??有沒有人知道，二手寫字樓買賣投資怎么樣？

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  國家宏觀調(diào)控政策對中小型投資者的影響比較明顯。主要表現(xiàn)在門檻增高———**款比例提高、二次購房貸款利率提高，以及還款年限縮短。2003年北京寫字樓購房貸款比例為6成10年，現(xiàn)在許多銀行已不再發(fā)放寫字樓購房貸款；而商住項(xiàng)目同樣也受到限制———以往能夠按照住宅項(xiàng)目8成20年的標(biāo)準(zhǔn)貸款，現(xiàn)在不僅**款比例大幅提高，而且對于面積較大的單元發(fā)放貸款十分慎重。
  對于開發(fā)商來說，依靠銀行貸款的小型投資者容易流失。對于個人來說，能夠占用大宗閑散資金進(jìn)行長線投資的畢竟不多，龐大的小型投資者在數(shù)量上會縮減，也就會影響到整體的購買力，分散到各個項(xiàng)目上，會出現(xiàn)比較明顯的波動，尤其是以中小型投資者為主要目標(biāo)客戶群的住宅立項(xiàng)寫字樓項(xiàng)目。
  北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司寫字樓策劃部高級策劃經(jīng)理孟志昕介紹說，小型的投資客戶其中有很大一部分是個人創(chuàng)建成長起來的中小企業(yè)，傾向于購買住宅立項(xiàng)的寫字樓。
  這種小型的投資客戶遍及住宅、商住、寫字樓等眾多的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，主要的購買特點(diǎn)是購買面積小，總房款較低，投機(jī)的心理稍重。
  但此類小型的投資客戶，數(shù)量較大，聚合在一起形成的購買力也是非常龐大的，是寫字樓投資市場中重要的購買群體之一。
  品質(zhì)越高的寫字樓，小型投資客戶的比例越低，反之越高。 寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報(bào)率，但同時也有較高的投資風(fēng)險。對于中小投資者來說，投資寫字樓的成本高，對經(jīng)濟(jì)壓力的抗壓力小，中小投資者投資寫字樓要非常慎重，應(yīng)該注意以下三個方面的問題。
  首先，要有正確的投資心態(tài)。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司寫字樓策劃部高級策劃經(jīng)理孟志昕分析說，中小投資者要有成熟的投資心理，不能盲目，對自己的投資能力有客觀的評估，不把所有的雞蛋放在一個籃子里面，盡量降低投資風(fēng)險，客觀看待市場。
  同時，對自身的財(cái)務(wù)能力有正確的評估，對投資回報(bào)有明確的預(yù)期，用正確的心態(tài)看待市場的漲跌和波動。 北京萬利仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王文利認(rèn)為中小投資者應(yīng)該避免以下情況： a)只看買價，不看租價；
  b)只看硬件，不看服務(wù)； c)計(jì)算方法不對，盲從銷售人員的論據(jù)； d)只看自己，不看整體； e)只看利潤，不看風(fēng)險； f)花精力太大，不將此計(jì)算為成本； g)事先不謹(jǐn)慎思考，時候忙于維權(quán)； h)不關(guān)心二手市場； i)聯(lián)想能力差，憑感覺辦事。 其次，選擇合適的物業(yè)進(jìn)行投資。地點(diǎn)是**重要的因素。地點(diǎn)好的寫字樓租金價格高，出租機(jī)率大，轉(zhuǎn)賣機(jī)會大，同時具有**潛力。戴德梁行董事副總經(jīng)理林義中建議盡量避免買住宅立項(xiàng)的寫字樓。在同一地點(diǎn)，純寫字樓與住宅立項(xiàng)寫字樓之間的租金差距能夠達(dá)到三倍，但是價格卻差不了三倍。住宅立項(xiàng)的寫字樓從本質(zhì)上來說是一種不合規(guī)范的建筑形式，本身存在很多規(guī)劃設(shè)計(jì)上的弊端。如果市場逐步成熟完善，對此類建筑形式進(jìn)行嚴(yán)格管理，那么投資者面臨的風(fēng)險是非常大的。相比較而言，甲級寫字樓的投資較之更高，并且甲級寫字樓的租金上漲空間比寫字樓的要大。中小投資者在投資寫字樓時的理想面積在500平方米建筑面積。如果寫字樓的物業(yè)面積過小就意味著進(jìn)駐物業(yè)的企業(yè)檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營水平。
  同時過多小業(yè)主的競相壓價，會對租金收益產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。 再次，正確計(jì)算投資回報(bào)率。北京萬利仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王文利認(rèn)為投資物業(yè)的客戶，在計(jì)算回報(bào)率時，往往忽略下列參數(shù)： a)購置物業(yè)的稅費(fèi)、律師費(fèi)、保險費(fèi)等；
  b)交付前所交付的還款額； c)物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用； d)裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用； e)首次出租的高折價； f)客戶違約率，客戶流轉(zhuǎn)率，給客戶的免租期； g)近期動態(tài)的租金行情，未來租金的動態(tài)變化； h)出租所涉及的稅費(fèi)； i)中介費(fèi)； j)貸款利息，**款的資金成本。 如果將這些因素考慮進(jìn)去，可能對回報(bào)率的分析就大不一樣了。在租金的評估上，靜態(tài)和動態(tài)的租金評估和測算十分重要。中小投資者投資寫字樓可以委托專業(yè)的顧問代理公司進(jìn)行代理，不僅能獲得足夠的信息資源，也能幫助樹立正確的投資心態(tài)和觀念。

