買動(dòng)遷房有風(fēng)險(xiǎn)嗎

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• 137****9495

  你說(shuō)的律師陪同公證可以盡量規(guī)避下家風(fēng)險(xiǎn)，只能保證在買家不能的到房屋時(shí)，受約方可以獲得不高于成交價(jià)20%的補(bǔ)償金的預(yù)約公正，那是公正你獲得買賣權(quán)的不確定公正，而且還可以單方取消。
  在沒(méi)過(guò)戶的這段時(shí)間內(nèi)你還是房東，買家的所有權(quán)益都不會(huì)被法律承認(rèn)，5年后的事情誰(shuí)知道，漲了跌了都有可能，在那20%內(nèi)還好說(shuō)，那萬(wàn)一超過(guò)了呢，萬(wàn)一政府征用等不可抗拒的因素發(fā)生了那又怎么辦，你的權(quán)益還買家的權(quán)益怎么劃分。
  所以主要看雙方的人品和老天爺了

  查看全文↓ 2018-07-11 16:58:12
• 148****8064

  動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿三年才能過(guò)戶，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買此類房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過(guò)戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過(guò)高法律不予保護(hù)，約定過(guò)低不能制約對(duì)方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。
  　　動(dòng)遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過(guò)程不規(guī)范，導(dǎo)致過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生很多問(wèn)題，**近因交易過(guò)戶時(shí)間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購(gòu)買此類房屋時(shí)不要太大意，還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對(duì)交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來(lái)不時(shí)之需。　　二、動(dòng)遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎
  　　動(dòng)遷安置房屋在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動(dòng)遷公司偽造動(dòng)遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒(méi)有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過(guò)程中逃避稅款行為。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:58:06
• 132****5568

  你好,我是上海震旦律師事務(wù)所的吳堅(jiān)律師.
  動(dòng)遷房三年內(nèi)不得交易,所以你在三年內(nèi)是不可能把產(chǎn)證做到自己名下的.
  換句話說(shuō),即使你已經(jīng)把全款都交付了,房子仍然不是你的.
  這里面就有很大風(fēng)險(xiǎn)了.建議你慎重考慮.
  如果需要聘請(qǐng)律師,請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系我.

  查看全文↓ 2018-07-11 16:57:58
• 155****6027

  風(fēng)險(xiǎn)太大，但是可以通過(guò)合同的安排降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)在想買的話，建議聘請(qǐng)律師辦理。
  你可以到該區(qū)房地產(chǎn)交易中心查一下該房屋的房屋和土地權(quán)屬情況。如果是集體土地上的，而你不是農(nóng)村人員，不可以轉(zhuǎn)讓。
  《動(dòng)遷安置房買賣合同》范本!!
  
  房地產(chǎn)調(diào)控下，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)緊縮的今天，有一類房子，卻受到眾多人的關(guān)注，成為二手房市場(chǎng)的“香餑餑”，那就是原本用于安置動(dòng)遷居民的動(dòng)遷安置房。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動(dòng)拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購(gòu)置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護(hù)交易雙方的利益，就成了一些人的關(guān)注問(wèn)題。 www.fangchan188.com房產(chǎn)律師網(wǎng)結(jié)合辦理購(gòu)置安置房的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，起草了購(gòu)置安置房的《安置房買賣合同》。該合同結(jié)合拆遷安置房的不同類型和實(shí)際情況，專為購(gòu)買安置房的買受方設(shè)計(jì)。確保合同的可以操作性，有效制止出售方違約。內(nèi)容對(duì)付款方式、違約責(zé)任及房產(chǎn)交易中可能產(chǎn)生的各種情形作了具體的約定。如需要的可以聯(lián)系咨詢。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:57:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買動(dòng)遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  由于此類房屋三年內(nèi)部能辦理產(chǎn)權(quán)變更，時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，所以比普通的商品的風(fēng)險(xiǎn)要高。夠買此類房屋時(shí)還是要謹(jǐn)慎操作，萬(wàn)一將來(lái)房?jī)r(jià)漲的過(guò)高，房東違約不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 問(wèn)下大家買動(dòng)遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  可以購(gòu)買,但要按二手房的方式購(gòu)買。想直接更名有風(fēng)險(xiǎn),需要?jiǎng)舆w辦、房產(chǎn)局共同幫助

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• 問(wèn) 買動(dòng)遷房怎么操作風(fēng)險(xiǎn)**小
  答

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過(guò)戶時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過(guò)戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過(guò)戶限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無(wú)效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒(méi)有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)買此類動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類，和購(gòu)買普通二手房并無(wú)二致。同樣存在賣方違約、不配合過(guò)戶的情形，也存在因賣方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過(guò)戶的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂風(fēng)險(xiǎn)等待期就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過(guò)戶到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過(guò)戶，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過(guò)了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。作為律師，我并不建議客戶購(gòu)買此類房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，對(duì)于一個(gè)從事法律工作的人來(lái)講，**不愿意碰到的也許就是不確定性。但如果向客戶告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)后，客戶經(jīng)過(guò)自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買的，那么作為律師，也只能**大程度地為客戶來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。1、房屋買賣合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購(gòu)買前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無(wú)壞處。因?yàn)檫`約金過(guò)高或過(guò)低，并沒(méi)有絕對(duì)的所謂20%或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來(lái)5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來(lái)講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I賣合同一般不能在交易中心備案，無(wú)法防止一房?jī)少u，除了讓賣方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬(wàn)無(wú)一失的。比如賣方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒(méi)有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶條件時(shí)，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書(shū)直接將房產(chǎn)過(guò)戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書(shū)目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶在張崢嶸律師的建議下，至外地辦出了有同樣效力的公證委托書(shū)。但此類委托書(shū)也有被賣方私自撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。在動(dòng)遷房買賣的過(guò)程中有很多細(xì)節(jié)，不同的買賣雙方可能碰到的情況不完全一致，無(wú)法一一預(yù)見(jiàn)。因此上述幾點(diǎn)只是普遍適用的建議，可以運(yùn)用于大多數(shù)的買賣過(guò)程。如有特殊情況，建議還是事前多咨詢律師，謹(jǐn)慎操作。

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• 問(wèn) ??什么是動(dòng)遷房?買動(dòng)遷房能貸款嗎?
  答

  1、看此動(dòng)遷房的屬性，如果是商品房的話，可以申請(qǐng)貸款；2、各地的動(dòng)遷房政策不同，建議咨詢你們當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門，這樣心里才有底

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• 問(wèn) ??買動(dòng)遷房能貸款嗎?買動(dòng)遷房怎么去貸款?
  答

  一般來(lái)講，動(dòng)遷安置房是指政府組織實(shí)施，提供優(yōu)惠政策，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限定供應(yīng)價(jià)格，用于本市重大工程、舊城區(qū)改建等項(xiàng)目居民安置的保障性安居用房。動(dòng)遷房是否可以貸款，取決于動(dòng)遷房是否具有抵押的資格。一般被安置人取得房屋所有權(quán)證以及土地使用權(quán)證之后就可以將動(dòng)遷房抵押貸款。但根據(jù)《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》第二十三條之規(guī)定，動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購(gòu)的除外。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)都是不能抵押的。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);(三)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;(四)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

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