買動(dòng)遷房怎么操作風(fēng)險(xiǎn)**小

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• 138****3512

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過戶時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。
  然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過戶限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
  （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會(huì)公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  因此必須滿足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒有違反法律法規(guī)
  ，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。
  簡(jiǎn)單地說，購(gòu)買此類動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類，和購(gòu)買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂風(fēng)險(xiǎn)等待期就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。
  作為律師，我并不建議客戶購(gòu)買此類房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，對(duì)于一個(gè)從事法律工作的人來講，**不愿意碰到的也許就是不確定性。但如果向客戶告知過風(fēng)險(xiǎn)后，客戶經(jīng)過自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買的，那么作為律師，也只能**大程度地為客戶來降低風(fēng)險(xiǎn)。
  1、房屋買賣合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購(gòu)買前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣方資信太差、外債過多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。
  2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無壞處。因?yàn)檫`約金過高或過低，并沒有絕對(duì)的所謂20%或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。
  3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I賣合同一般不能在交易中心備案，無法防止一房?jī)少u，除了讓賣方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬無一失的。比如賣方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)。
  4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買方絕對(duì)信任的，保證將來符合交易過戶條件時(shí)，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產(chǎn)過戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶在張崢嶸律師的建議下，至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。
  在動(dòng)遷房買賣的過程中有很多細(xì)節(jié)，不同的買賣雙方可能碰到的情況不完全一致，無法一一預(yù)見。因此上述幾點(diǎn)只是普遍適用的建議，可以運(yùn)用于大多數(shù)的買賣過程。如有特殊情況，建議還是事前多咨詢律師，謹(jǐn)慎操作。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 16:43:25
• 139****1268

  動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買此類房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過高法律不予保護(hù)，約定過低不能制約對(duì)方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。
  動(dòng)遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導(dǎo)致過戶時(shí)產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時(shí)間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購(gòu)買此類房屋時(shí)不要太大意，還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對(duì)交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來不時(shí)之需。 二、動(dòng)遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎
  動(dòng)遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動(dòng)遷公司偽造動(dòng)遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:43:17
• 135****7664

  你手里現(xiàn)在沒有拿到房子（拆遷合同不是房產(chǎn)證），不能去辦理房屋抵押貸款。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:43:11

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• 問 買動(dòng)遷房有風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  你說的律師陪同公證可以盡量規(guī)避下家風(fēng)險(xiǎn)，只能保證在買家不能的到房屋時(shí)，受約方可以獲得不高于成交價(jià)20%的補(bǔ)償金的預(yù)約公正，那是公正你獲得買賣權(quán)的不確定公正，而且還可以單方取消。在沒過戶的這段時(shí)間內(nèi)你還是房東，買家的所有權(quán)益都不會(huì)被法律承認(rèn)，5年后的事情誰(shuí)知道，漲了跌了都有可能，在那20%內(nèi)還好說，那萬一超過了呢，萬一政府征用等不可抗拒的因素發(fā)生了那又怎么辦，你的權(quán)益還買家的權(quán)益怎么劃分。所以主要看雙方的人品和老天爺了

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• 問 買動(dòng)遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  由于此類房屋三年內(nèi)部能辦理產(chǎn)權(quán)變更，時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，所以比普通的商品的風(fēng)險(xiǎn)要高。夠買此類房屋時(shí)還是要謹(jǐn)慎操作，萬一將來房?jī)r(jià)漲的過高，房東違約不辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 ??動(dòng)遷房能貸款嗎?動(dòng)遷房貸款該怎么操作?
  答

  安置房可以貸款嗎？這是很多拆遷戶想要咨詢的問題。安置房的土地性質(zhì)屬于劃撥，如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)證不能貸款，有房屋產(chǎn)權(quán)證可以貸款，安置房如果是政策性服務(wù)，那么估計(jì)銀行不接受作為抵押物，也就不能進(jìn)行抵押貸款。有些拆遷安置房跟普通商品房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是一樣的，這也的房子是可以抵押貸款的。

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• 問 問下大家買動(dòng)遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  可以購(gòu)買,但要按二手房的方式購(gòu)買。想直接更名有風(fēng)險(xiǎn),需要?jiǎng)舆w辦、房產(chǎn)局共同幫助

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• 問 動(dòng)遷房如何找買家？怎么在購(gòu)買動(dòng)遷房時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買此類房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過高法律不予保護(hù)，約定過低不能制約對(duì)方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視?！　?dòng)遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導(dǎo)致過戶時(shí)產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時(shí)間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購(gòu)買此類房屋時(shí)不要太大意，還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對(duì)交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來不時(shí)之需?！　《?、動(dòng)遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎　　動(dòng)遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動(dòng)遷公司偽造動(dòng)遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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