  查看全文↓ 2018-08-28 00:26:16
• 136****4505

  地產(chǎn)隨著住宅樓市場的持續(xù)升溫，寫字樓也逐漸成為房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)。寫字樓投資可以看做是個人投資的新“金礦”，那么，應(yīng)該如何進(jìn)行投資，什么樣的寫字間適合個人投資者，其中又有些什么技巧呢?寫字樓的投資回報(bào)率又是怎么計(jì)算的呢？
  
  寫字樓投資技巧一：算好投資回報(bào)率
  寫字間雖然會有較高的投資回報(bào)率，但同時，由于寫字間投資總價高，變現(xiàn)期長，對于投資者來說就需要理性地分析，謹(jǐn)慎投資。每個想投資寫字間的人，可能都會問到“哪個區(qū)域**容易**”，固然，**潛力很重要，但業(yè)內(nèi)專家提醒：投資者在投資寫字間的時候，還是應(yīng)該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價位的寫字間，之后再在這個價位區(qū)間內(nèi)選擇投資環(huán)境相對較好的寫字間，在這個過程中，投資回報(bào)率是一定要注意的問題。那么如何計(jì)算寫字間的投資回報(bào)率呢?根據(jù)現(xiàn)在通用的計(jì)算公式：購入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12(個月)/售價。
  例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約110平方米，售價約為7000元/平方米，根據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)分析得知，月租金約為4000元，計(jì)算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6.2%。投資者即可根據(jù)投資回報(bào)情況，控制自己資金流。
  寫字樓投資技巧二：好地段、好物業(yè)
  目前，投資寫字間的隊(duì)伍不斷壯大。典石廣場營銷總監(jiān)呂寶華在接受記者采訪時表示，雖然中小企業(yè)喜歡租寫字間，因?yàn)檫@樣需要的資金少，而且還可以根據(jù)公司的發(fā)展情況進(jìn)行選址，但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些中小企業(yè)主看到了投資寫字間的好處，開始嘗試自己購買寫字間的越來越多。如今，投資寫字間的有這三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司;中小企業(yè)主;純投資者。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，寫字間投資特別要看準(zhǔn)其地段價值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿?，諸如其今后是否會有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍。對于純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什么人。
  寫字樓投資技巧三：預(yù)測投資風(fēng)險
  甲級寫字間與住宅都可以進(jìn)行投資，但因?yàn)閮烧吖δ軐傩圆煌?，所以在寫字間出租情況不好的時候，只能閑置，而住宅卻可以自己住。因此，投資寫字間要承擔(dān)貶值風(fēng)險。寫字間的貶值大概由兩種原因造成：一是寫字樓本身所處的地段，由于一些市政或其他類似原因的沖擊;二是寫字樓所處的區(qū)域，在未來幾年里涌現(xiàn)出過多的新樓盤，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。
  如何計(jì)算出租寫字樓的年回報(bào)率
  目前行內(nèi)人士計(jì)算年回報(bào)率的公式是：
  年回報(bào)率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月
  一般來說，如果某個二手寫字樓單位年回報(bào)率達(dá)到8%-10%，則可投資購買。超過10%的年回報(bào)率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯過。
  物業(yè)地點(diǎn)要選好要投資二手寫字樓，還要會選地段。寫字樓的租售與其所在位置有很大關(guān)系。那么哪些地區(qū)的二手寫字樓投資及**空間**大。
  

