??開發(fā)商逾期交房應賠償多少違約金

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• 158****5729

  一、在《商品房買賣合同》中將其對房屋交付的具體時間都作為一個明確的約定，在很多的實踐之中，許多開發(fā)商并沒有按照合同約定時間交房。當然其原因很多，有些則是有著正當合法理由的，開發(fā)商無需對逾期交房承擔違約責任，但沒有正當合法理由的，開發(fā)商則需承擔違約責任。
  二、開發(fā)商延期交房一般分為兩種情況：一是在合同上約定的入住的時間到來的，開發(fā)商未能完工，卻通知了買房者入?。欢欠课輰嶋H并沒有完工，也沒有達到入住條件，開發(fā)商未按合同約定時間辦理入住手續(xù)，也通知買房都入住。
  上述行為已構成開發(fā)商延期交房，開發(fā)商交房逾期一日應按房價款的比例作為延期交房違約金，直到賣房實際交付之日。如開發(fā)商交房超過了一定的期限，買方則有權解除房屋買賣合同，開發(fā)商退還房價款外，還要雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金，即已付房款×利率×逾期時間。

  查看全文↓ 2018-08-10 22:44:08
• 144****6567

  **高法院司法解釋對延期交房的違約金有規(guī)定。逾期交房的，按當?shù)赝囟瓮惙课莸淖饨饦藴手Ц哆`約金。
  《**高法院關于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》
  第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
  逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  查看全文↓ 2018-08-10 22:43:57
• 143****6197

  如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應負下列其中之一的逾期交房責任。
  一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應按購房人已交付房價款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定);
  二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發(fā)商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內(nèi)退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。
  按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應承擔合同約定的違約責任。此外，如果合同中約定有其他違約責任，開發(fā)商也應一并承擔，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責任，購房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權益。
  開發(fā)商逾期交房，應當承擔逾期交房的違約責任，《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式，即：按日承擔房款的萬分之一的責任承擔方式。根據(jù)合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可。如果雙方對違約責任承擔的方式?jīng)]有進行約定，那么我們來看**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
  逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。根據(jù)該司法解釋的規(guī)定我們也可以理解為：對于逾期交房的違約責任，合同有約定的按照約定，沒有約定的可以按照有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定違約責任的承擔。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式，開發(fā)商自然不需要承擔張某的定金損失。
  根據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定，我們來分析一下違約金和實際損失之間的區(qū)別，違約金的數(shù)額是事先約定的，當事人訂立違約金條款時，難以預料到違約后的實際損失，正因為這樣，才簽訂了違約金的條款，且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金不足以彌補所造成的損失的，可以適當調(diào)整違約金的數(shù)額，但是違約金的調(diào)整與否取決于非違約方是否提出請求。若于違約金低于造成的損失時，非違約方不請求調(diào)整違約金，造成其他損害結果的，則可請求損害賠償。違約金條款以違約行為的發(fā)生為適用前提，而不以損害的發(fā)生為必要，所以無損失而有違約行為時同樣也可執(zhí)行違約金條款。
  這里講的實際損失的損害賠償是指法定損害賠償，與前述的約定損害賠償不同。一方面，在約定損害賠償場合，一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害，受害人不必證明具體損害的范圍就可以依據(jù)約定損害賠償條款而獲得賠償。此時其性質是有爭議的，有認為是違約責任的承擔，有認為是替代義務的履行，目前學術界也說法不一。當然，若當事人只是約定了實際損失賠償?shù)挠嬎惴椒?，則受害人還應當證明損失的存在。另一方面，在確定適用時，若有約定實際損失賠償，則應優(yōu)先于法定損害賠償而適用，因為合同法關于違約責任的規(guī)定本來就是任意性規(guī)定。所以，此處的實際損失賠償?shù)倪m用以無約定實際損失的計算賠償為前提。
  根據(jù)合同法113條，損害賠償應遵循完全賠償原則，所謂完全賠償原則，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應當由違約方負擔。合同法113條第一款，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定。給對方造成損失的，損失數(shù)額應相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得利益”，規(guī)定的就是完全賠償原則。完全賠償就是使受害人恢復到合同訂立前的狀態(tài)，或者恢復到合同能夠得到嚴格履行情況下的狀態(tài)。根據(jù)該原則，違約方應賠償受害人的實際損失和可得利益的損失。所謂可得利益，是指合同在履行后可以實現(xiàn)和取得的利益。它具有期待性，是一種預期利益，它必須通過合同的實際履行才能實現(xiàn)，而在未予實際履行時，它尚未由當事人實際享有。但它不是一種不切實際的預期，而是一種現(xiàn)實的預期，因而它還具現(xiàn)實性。也就是說，只要合同如期、嚴格的履行，它就會由當事人享有。

