商品房退房中,房款的利息怎么算?

已有3個回答

• 146****9037

  購房者退房
  
  劉女士在某房地產(chǎn)開發(fā)公司相中了一套房屋，但因總房款（70萬元）太高而猶豫不決。李先生（公司工作人員）看出劉女士的心思后，建議可向銀行貸款，按揭買房。之后，劉女士向銀行貸款60萬元，**10萬元，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同。半年后，房地產(chǎn)開發(fā)公司通知劉女士接房。劉發(fā)現(xiàn)房屋的面積誤差比例達到5%，房屋主體結構質量存在嚴重問題，要求公司退房。公司以種種理由推脫，甚至避而不見。**后，房產(chǎn)公司終于答應給劉女士退房。此時距購房之日已一年半，劉女士共向銀行支付了2萬元貸款利息。在向房產(chǎn)公司索要損失未果后，劉女士一紙訴狀將該公司告上法庭。
  
  房款利息應該由誰來買單
  
  本案中，劉女士與房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，基于遵循誠實信用原則，雙方應按照合同正確履行各自的義務，但房地產(chǎn)開發(fā)公司在劉女士支付了**款以及每月按揭款的情況下，不按合同規(guī)定修建房屋，致使房屋在面積、主體結構、質量等多方面與合同的相關條款不符。房地產(chǎn)公司的行為明顯違背了民事帝王法則——誠實信用原則，依正義之理念，應賠償劉女士相應損失。
  
  根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，當出現(xiàn)違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，非違約方可以解除合同。因此，劉女士享有單方解除權，房產(chǎn)公司應退還劉女士所交的房款。根據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。劉女士因房產(chǎn)公司的違約行為，損失了2萬元的貸款利息以及**款的存款利息，房產(chǎn)公司應如數(shù)支付。

  查看全文↓ 2018-07-08 19:34:34
• 158****9734

  商品房退房違約金比例、退房違約金是多少？
  
  1.商品房退房違約金按購房合同中關于退房違約金的約定來執(zhí)行。
  
  2.如果購房合同中沒有約定違約金，則雙方協(xié)商，協(xié)商解決不了則要按照法律規(guī)定(支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金)來處理。
  
  3.雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔違約金。
  
  4.違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償，違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
  
  開發(fā)商違約的違約金計算方法？
  
  開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)較高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院**終會支持1.3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。
  
  商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
  
  1、逾期交房的違約金計算標準;按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。
  
  2、逾期付款的違約金計算標準;按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。
  
  3、逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金計算標準;按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。
  
  這是一個審判實踐上的重大突破，為解決長期解決不了的產(chǎn)權登記問題創(chuàng)造了條件。因為此前對于逾期辦理產(chǎn)權登記，只是判決確認違約和限期辦理產(chǎn)權登記，損失賠償需要業(yè)主舉證有實際損失;即使業(yè)主舉出了損失的證據(jù)，法院也難認定這損失與逾期辦理產(chǎn)權登記之間的因果關系。因此，對于此類案件法院也是無奈?，F(xiàn)在有了上述標準，法院可以徑直判決開發(fā)商承擔逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金了。
  
  上述三種計算標準都是在當事人沒有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即上限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130%。
  
  申請退房違約金要走哪些程序？
  
  首先寫一個《退房申請》，在寫《退房申請》時一定要注意自己是否要承擔違約責任，如果要承擔違約責任，一定要明確違約金的數(shù)額或者違約金的計算方法;
  
  其次，如果退房申請獲得批準，和開發(fā)商簽訂《解除協(xié)議》，在《解除協(xié)議》中一要明確什么時候去房屋管理部門辦理退房手續(xù)，二要明確什么時候退購房款，三要明確相應的違約責任;較后，在拿到退房款之前一定要保存好收據(jù)、合同等相關原件，以便發(fā)生糾紛時好維權。
  
  依據(jù)指引：
  
  ①《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年4月28日)
  
  第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
  
  第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
  
  逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
  
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
  
  第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
  
  (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
  
  (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
  
  (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
  
  合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
  
  ②《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日)
  
