??做房產(chǎn)中介在開業(yè)時(shí)候有什么風(fēng)險(xiǎn)

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• 143****7560

  房地產(chǎn)交易中，買賣或租賃雙方要注意防范各自的風(fēng)險(xiǎn)，同樣，作為房地產(chǎn)中介公司也應(yīng)注意防范自身的風(fēng)險(xiǎn)。
  一、托管定金、交樓押金、首期款處理等資金風(fēng)險(xiǎn)。
  當(dāng)一方違約時(shí)，是退還買方、賣方還是誰也不退，能否抵扣擁金?
  以托管的定金為例，如無特別約定，一般托管在中介公司的定金放款于賣方的條件是：賣方將紅本房地產(chǎn)證原件交予中介公司且查檔清晰后幾個(gè)工作日。但在交易過程中發(fā)生一方違約時(shí)，未達(dá)到合同約定的放定條件時(shí)，是否應(yīng)該退還守約方?
  買方認(rèn)為應(yīng)該退還給買方，其理由是：如果賣方違約應(yīng)該雙倍返還定金，而托管在中介公司處的定金屬于自己實(shí)際繳納，中介也不可能將其交給賣方，故應(yīng)退還給買方。
  賣方認(rèn)為應(yīng)該交還給賣方，其理由是：如果買方違約，則上述定金自然應(yīng)該交給賣方?jīng)]收;如果賣方違約，也不能放給買方，因?yàn)橘u方已經(jīng)向買方開具了定金收據(jù)，中介公司又向賣方開具了定金托管收據(jù)，因此托管的定金已經(jīng)屬于賣方所有，即若是賣方要雙倍返還定金給買方，也應(yīng)由買方向賣方直接主張，中介公司無權(quán)將屬于賣方的錢支付給買方。
  同時(shí)，擺在中介公司還有一個(gè)更重要的問題是，中介公司是否充分證據(jù)證明哪一方違約。
  因此，在實(shí)踐中買賣雙方發(fā)生因一方違約起訴至法院時(shí)，法院依據(jù)證據(jù)情況認(rèn)定的違約方未必與中介公司的判定完全相符，由此當(dāng)中介公司提前將定金放予法院認(rèn)定的“違約方”時(shí)，不時(shí)會(huì)被法院判定中介公司與“違約方”承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
  為此，為減少中介公司的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司在無證據(jù)證明任何一方違約的情形下，**好的做法就是——誰都不放，既不放給賣方，也不放給買方，當(dāng)然也不去抵扣傭金，直到雙方糾紛經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)**后裁判、或雙方向中介公司提交約定定金歸屬的解除協(xié)議為止。
  二、中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算的傭金風(fēng)險(xiǎn)。
  常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方違約導(dǎo)致交易不成引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛等。
  買賣(租賃)雙方通過中介公司提供的服務(wù)后，發(fā)生跳單、違約情形不付傭金時(shí)，前章已詳細(xì)闡述，在此不再重復(fù)。本章僅主要論述傭金和必要費(fèi)用的計(jì)算時(shí)，應(yīng)注意如下事項(xiàng)：
  1、合同或承諾書中無論買賣雙方均應(yīng)約定不少于傭金20%的必要費(fèi)用的金額，防止一方違約(不排除賣方違約)時(shí)，中介公司在無法收取傭金時(shí)，向違約方收取多少金額的必要費(fèi)用沒有合同依據(jù)。
  2、對于傭金支付時(shí)間和條件，**好不要隨意添加不可預(yù)測或不可控制的附加條款。比如有業(yè)務(wù)員在合同中約定，如賣方在6月1日前無法收到全部樓款，則不必支付中介傭金，結(jié)果由于當(dāng)時(shí)銀行信貸收緊導(dǎo)致貸款審批遲延，致使賣方在6月3日才收到全部樓款，買方因此拒付傭金。中介為此訴諸法院向賣方追討傭金**終也未獲法院支持。
  三、房屋買賣或租賃合同無效的標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。
  這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;房屋被列入拆遷范圍，賣方房產(chǎn)證尚未辦出等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-07-06 10:22:38
• 152****6528

  沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。
  1、現(xiàn)在房屋賣買交易過戶中每一步程序都非常正規(guī)。
  2、把房產(chǎn)證放在中介只是為了保證買賣雙方的安全。
  3、再說過戶時(shí)必須原產(chǎn)權(quán)人親自到場簽字畫押及相關(guān)證件(身分 結(jié)婚證 戶口本等)才能生效。