  查看全文↓ 2018-08-10 22:43:44
• 137****6931

  一、開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同中約定了延期交房賠償違約金的標準時，應按合同約定的標準向購房者賠償延期交房違約金。
  1、如果商品房買賣合同約定的延期交房違約金標準過高或過低都可以申請調(diào)整，開發(fā)商若發(fā)現(xiàn)當初設置賠償標準過高，可與購房者協(xié)商調(diào)低，參照同樣地段、戶型面積、樓層房屋的租賃價格調(diào)整延期交房違約金的賠償標準。
  2、購房者如發(fā)現(xiàn)當初商品房買賣合同中約定的延期交房違約金的賠償標準過低，也可向開發(fā)商提出協(xié)商提高，參照標準同上。協(xié)商不成的，可以通過法律途徑解決。
  二、開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同并未約定延期交房違約金賠償標準的，開發(fā)商延期交房的仍然應當賠償購房者延期交房違約金。

  查看全文↓ 2018-08-10 22:43:27
• 145****3924

  開發(fā)商應按照與購房者簽訂的商品房買賣合同約定的交房日期向購房者交付房屋，如果開發(fā)商有延期交房行為應向購房者賠償違約金。開發(fā)商賠償購房者延期交房違約金有兩個標準：
  一、開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同中約定了延期交房賠償違約金的標準時，
  應按合同約定的標準向購房者賠償延期交房違約金。如果商品房買賣合同約定的延期交房違約金標準過高或過低都可以申請調(diào)整，開發(fā)商若發(fā)現(xiàn)當初設置賠償標準過高，可與購房者協(xié)商調(diào)低，參照同樣地段、戶型面積、樓層房屋的租賃價格調(diào)整延期交房違約金的賠償標準。購房者如發(fā)現(xiàn)當初商品房買賣合同中約定的延期交房違約金的賠償標準過低，也可向開發(fā)商提出協(xié)商提高，參照標準同上。協(xié)商不成的，可以通過法律途徑解決。
  二、開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同并未約定延期交房違約金賠償標準的，
  開發(fā)商延期交房的仍然應當賠償購房者延期交房違約金。有些購房者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，沒仔細閱讀商品房買賣合同條款草率簽訂合同，而開發(fā)商發(fā)生延期交房行為，購房者想依據(jù)合同要求賠償延期交房違約金時卻發(fā)現(xiàn)其與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中關于“延期交房違約”條款居然沒約定賠償標準，開發(fā)商只是在該條款上打了一個“×”號。
  在此，建議購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時要認真閱讀合同條款，及時發(fā)現(xiàn)合同中對自己不利的條款表述，以便在簽訂合同前與開發(fā)商協(xié)商修改有關合同條款，維護自身合法權益。開發(fā)商不與購房者簽訂延期交房賠償標準的行為不合法，開發(fā)商延期交房依然應按照有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段、同類房屋租金標準賠償購房者延期交房違約金。依據(jù)為《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/span>

  查看全文↓ 2018-08-10 22:43:14

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• 問 開發(fā)商交房逾期違約金怎么算
  答

  開發(fā)商交房逾期違約金的計算公式為：違約金=剩余交房費用×每日滯納金率×逾期天數(shù)其中：剩余交房費用：指剩余未交的房款；每日滯納金率：一般為0.05%；逾期天數(shù)：指交房期限延續(xù)到實際交房日之間的間隔天數(shù)。

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• 問 開發(fā)商逾期交房違約金怎么算？
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  開發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過高而請求減少，因為合同法規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。但是根據(jù)合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義?！　τ谶@一點，我國的相關司法解釋規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，不能減輕責任。

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• 問 開發(fā)商逾期交房，違約金要怎么算?
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  胥劍鋒律師新浪圍脖

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• 問 開發(fā)商逾期交房違約金一般是多少
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  一般情況下，開發(fā)商逾期交房違約金約為3%～5%，但也可能因地區(qū)、房屋質量等因素而有所不同。

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• 問 怎樣算逾期交房?開發(fā)商逾期交房違約金怎么計算？
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  是從2012年1.1日起開始算到4月1日前。

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