  查看全文↓ 2018-08-28 00:26:08
• 133****6559

  現(xiàn)如今，銀行利率偏低，股市風(fēng)險難測，房產(chǎn)成為人們投資的有效途徑。但是在紛繁復(fù)雜的樓市中，各式各樣的房子層出不窮，住宅、商鋪、寫字樓都在吸引著投資者的眼光，到底哪種房子更適合投資，什么樣的房子更劃算呢？投資住宅：賺個安穩(wěn)錢購房者投資住宅物業(yè)的目的不外乎四種： 一是尋求理想的回報(bào)。如今，投資渠道雖然多，適合一般百姓穩(wěn)健投資而收益可觀的并不多。投資住宅物業(yè)一般均能獲得８％－１０％的收益，非常理想。 二是出于保值的考慮。住宅物業(yè)因?yàn)橥恋氐奶匦詫κ袌霾▌佑幸欢ǖ目沟芰?，能夠起到很好的保值效果?三是追求資產(chǎn)的**。城市土地具有不可再生性，這就使得某些地段的物業(yè)變得珍貴和罕有，投資于這類物業(yè)，就能夠使資產(chǎn)**。 四是控制風(fēng)險。住宅物業(yè)功能獨(dú)特，市場變化緩慢，容易把握，投資者能較好地控制風(fēng)險。可以說，投資住宅雖然收益較為平緩，但初期投入不太大，風(fēng)險也相對較小，是三種房產(chǎn)投資中**為穩(wěn)妥的。投資居住型房產(chǎn)時，有幾點(diǎn)十分重要：一是房子離購物中心、公共交通近，有發(fā)展前途。二是估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力?？纯从卸嗌佻F(xiàn)金以及家里有什么可以抵押的東西。另外，預(yù)計(jì)將來會出現(xiàn)的情況。三是確定投資策略。有些房產(chǎn)易于出租，但是不會有太大的**潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。四是需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力。五是爭取**優(yōu)價格。六是確定貸款。七是獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。商鋪投資：一鋪養(yǎng)三代有句俗語是“一鋪養(yǎng)三代”，人們覺得商鋪是非常好的一種投資取向。商鋪投資豐厚的利潤誘惑，令越來越多人怦然心動。目前，投資商鋪的人群大致分為四種：購買小量商鋪出租或待其**后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主；包租客以批發(fā)價的租金“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)量的商鋪，經(jīng)過適當(dāng)包裝后，再以零售價分租，賺取其中的差價利潤；也有人自營商鋪；還有的投資養(yǎng)老。要是在旺地買了間鋪面，隨著城市的發(fā)展和時間的拉長，其**潛力會更大。不要細(xì)算到底可以從中得到多少回報(bào)，下半輩子衣食無憂是**低限度的“福利”。與其他投資項(xiàng)目不同，商鋪具備兩種增值手段。一是可以轉(zhuǎn)租，二是可以自營。如果家庭人手不夠，或沒有精力經(jīng)營，還可以把商鋪?zhàn)獬鋈?，從中收取租金。一般而言，相對于銀行的低利息，如果投資小型商鋪，其租金的收益絕對高于把錢存入銀行的利息，其門面的**同樣存在。同時，商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關(guān)系，商鋪價格會隨商業(yè)氛圍成熟而向上波動，二手商鋪會因其周邊商業(yè)氛圍的培育成熟而價格上升，而二手住房的售價一般不會高于其周邊的一手住房的價格。俗話說，商鋪越用越**，住宅越用越折舊。但是，商鋪是一個長線投資產(chǎn)業(yè)，回報(bào)期長，投資人必須具備強(qiáng)大資金實(shí)力和獨(dú)到的眼光。商鋪投資是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險的行為。雖然現(xiàn)在整個房地產(chǎn)景氣看好，在一定程度上降低了風(fēng)險，但是風(fēng)險畢竟還是存在的。投資者能做的，只是如何規(guī)避風(fēng)險，或者說如何降低風(fēng)險?！把酃狻痹谶@個時候就是關(guān)鍵。 這里的“眼光”就是敏銳的洞察力，能對該商鋪有全面的了解，對市場的趨勢準(zhǔn)確把握。在決定投資對象之前，有幾個方面必須“看”進(jìn)去： 一是了解這塊地。所處地段的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力。首先要關(guān)心的是市政規(guī)劃，投資者必須對該商鋪未來的環(huán)境有深入了解，以保證商鋪本身的價值提升。二是了解開發(fā)商。開發(fā)商的實(shí)力、信用度、經(jīng)驗(yàn)等等，都直接關(guān)系到該商城能否真正形成。