1、印花稅:房價(jià)款的萬分之五 申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費(fèi)用1、登記費(fèi):每建筑平方米0.3元;2、房屋所有權(quán)證工本費(fèi):4元/本3、印花稅:5元/件4、契稅:普通住宅繳納房價(jià)款的1.5%;(注:別墅、度假村以及第建筑平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅,不享受此稅率,仍按3%繳納)5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金:購房款的2%
房產(chǎn)交易過程中的細(xì)節(jié)問題有那些
133****2150 | 2018-06-28 14:35:11
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133****8395
在購房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問題:
查看全文↓ 2018-06-28 14:36:42
1、基本的“五證”齊全。
一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證許可證,則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
2、使用規(guī)范的合同文本。
一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫,了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做,但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟,一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
3、相關(guān)證明文件有效。
如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得,即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書,要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
4、買期房要約定條件和時(shí)限。
對(duì)于期房,由于資金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》,則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章,對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期,而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此,購房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。
所謂交房有兩個(gè)意思:一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚,不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
6、檢查房屋質(zhì)量。
在簽約時(shí),應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容,并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件,檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。
7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。
一個(gè)不好的物業(yè)管理公司,一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。
對(duì)于期房,甚至現(xiàn)房,都有可能與開發(fā)商的描述不一樣,此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任??蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。 -
147****0045
購房過程中涉及到法律問題有哪些? 作為購房者來講,是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對(duì)于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。
查看全文↓ 2018-06-28 14:35:27
但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實(shí),很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎,對(duì)于購房的知識(shí)比較了解,很多問題是可以避免的 -
157****5932
關(guān)于樓盤預(yù)售
查看全文↓ 2018-06-28 14:35:23
開發(fā)商預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)具備五證,分別是:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
“五證”中**重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。需要提醒的是,在審查“五證”時(shí)一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。如果對(duì)原件還有疑惑,可以請(qǐng)專業(yè)律師到相關(guān)部門核實(shí)真?zhèn)危_保所購房屋萬無一失。
對(duì)預(yù)售證應(yīng)查看原件,確認(rèn)其真實(shí)性;是否在批準(zhǔn)預(yù)售的有效期之內(nèi);核對(duì)所購房屋是否在批準(zhǔn)銷售房屋的范圍之內(nèi)。
關(guān)于合同簽訂
在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候,要認(rèn)真、不厭其煩、完整地閱讀合同,不明確的內(nèi)容不可輕信銷售人員的解釋,必要時(shí)咨詢有關(guān)專業(yè)人士,修訂完善后方可簽字。
要求簽訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合制定的商品房買賣合同示范文本,在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。
善用補(bǔ)充協(xié)議和合同附件。對(duì)于合同里沒有提及的又認(rèn)為重要的可要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議,或要求把小區(qū)平面圖、樓宇分層平面圖和所購房屋平面圖都作為合同附件。
附件或其粘貼處要加蓋出賣人的公章,買受人應(yīng)在附件上簽字,以免將來雙方就附件有無及真?zhèn)萎a(chǎn)生爭議。
合同簽完后,買受人**好要求將合同復(fù)印一份,由出賣人加注“本合同原件暫存出賣人處,此復(fù)印件與原件無異”,并加蓋公章,以免買受人在取得合同原件前與出賣人發(fā)生爭議時(shí)陷于被動(dòng)。
關(guān)于付款問題
