定要搭配對應(yīng)的配套,不然城市管理會不可控
那如何破掉這18億畝紅線呢 -
145****3471
政府調(diào)控房價的方法:
查看全文↓ 2018-06-30 15:21:28
1、調(diào)整利率的升降掌控房價;
2、降低出租自住房稅 ;
3、限制投資性房屋數(shù)量 ;
4、政府大力推行廉租房 ;
5、推行福利政策鼓勵租房 ;
6、重稅控制房產(chǎn)投機(jī) ,對于投機(jī)房產(chǎn)行業(yè)加大稅收比率。 -
132****6952
國家數(shù)據(jù)出來了,中國4月房價同比上漲12.8%。
查看全文↓ 2018-06-30 15:20:24
國家新政是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續(xù)上漲,但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策,新政本來就是不需房價下跌,但需和諧的溫和上漲。
漲價不是房漲價,房是每年都要折舊,漲價的原因是政府的土地漲價而持續(xù)增值的。
在國外因土地增值要收地產(chǎn)稅(物業(yè)稅,什么名稱不重要),國外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán),業(yè)主的土地增值了,國外的業(yè)主非常高興,當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國也準(zhǔn)備收,但問題是房是每年都在折舊跌價,中國的土地全部都是國家所有的,老百姓僅僅擁有使用權(quán)而已。土地又是持續(xù)上漲,增值部份也是國家的土地增值,問題是增值部份向誰收?政府找政府收?不可能。找老百姓收,那會抬高房的價格,造成房爆漲。

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問 房價如何計算?答
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問 房價如何計算答
房產(chǎn)的價值,從根本上講,一定是要由消費者愿意出的價錢決定的。而這個“愿意出”的價錢,說到底,就是國內(nèi)所謂的“剛需”,要花多少錢才能有個地方住。在美國,這個價錢是緊密和住宅房產(chǎn)的市場租金相聯(lián)系的。美國純投資房產(chǎn)的價格,一般保守的房價估算是單純由現(xiàn)金回報率來決定的,而不考慮對房產(chǎn)**的期待。房產(chǎn)是投資,比較股市,和銀行利息,要有一個相當(dāng)?shù)幕貓舐?。舉個例子來說,同樣的錢,放到銀行,回報率是2.5%,放到股市的共同基金,回報率是8%,投資到房產(chǎn),回報是如何呢?當(dāng)前美國的房產(chǎn),投資者一般要求投資量年回報率達(dá)到8-10%。投資人愿意出的房價,就是根據(jù)回報率來計算。換句話說,如果一個房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入(NOI)是每年2萬美金,那么按照10%的回報率,投資人所能承受的房價就是20萬美金。對于房價高的地區(qū),房價會反映到租金上。而租金,是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報的實際指標(biāo)。下面舉幾個具體的例子,對于投資房產(chǎn),租金每月增高20美金,房價就增高2400美金。如果投資的是一個100個單元的公寓樓,每個單元每個月增加房租20美金,會直接使房產(chǎn)增值24萬元。這是公寓樓受到很多投資人青睞投資的主要原因。購入管理,維修不良的公寓樓,重新裝修,增加入住率,增長租金,直接提高房價。舉個例子,一個100個單元的公寓樓,出租率60%,每個單元平均租金500美金。以10%投資回報率算,管理費和各種費用大致是房租的35%,房價是 月租500 x 100單元 x 60%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報率 =223萬美金。如果投資者投入100萬美金進(jìn)行裝修,每個單元投入1萬美金,把出租率提高到95,每個單元的租金提高到600美金,這樣計算的房價是:月租600 x 100單元 x 95%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報率 =445萬美金。可以看出,用增加現(xiàn)金回報的辦法提高投資房產(chǎn)的價值,是十分有效的。特別講一下一個商業(yè)房產(chǎn)的很重要的指標(biāo),還貸前現(xiàn)金凈收入(NOI)。一般的計算是,房租收入,減去空房率,管理費,維修費,保險費,地產(chǎn)稅,所得的凈收入。具體對于出租的住宅房產(chǎn),一般來講,空置率為租金的5%,管理費10%加上第一個月的房租,維修費為25%,保險費為5%,年地產(chǎn)稅為房價的2%。對于商業(yè)房產(chǎn),房主不要負(fù)擔(dān)管理費,維修費,保險,和地產(chǎn)稅。在長期的租約中,也不必考慮空房。對于公寓樓類型房產(chǎn),管理費一般為6-8%。
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問 請問房價如何計算答
計算公式:額本息還款法,即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息,每月還款計算公式為: 每月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款月數(shù)/[(1+月利率)還款月數(shù)-1] 另一種是等額本金還款法(利隨本清法),即每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減,每月還款額計算公式為: 每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+(本金-已歸還本金累計額)×月利率
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答
房價是怎么計算,先看看房價是怎么組成的,房價 = 拆遷成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時的稅金 + 開發(fā)商利潤 + 土建 + 設(shè)計費 + 安裝工程(上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費用 + 管理費 + 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請 + 送禮 + 人防易地建設(shè)費 + 地勘費用 + 證照費用 + 圖紙審查等。
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答
以下介紹二套房界定標(biāo)準(zhǔn):一、貸款買過一套房,通過房屋登記系統(tǒng)能查到房產(chǎn),再貸款買房——算二套。 二、貸款買過一套房,后來賣掉,通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn),但在銀行征集系統(tǒng)里能查到貸款記錄,再貸款買房——算二套; 三、全款買過一套房,通過房屋登記表系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn),貸款買房——算二套。 四、全款買過一套房,后來賣掉了,房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn),再貸款買房——算首套。 五、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的,銀行盡職調(diào)查核實購房人已有一套住房的,再買房——算二套。 六、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄,一套已還清,另一套未還清,此時再貸款認(rèn)定為三套房。 七、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄,全都已還清且出售,同時能夠提供兩套住房出售的證明,這種情況下雖然個人名下無房,但再貸款時也會被視為三套房。 八、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清,另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清,此時不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房,均視為三套房。 九、夫妻兩人,一方婚前買房使用商業(yè)貸款,另一方婚前購房用的是公積金貸款,婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款,根據(jù)新政雖然都是婚前的個人貸款行為,但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄,所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。 十、夫妻兩人,一方婚前有房但無貸款記錄,另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn),婚后買房申請貸款視為三套房。
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