??房改房個人有房證能交易嗎

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• 152****1965

  房改房，是指于1994年國務院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。
  房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。
  房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。
  在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標，以防止一些人利用職權大量低價購買公有住房，造成國有資產或公有財產的流失。
  購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優(yōu)惠，對離休干部也有優(yōu)惠政策。
  另外購買房改中的公有住房，在進入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指職工以標準價或成本價購買的公有住房。
  過戶流程
  1．買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  2．如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3．買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  房改房
  4．立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  5．繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  6．辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
  7．對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8．買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  稅費
  房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房產可以直接上市交易：
  契稅、印花稅
  按照商品房的契稅和印花稅標準交納；
  房改房
  土地出讓金
  房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%/。【名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區(qū)的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下?。簿褪钦f，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了；
  個人所得稅
  房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米；
  需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規(guī)定上市交易了。
  流程與稅費會因為產權性質、房產證簽發(fā)時間等因素而有所不同。

  查看全文↓ 2018-07-11 14:37:06
• 134****4931

  購買房改房注意事項：
  1、了解產權可靠性
  2、確認登記的面積、使用期限
  3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境
  4、確定房價的合理性
  5、慎重辦理交易過戶手續(xù)
  6、產權過戶須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協議都不算已完成交易過程。對買方來說，產權過戶手續(xù)完成后房屋產權才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

  查看全文↓ 2018-07-11 14:36:48
• 135****9469

  一、房改房購買條件目前，我國房改房上市交易實行準入制度。也就是說，只有滿足一定的條件，才能允許上市交易。這些條件主要包括：
  (1)已取得房地產產權證。
  (2)出售、抵押、交換的，已按標準價或成本價付清房款。標準價：一般在1995年以前實行房改的，所購房改房基本上是用標準價購買的，增值額的80%歸個人所有，其余20%交回原產權單位。成本價：一般在1995年以后房改的，所購房改房基本上是以成本價購買的，其增值部分全部歸個人所有。補成本價：在1995年以前已經按標準價房改的，在1995年以后，辦理了補成本價的手續(xù)，視為以成本價購買，增值部分全部歸個人所有。
  (3)交換、贈與的，已按成本價付清房款。
  (4)已交納應分攤共有建筑面積價款。說明：對于10層以上(含10層)的高層建筑，分攤的共有建筑面積由產權人以該面積的交易評估價的20%向原產權單位購買;對于10層以下的建筑，分攤的共有建筑面積，由產權人以該面積的交易評估價的10%向單位購買。
  (5)已按規(guī)定交納國有土地使用權出讓金的1%。
  二、購買房改房注意事項
  1、弄清“房改房”產權“房改房”不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，弄清房改房“產權”是房屋買賣的“必修課”。通過了解，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇，這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易;按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金;按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。1998年以前，許多職工都是按標準價購買的住房，按相關規(guī)定，以標準價購得的“房改房”上市時，應先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時，要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。據了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，不可以隨便出售。
  2、看看房子有無“前科”和二手商品房買賣一樣，消費者同樣要弄清“房改房”的即時信息，并對房屋所有人的情況有大致的了解?！胺扛姆俊钡恼鎸崱澳挲g”究竟有多大，消費者往往難以辨別，據專家介紹，“房改房”不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交土地出讓金后，才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產權，但并不意味著“房改房”就成了新房子。這樣來看，從產權證上看不出“房改房”的真實“年齡”，如果此套房屋幾易其手，房屋的實際“年齡”不就無從查起了嗎事實并非如此，消費者可以根據房產證和戶主的相關證件，到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案，這樣可以確定“房改房”的實際“年齡”。同時，在房管局交易大廳我們還可以查詢到“房改房”的即時信息以及戶主所享有的優(yōu)惠政策。通過查詢，消費者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情況，并能夠查詢到戶主個人或與他人以共有的形式，實際擁有幾套“房改房”的信息。如若房屋存在查封或抵押，戶主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上“房改房”，則此套房屋無法辦理過戶手續(xù)。據了解，影響“房改房”上市交易的還有一個問題也很關鍵，那就是戶主享有房改政策是否超標的問題，按國家規(guī)定，初級職稱享受80㎡、中級職稱100㎡、高級職稱120㎡的房改政策，因此房屋在上市交易時還應按成本價補足差價。

  查看全文↓ 2018-07-11 14:36:35

相關問題

• 問 ??房改房個人有房證能交易嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以交易！稅費情況，依據交易雙方的不同情況，具體稅費明細如下：一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)1、買方首次購房90平方以下的房產按照1%繳納；2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產按照1.5%繳納；3、以下情況按照3%繳納：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）買方不是首次購房 ；二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產證滿2年，144平方以下的普通住宅房產免征營業(yè)稅；2、房產證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅；3、房屋面積超過144平方，房產證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.55%；三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產免征個人所得稅；2、賣方夫妻名下不是唯一房產或房產證未滿5年，按照1%繳納；四、土地出讓金：1%五、其他費用相對較少：交易費：6元/平方*房屋平方數 ；

