在房產(chǎn)交易過(guò)程中遇法院凍結(jié)怎么辦?

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• 136****9404

  如果是正常的買(mǎi)賣(mài)行為，則應(yīng)立即委托專(zhuān)業(yè)律師，對(duì)法院查封房產(chǎn)提出異議。如果購(gòu)房款仍然可以挽回，則可跟賣(mài)方協(xié)商退款；如果購(gòu)房款無(wú)法挽回，則要求法院支持正常買(mǎi)賣(mài)行為，剩余房款可配合法院查封。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:53:47
• 137****5955

  《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；
  第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:53:04
• 155****6622

  身份不同，對(duì)房屋被查封問(wèn)題的處理辦法也有不同，下面進(jìn)行具體介紹。
  
  一、簽署購(gòu)房合同后發(fā)現(xiàn)房屋被查封該怎么處理？
  
  賣(mài)方：
  
  （1）核實(shí)房屋被查封的基本情況，包括查封原因、查封金額、查封法院等。
  
  （2）將查封狀況告知購(gòu)房者，并不再接受購(gòu)房款。
  
  （3）跟查封申請(qǐng)人溝通，是否可以解除查封或者查封其他財(cái)產(chǎn)。
  
  買(mǎi)方：
  
  （1）詢問(wèn)賣(mài)方房屋是否能夠解除查封，切不可用自己**款幫助賣(mài)方解封房屋。
  
  （2）如果無(wú)法解除查封致使合同無(wú)法履行，買(mǎi)方可根據(jù)購(gòu)房合同追究賣(mài)方違約責(zé)任。
  
  二、解除查封的流程
  
  根據(jù)目前實(shí)際操作，一般流程如下：
  
  申請(qǐng)人向法院遞交解除查封的材料→法院對(duì)該材料進(jìn)行審核→審核無(wú)誤后，法院作出解除查封的裁定，然后向住建委發(fā)一份解封函→建委配合辦理房屋解封手續(xù)。
  
  注：實(shí)際操作過(guò)程中，還需以法院和建委的具體流程確定。
  
  三、對(duì)遇“簽后查封”購(gòu)房者的法律保護(hù)
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
  
  （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
  
  （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
  
  （三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
  
  （四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
  
  四、什么是查封
  
  查封，是指有權(quán)采取查封措施的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公民、法人或其他組織的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在交易過(guò)程前或過(guò)程中，該房屋被法院等國(guó)家機(jī)關(guān)采取查封，導(dǎo)致該房屋被限制轉(zhuǎn)讓的情形。
  
  五、常見(jiàn)的九類(lèi)易導(dǎo)致查封的房屋
  
  1、訴前保全的房屋；
  
  2、交易房屋系違章建筑；
  
  3、產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的糾紛的房屋；
  
  4、交易房屋系一房多賣(mài)；
  
  5、交易房屋存在高額抵押；
  
  6、產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多；
  
  7、產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣(mài)房產(chǎn)；
  
  8、交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的；
  
  9、執(zhí)行案件中，暫無(wú)履行能力或無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的。
  
  以上只是實(shí)際操作過(guò)程中較為常見(jiàn)的易導(dǎo)致查封的房屋，但不僅限于此哦！
  
  六、“簽前查封”與“簽后查封”的風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、“簽前查封”的風(fēng)險(xiǎn)
  
  A、購(gòu)房合同無(wú)效?！昂炃安榉狻本褪呛炇鹳?gòu)房合同前房屋被查封。簽約前被查封的房子，盡管簽署了購(gòu)房合同，也不受法律保護(hù)，即為無(wú)效合同。
  
  原因：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓?！?br/>
  B、無(wú)法辦理網(wǎng)簽及繳稅過(guò)戶等后續(xù)步驟。北京各個(gè)城區(qū)自2016年6月1日起，二手房交易全部要進(jìn)行房屋核驗(yàn)。查封狀態(tài)的房子是無(wú)法通過(guò)房屋核驗(yàn)的，進(jìn)而無(wú)法網(wǎng)簽過(guò)戶，合同約定自然是不能履行。
  
  C、購(gòu)房款難追回。如果因業(yè)主債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致的房屋查封，那么極有可能購(gòu)房者提前支付的購(gòu)房款成為“肉包子打狗—一去不回”。
  
  對(duì)于中介（如鏈家）來(lái)講，“簽前查封”的房屋，公司不允許操作。
  
  2、“簽后查封”的風(fēng)險(xiǎn)
  
  （1）合同無(wú)法履行。簽署購(gòu)房合同之后房屋被查封，盡管購(gòu)房合同有效，但是被查封后房屋限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜抗芫忠矔?huì)被標(biāo)注為“已限制登記”，這時(shí)無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)房合同，買(mǎi)方只能按照購(gòu)房合同追究賣(mài)方違約責(zé)任。
  
  （2）房款難追回。房屋購(gòu)買(mǎi)人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，面臨著已支付的房屋款項(xiàng)無(wú)法追回的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:52:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)交易過(guò)程中需交那些費(fèi)用？
  答

  1、印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五 　　申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用1、登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元;2、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本3、印花稅：5元/件4、契稅：普通住宅繳納房?jī)r(jià)款的1.5%;(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的2%

• 問(wèn) 房產(chǎn)交易過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題有那些
  答

  在購(gòu)房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題：1、基本的“五證”齊全。一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。3、相關(guān)證明文件有效。如果是買(mǎi)期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。4、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)交易需要注意些什么？在房產(chǎn)交易過(guò)程中要注意哪些問(wèn)題？
  答

  一、買(mǎi)方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、核實(shí)賣(mài)方身份買(mǎi)二手房的第一步就需要做到底事情就是核實(shí)與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個(gè)等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實(shí)戶口情況在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒(méi)有被遷出，如果沒(méi)有，打算什么時(shí)候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實(shí)費(fèi)用結(jié)清問(wèn)題交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)清情況，看看賣(mài)家有沒(méi)有將這些費(fèi)用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費(fèi)用都將由買(mǎi)方自己承擔(dān)。二、賣(mài)方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、注意明確委托方式和期限賣(mài)方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售，這時(shí)要記得除了明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹(jǐn)慎收取定金中介公司找到客戶后會(huì)同賣(mài)方議價(jià)，如果賣(mài)方接受購(gòu)買(mǎi)條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會(huì)要求保管定金，賣(mài)方對(duì)此要慎重。3、注意簽約細(xì)節(jié)簽約時(shí)賣(mài)方要記得將房屋的狀況如實(shí)告知買(mǎi)方，要提供“三項(xiàng)證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過(guò)戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過(guò)戶是賣(mài)方的兩大義務(wù)，也需買(mǎi)方，如果買(mǎi)方不，賣(mài)方應(yīng)書(shū)面催告買(mǎi)方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任，而且在簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房產(chǎn)交易糾紛怎么辦?房產(chǎn)交易過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛有哪幾種?
  答

  常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛：一、單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價(jià)等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。 賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評(píng)估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或者比照**相類(lèi)似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場(chǎng)交易價(jià)格，與買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。二、出賣(mài)人違約買(mǎi)受人要求解除 出賣(mài)人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷(xiāo)的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，此時(shí)可得利益不存在，當(dāng)事人沒(méi)有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書(shū)等惡意行為致使合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否實(shí)際履行、買(mǎi)受人支付購(gòu)房款的數(shù)額、出賣(mài)人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)怎么樣交易？在交易過(guò)程中要提防什么？
  答

  對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

  全部3個(gè)回答>