  第1百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
  
  約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
  
  當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

  查看全文↓ 2018-07-08 19:33:51
• 144****2211

  這個必須按照當初所簽訂的商品房買賣合同的約定來計算違約金。

  查看全文↓ 2018-07-08 19:33:09

相關問題

• 問 ??商品房退房中,房款的利息怎么算？
  答

  開發(fā)商違約，退房款怎么計算？根據(jù)我國合同法的有關規(guī)定，由于退房是開發(fā)商的過錯導致的，那么除了全部的房款之外，開發(fā)商還應當賠償購房者因為合同解除而造成的損失。而很多購房者認為，自己只是支付了**，那在退房時開發(fā)商應當也只退還**，其實不是。開發(fā)商在退房時不但要返還購房者自己支付的**，還應將銀行支付的貸款全部返還與購房者。若換句話說，也就是在退房時，開發(fā)商須把購房的全部房款都返還給購房者，然后購房者再把按揭貸款的部分返給銀行。退房款開發(fā)商違約，房貸怎么辦？一、解除房屋買賣合同如果雙方所簽訂的商品房買賣合同不違反法律的規(guī)定，在是合法有效的，對合同的雙方當事人都是具有拘束力的。如果收到了買房發(fā)出的解除合同通知書，那么需要在法律規(guī)定的期限之內向法院提起訴訟，以確認解除合同的效力，因此雙方所簽訂的《商品房預售合同》于解除合同通知書之日解除。所以應當依合同約定，退還全部的房款。二、解除按揭貸款合同按揭貸款合同的訂立是以商品房的買賣合同有效成立來做為前提條件的，但是購房者跟貸款銀行兩者之間是一種借貸的關系，而與開發(fā)商之間則是一種房屋的買賣關系，雖有兩者都關系，但完全是兩種獨立法律關系。并非只要房屋買賣合同的效力消失，貸款的合同就一定解除的。則購房者必須經(jīng)過法定的程序，用司法的途徑提出解約主張，確認房屋買賣合同效力消失的真實性、合法性還有有效性，再解除貸款的合同。否則貸款合同仍維持效力，購房者仍需向銀行還款。三、退房后，按揭貸款還要還嗎？有的購房以為按揭貸款是因買房才申請的，所以現(xiàn)在不買房了，那按揭貸款就不用還了，但其實這種認識是錯誤的。退款應分兩部分，但實際上這種還款方法是一種理論上的做法，但實踐中很難操作，因為購房者所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。

  全部3個回答>
• 問 商品房利息怎么算
  答

  銀行始終是按欠銀行的貸款本金計收利息的，房貸的還款方式分等額本息和等額本金，等額本息就是將月供和利息綜合，每個月的還款額一致，等額本金就是每個月的本金+每個月應還的利息，所以就越還越少；1、等額本息還款法計算公式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]下面舉例說明等額本息還款法，假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計算，每月應償還本息和為1324.33元。現(xiàn)行的基準利率為5.15%，等額本息還款法的計算方式很復雜，“^”表示“冪2、等額本金還款法計算公式：因等額本金還款法每期還款月供不一樣，第N期還款月供=貸款本金/貸款期數(shù)+[貸款本金-貸款本金/貸款期數(shù)*(N-1)]*年利率/12

  全部3個回答>
• 問 商品房代款利息怎么算
  答

  商品房貸款利率每月計算公式如下： 〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕這個只是一個計算公式，具體的你可以用房貸計算器直接算就可以了，那個更方便更準確啦。