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• 問 房改房能交易幾次
  答

  房改房交易稅費詳細闡明契稅：1、采購的房產超越144平米的需求交納的契稅是：房款的3%;2、采購的房產不超越144平米的需求交納的契稅是：房款的1.5%;3、在首套房的情況下，采購的房產不超越90平米的需求交納的契稅是：房款的1%;個人所得稅：1、房產證滿5年，而且是僅有住宅的不需求交個人所得稅;2、面積超越144平米的，需求交納房產交易盈余有些的20%或許總房價的2%;3、面積不超越144平米(包括144)的，需求交納房產交易盈余有些的20%或許總房價的1%。營業(yè)稅：1、房產證未滿五年的，而且面積在144以上的需求交納總房價的5.5%;2、房產證未滿五年的，而且面積在144以下的需求交納差價的5.5%;3、房產證滿5年的，而且面積在144以上的需求交納房產交易盈余有些的5.5%;4、房產證滿5年的，而且面積在144以下的不需求交納。契稅、印花稅依照商品房的契稅和印花稅規(guī)范交納;土地出讓金房改房需求交納土地出讓金，核算公式為：當年成本價×修建面積×1%/?！久~解釋：當年成本價——指的是該房產實踐上市出售的當年，由政府公布的房改房成本價，也即是“本年”的成本價】，北京市市區(qū)的房改房成本價為1560元/平米(有些郊區(qū)縣有所下浮)，也即是說，成本價房改房的土地出讓金實踐上即是15.60元/修建平米;房改房在上市出售而且交納土地出讓金以后，其產權性質即等同于商品房產權了;個人所得稅房改房的個人所得稅核算方法與商品房一樣，僅僅起算時刻上，房改房是以該房產**初房改時，交納房改價款(購房款)的實踐交給時刻為起算，需供給其時的繳款憑據作為核算根據，別的，在依照“(實踐成交報價-原采購報價-合理費用)×20%”的規(guī)范核算時，房改房的原采購報價不是以房改時所交納的金錢為核算根據，而是一致核定為4000元/平米;需求留意的是，除了能夠直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價”、“規(guī)范價”兩類房改房類型，規(guī)范價和優(yōu)惠價的房改房上市，需求先交納有些金錢變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、規(guī)范價補足成本價的核算公式為：當年成本價(1560元/平米)×修建面積×6%，交納該金錢后就能夠依照成本價房改房有關規(guī)定上市交易了。需求留意的是房改房交易費用與稅費會因為產權性質、房產證簽發(fā)時刻等要素而有所不同，詳細請咨詢本地房管部門。

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• 問 房改房能交易幾次
  答

  只要經過買賣,過戶后經適房或房改房的房產證和商品房的都是一樣的了,你可以看下土地證上的性質,一般劃撥的多數是經適房。

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• 問 ??房改房有土地證嗎?房改房只有房產證沒有土地證能買嗎?
  答

  第一、宿遷市府苑小區(qū)供電局的房改房這種性質的房源不是沒有土地權證，實際上這個證是有的，只不過沒有分割給個人而已，整體的土地證一定還在單位手里，算單位資產。所謂房改房只是員工的一種住房福利，只有房子使用權，沒有土地所有權?？赡苣銜柌皇沁€有房產證么，其實值錢的不是房子，而是地！這樣說你明白了么？第二、房產交易中心說可以過戶，是因為僅限于房改房的首次更名過戶，在之后就不能隨意過戶了，即便是可以過戶，問題是這種過戶是沒有意義、沒有保障的。因為無論這套房子過戶過多少次，始終沒有土地證拿在手里，到時候土地拆遷的時候，這種事情就說不清。萬一人家趕你出來你就只能出來，**后只能求助無門。這樣的事情太多了。第三、勸你一句。買房子是大事！不要因為貪小便宜吃大虧。一旦上當后悔就晚了！任何時候，買房子一定要堅持有兩證《土地使用權證》《房屋所有權證》，缺了一個，等著以后打官司吧！

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• 問 ??房改房沒下證能交易嗎？應該怎么查詢呢？
  答

  我認為可以買，只要賣方能給你過戶，過戶后繳清錢款就可以。但有兩個問題要注意：一是房屋的價值衡量。扣除將來補繳的土地出讓金，對房屋價值需要有一個定位，市面上這樣的房子比較少，可參照的交易也比較少。二是除了房屋能過戶外，賣方要給你提交一份書面的證明，因為房改房都是由對方所在單位建設的，對方需承諾小區(qū)物業(yè)的優(yōu)惠、土地出讓金補繳費用等全權交付給你。

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