  查看全文↓ 2018-07-06 10:21:38
• 152****0579

  客戶會(huì)跑單，你付出的所有勞動(dòng)都化為浮云，還有就是要有強(qiáng)大的心理承受能力。

  查看全文↓ 2018-07-06 10:21:02
• 146****0567

  房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，主要分為外部風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)屬政策變動(dòng)給行業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是不可控的；而內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)屬于企業(yè)管理范疇，只要認(rèn)真總結(jié)、控制，是可以防患于未然的。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來源于業(yè)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：
  
  1、房源資訊調(diào)查不準(zhǔn)確引起的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  2、經(jīng)紀(jì)人亂承諾引起的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  3、交易資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  4、不良客戶帶來的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  5、經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-06 10:20:44

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)中介在微信中如何發(fā)布房源？
  答

  發(fā)出房屋出租信息的方式渠道很多，主要如下：　　1、到當(dāng)?shù)氐闹薪榈怯洔?zhǔn)備出租房屋的信息；　　2、到當(dāng)?shù)氐拿襟w如報(bào)紙、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)等，發(fā)出要出租房屋的訊息；　　3、若是當(dāng)?shù)爻枪茉试S張貼廣告的話，可以在公告廣告宣傳欄張貼出租廣告；　　4、目前微信很時(shí)髦，可以發(fā)到微信圈。　　按照上述上述方式辦理后、時(shí)間不長，就會(huì)有電話找你看房了。

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• 問 房產(chǎn)中介好做嗎做房產(chǎn)中介要注意什么？
  答

  沒人帶就自己多問問 老同事 都應(yīng)該會(huì)教的 多看，多聽，多問，多想，**主要是多做，做多了自然就知道怎么做了，哪位同事有事情做，你都義務(wù)幫忙。 剛開始就是跑盤，也叫商圈調(diào)查，把你所在的區(qū)域了解的越詳細(xì)越好。 包括，大環(huán)境：區(qū)域位置在市區(qū)的優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)的均價(jià)，租售都要。小環(huán)境：樓盤位置，該小區(qū)的特點(diǎn)，包括位置，價(jià)錢，環(huán)境，配套等等。。。微環(huán)境：戶型，面積，大小，朝向等。 然后接下來用電話來聯(lián)系些客戶來積累你的基本行業(yè)用語。你們經(jīng)理應(yīng)該會(huì)告訴你的。 電話聯(lián)系要注意事項(xiàng)： 1。先平復(fù)心態(tài)，調(diào)整語氣，做好準(zhǔn)備再開始撥打電話。 2。要知道自己為什么打電話，目的是什么，要了解哪些信息，要灌輸哪些信息。 3。把要說的內(nèi)容大部分先寫到紙上，別說一半忘記一半。 算比較詳細(xì)了，銷售行業(yè)主要看你什么心態(tài)。如果你是想認(rèn)真做下去的話，你會(huì)找到很多辦法的。 加油！**快的方法就是努力，別人8小時(shí)，你就10小時(shí)，別人10小時(shí)你就12小時(shí)，剛開始肯定要付出的多一些的。

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• 問 ?? 做房產(chǎn)中介要什么證
  答

  1、發(fā)起人中有四個(gè)人取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書2、注冊資金在50萬以上3、提供章程和對將成立公司的一些運(yùn)作機(jī)制的構(gòu)思 4、向工商部門提出申請得到批準(zhǔn)后發(fā)給營業(yè)執(zhí)照

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• 問 房產(chǎn)中介要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  中介應(yīng)當(dāng)告知房屋所有人，由房屋所有人主張房子所有權(quán)。同時(shí)對于被騙的承租人應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)相應(yīng)損失風(fēng)險(xiǎn)，理由：租房人在租房時(shí)有沒有盡到必要注意義務(wù)，比如審核房屋房產(chǎn)證件、出租人的身份證件與房產(chǎn)證是否一致。而且被騙人換鎖的行為已經(jīng)損害了房屋所有人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，對于其損失，可以向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

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• 問 做房產(chǎn)中介怎樣?新手如何做好房產(chǎn)中介
  答

  首先，作為一個(gè)剛?cè)胄械姆慨a(chǎn)中介人員來說，對房產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知是一定要有的，像之前那種相對比較簡單的房產(chǎn)中介人員來說，前途就不會(huì)很好了。至于從哪方面努力，個(gè)人認(rèn)為如果你是在某家單位或者公司的話，可以先跑跑盤，了解了解。

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