  全部4個回答>
• 問 商品房買賣中遇到什么情況可退房 商品房買賣中如何退房
  答

  自“金融危機”及“房市危機”以來，人民法院受理的商品房買賣糾紛中“退房”糾紛呈現(xiàn)出增長的趨勢，購房者起訴開發(fā)商要求“退房”?？梢姡绊懼?，焦點之集中。為了對“退房”（法律上的正式說法叫“合同的解除”）這一問題進行比較細致的總結，就此房觀察新媒體特邀觀察家智庫專家、四川恒高律師事務所徐江，根據(jù)其曾經(jīng)辦理過的一些案件、法律的規(guī)定并結合購房者的一些主張和理由，為大家解讀，以供參考（說明：本文僅就“商品房”問題進行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問題，因為這些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則，而商品房反映出來的問題是**多的，故重點探討商品房的法律問題）。 1、合同無效情形下的退房。 合同無效有很多原因，在此不能一一細數(shù)，只能擇實踐中之大端進行分析。 首先，違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補正，則合同確定、自始、當然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關法律規(guī)定，實踐中，如果開發(fā)商在預售房產(chǎn)時，未取得預售許可證（或提供虛假預售許可證），且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點要說明，很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯誤的。司法實踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來評判合同的效力。 其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房？不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調空提供數(shù)據(jù)基礎，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購房者不能以此為由要求退房。 再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權房”。根據(jù)我國相關的房地產(chǎn)經(jīng)營法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級土地市場進行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的“商品房”由于土地的原因會導致購房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會導致其“合同”無效。因此，購房者可退房。 又次，開發(fā)商的嚴重不誠信行為可退房。具體是指：A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。應當注意的是，并不是所有的“先押后賣”行為都是“嚴重不誠信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當然，考察實踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。因為，一般來講，開發(fā)商不會也沒有這個能力“不押”，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的；第三，現(xiàn)有的商品房買賣合同（四川版）也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開發(fā)商預售時在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。所以去年有位咨詢者就咨詢說開發(fā)商賣給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實這就是一種對法律的“誤讀”，因為，抵押行為是否導致退房在法律上有嚴格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會導致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關于B點其實也是一房數(shù)賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時的一房數(shù)賣。另外，由于拆遷房的特種債權性質，法律上也把這種情況作為法定退房理由。 **后，購房者不能以房價下降為由要求降低現(xiàn)有合同價款、也不能以此為由要求退房。關于這一點，可能是所謂“金融危機”后**為集中的一個問題，很多購房者都試圖以此為由要求降價或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因為從法律上來講，降價屬于合同價格條款的變更，退房屬于整個合同的解除，而合同變更須得雙方達成一致，合同解除（法定解除除外）也須得雙方達成一致或事先解除權之保留。否則，不能變更或解除，在司法實踐中要得到支持相當困難。 2、根本違約情形下的退房。 根本違約是違約行為中**為嚴重的形態(tài)，它直接導致合同相對方不能依據(jù)合同實現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒有意義，法律允許解除。對此，我國合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對商品房買賣合同中的具體情況，**高法院對根本違約作出了細化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。主要是指：A、先賣后押。即：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；B、一房數(shù)賣。即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權，購房者可以要求退房。當然，此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的，必須以“商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣后押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權，則不會導致購房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。又比如在一房數(shù)賣的情形下，如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權登記也并不必然導致購房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權。 3、面積誤差情形下的退房。 關于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定（但允許約定優(yōu)先）。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%（無論是增加還是減少）購房者可以選擇退房；沒有超過3%一般是據(jù)實補算差價。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細的規(guī)定，購房者可以參閱合同作出判斷。但有一點值得注意，在房屋總建面不變而套內改變或公攤改變的情況下，解除權的約定問題。**好要爭取只要其中一項的改變超過約定合理誤差值，購房者均可要求退房。 4、質量缺陷情形下的退房。 此種情形主要是指房屋的主體結構或地基基礎發(fā)生質量問題，導致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實踐中這種情況一般不多見。因為工程質量是非常重要的一個方面，如果連工程質量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實踐中一般會出現(xiàn)房屋的滲漏、門窗開關問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬于質量瑕疵，不屬于質量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發(fā)商維修，費用由開發(fā)商承擔。 5、規(guī)劃設計變更情形下的退房。 實踐中開發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開發(fā)商要書面通知購房者，征求其是否退房的意見。如果開發(fā)商怠于通知，則購房者可以要求退房。 6、延期交房情形下的退房。 開發(fā)商逾期交房是我們在實務中**常見的情形。因為逾期交房加大了購房者的風險，所以不管法律還是合同對開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當歸制，以保護購房者的權益。歸結起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實踐中比較常見的是兩個點：60日和90日。一般逾了這個期限，購房者即可要求退房。 7、逾期付款情形下的退房。 這種情形下的解除權一般是保留給開發(fā)商。主要指購房這未在合同約定期限內付款，開發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護開發(fā)商的利益。 8、辦證遲延（不能）情形下的退房。 辦證遲延（不能）將嚴重影響購房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證**后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。辦證不能的原因相當復雜，有開發(fā)商的土地問題、資金問題、規(guī)劃問題等等，但不管是由于哪一方面出了問題，購房者是確定地不能取得產(chǎn)權，那么購房者無法實現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權，所以，這種情況下，購房者**好選擇退房。 9、按揭辦理不能情形下的退房。 這種情形下，又分兩種情況。A、當事人一方的原因導致?；蛘唛_發(fā)商，或者購房者。這種情況下，對方當事人可以請求解除合同。即，開發(fā)商的原因導致，購房者可以解除；購房者的原因導致，開發(fā)商可以解除。此為一方解除權。B、不可歸責于當事人雙方的事由。此種情況下既不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，則開發(fā)商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權。 商品房買賣合同中的情況是多變的，本文僅僅是就實踐中常見的基本情況從法律上做一個大致的梳理，未能也不可能窮盡所有的問題。商品房買賣的具體問題只有針對具體情況才能做更進一步的分析。

• 問 ?? 商品房中贈送面積怎么算
  答

  一、套內使用面積套內使用面積是每套住戶房屋內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內樓梯（按投影面積）。注意：1、利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。2、每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。二、套內墻體面積商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。各房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。shzyshange44三、公用建筑面積1、單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。2、公攤面積怎么計算將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。每套房屋的公攤面積計算如下：

  全部4個回答>