買受人合同簽訂前已先行支付的定金、訂金、預(yù)付款如何處理應(yīng)約定清楚,免得付款時(shí)發(fā)生爭議。選擇分期付款,應(yīng)盡可能對(duì)付款次數(shù)及付款期限作詳細(xì)約定。
如果選擇了按揭貸款的付款方式,對(duì)于不能取得按揭貸款如何處理要約定清楚,**好約定可以解除合同。
對(duì)于買受人的逾期付款違約責(zé)任的約定和出賣人逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)實(shí)質(zhì)性對(duì)等。約定的交房期限不宜過長,要增加開發(fā)商逾期交房的違約成本。在簽約時(shí)購房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。
當(dāng)開發(fā)商堅(jiān)持填寫“城市規(guī)劃變更與實(shí)施”、“市政工程施工”等作為順延交房的條件時(shí),可考慮接受,但須約定以“取得有關(guān)部門證明”且“該情形必然影響施工工期”作為條件。
關(guān)于交房問題
戶型有面積誤差怎么辦?購房合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式,如果沒有約定的,法律規(guī)定3%之內(nèi)的部分多退少補(bǔ),超過3%的部分,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),不足3%的部分,由開發(fā)企業(yè)向購房人雙倍返還該部分房價(jià)款。
如果開發(fā)商選擇“以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)”的內(nèi)容,建議拒絕接受。
只有驗(yàn)收合格才能交房,這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。什么是驗(yàn)收合格呢,簡而言之就是必須取得建設(shè)行政主管部門的驗(yàn)收備案證明。包括施工單位出具工程竣工報(bào)告、監(jiān)理單位具有完整的監(jiān)理資料,并出具工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、勘查、設(shè)計(jì)單位提出質(zhì)量檢查報(bào)告、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查,并出具認(rèn)可文件;有消防、環(huán)保、防雷、人防等主管部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供電、給排水等營運(yùn)部門簽訂的有關(guān)合同協(xié)議,及已經(jīng)達(dá)到正常使用條件的證明材料等幾個(gè)部分。
商品房面積的構(gòu)成
商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中,**容易出現(xiàn)問題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
建筑面積誤差的處理方法,法律法規(guī)都有規(guī)定,合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦,合同中卻沒有約定,需要購房者另行約定。
規(guī)劃設(shè)計(jì)變更
如果開發(fā)商在交付房屋后,將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除,改為他用,就會(huì)損害購房者的利益。由于合同中對(duì)此問題很少涉及,往往使購房者申訴無門。所以,在簽訂合同時(shí),如果可以,一定要盡量把相關(guān)材料附上去。
相關(guān)問題
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一、買方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、核實(shí)賣方身份買二手房的第一步就需要做到底事情就是核實(shí)與你交易的人的身份,他到底是不是房屋的主人,他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個(gè)等等,好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實(shí)戶口情況在簽訂房屋買賣合同之前,一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況,了解房屋是不是已經(jīng)有戶口,房屋的戶口有沒有被遷出,如果沒有,打算什么時(shí)候遷出,好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實(shí)費(fèi)用結(jié)清問題交房時(shí),不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致,還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)清情況,看看賣家有沒有將這些費(fèi)用都結(jié)清,否則一旦交完房,這些費(fèi)用都將由買方自己承擔(dān)。二、賣方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、注意明確委托方式和期限賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過中介公司予以掛牌出售,這時(shí)要記得除了明確掛牌價(jià)格外,還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹(jǐn)慎收取定金中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià),如果賣方接受購買條件,則從中介處簽收定金,一些中介公司可能會(huì)要求保管定金,賣方對(duì)此要慎重。3、注意簽約細(xì)節(jié)簽約時(shí)賣方要記得將房屋的狀況如實(shí)告知買方,要提供“三項(xiàng)證明”,比如房屋共有人同意出售的證明等,還有就是將交易流程與房款支付掛鉤,確保在房屋過戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過戶是賣方的兩大義務(wù),也需買方,如果買方不,賣方應(yīng)書面催告買方,同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明,避免日后違約責(zé)任,而且在簽署合同時(shí)就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間。另外,一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。
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如果是正常的買賣行為,則應(yīng)立即委托專業(yè)律師,對(duì)法院查封房產(chǎn)提出異議。如果購房款仍然可以挽回,則可跟賣方協(xié)商退款;如果購房款無法挽回,則要求法院支持正常買賣行為,剩余房款可配合法院查封。
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你好,可以將賣房方委托方中介公司共同為被告,起訴法院要求退款賠償損失
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買房小心合同坑,定金糾紛協(xié)商先,不成就找法院判。
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