有實(shí)力的開發(fā)商能在商城的硬件建設(shè)方面加大投入，優(yōu)化硬件環(huán)境；信用好，才能保證給業(yè)主的承諾能一一兌現(xiàn)；有過成功開發(fā)商城的經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，對于新商城的構(gòu)建，更能輕車熟路。三是掌握市場行情。一個店面值多少錢，是由它的租金水平所決定的。在購買之前，要對該地段商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，才能計(jì)算其現(xiàn)在的價格是否合理。投資者還必須考慮到今后擬引進(jìn)的行業(yè)能承受的租金水平以決定商鋪的規(guī)模大小。寫字樓投資：眼光決定價值盡管作為商務(wù)辦公之用的寫字間，歷來因其特殊、專一的使用性質(zhì)與投資者的投資行為存在距離，但隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場商機(jī)，許多中小企業(yè)及個人投資者已經(jīng)開始像買住宅一樣地購買寫字間。投資者對寫字間的“愛慕”，近年也開始漸漸進(jìn)入了高潮。寫字樓一次性投資成本較大，同時，因?yàn)橄鄬Φ膶I(yè)性，往往使得大量投資者并不能短時真正了解不同寫字樓的真實(shí)價值。如果選擇得當(dāng)，其帶來的收益也是平穩(wěn)而長久的。 一般來說，投資寫字樓需要關(guān)注以下幾個方面的問題：區(qū)位因?yàn)榉康禺a(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)范圍有限，增值的空間更大，是否位于城市未來的ＣＢＤ區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”這句投資名言一定要謹(jǐn)記。 檔次 投資寫字樓要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。選擇寫字樓辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象，在投資能力有限的情況下，選擇面積相對較小但能體現(xiàn)檔次的寫字樓風(fēng)險較小。如交通能否四通八達(dá)，停車場的設(shè)計(jì)是否合理、建筑立面及品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、采光通風(fēng)是否良好等等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實(shí)地感受。 軟性配套與物業(yè)管理 在軟性配套方面，著重看信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬帶接入、內(nèi)部綜合布線、ＧＳＭ室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與可變性等等。而物業(yè)管理的好壞是決定你的投資能否保值和增值的至關(guān)重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社會口碑。置業(yè)門檻和投資回報(bào) 置業(yè)門檻的高低決定了投入的大小，是否能通過銀行按揭購買，只需**，后續(xù)通過“以租養(yǎng)貸”的方式來供樓，也就是“以小博大”，讓租用的企業(yè)為你供樓，幾年后就可凈享長達(dá)幾十年的高額租金回報(bào)。因此，要考察寫字樓產(chǎn)權(quán)年限和現(xiàn)有入駐率及入駐公司的類別層次。
  

  查看全文↓ 2018-08-28 00:25:59

相關(guān)問題

• 問 ??準(zhǔn)備買個二手寫字樓，請問二手寫字樓買賣需要哪些證件？
  答

  一：如果是個人買，需要你的身份證及復(fù)印件。二：如果是以公司的名義買，需要你們公司的營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件，法人的身份證及復(fù)印件。

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• 問 100平米以下的二手寫字樓買賣需繳納多少稅費(fèi)？有沒有人了解？謝謝！
  答

  2016**新二手房交易稅費(fèi)與過戶費(fèi)詳解1、契稅(買方支付)根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。

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• 問 ??二手寫字樓買賣投資怎么樣？一般都集中在哪個地段？
  答

  江門萬達(dá)廣場5A寫字樓租金可抵月供回報(bào)率8個點(diǎn)，樓盤：江門萬達(dá)廣場，類別：寫字樓，面積：63㎡，一江門篷江區(qū)發(fā)展大道北側(cè)二知名品牌龍頭商業(yè)開發(fā)商萬達(dá)，在售60-90㎡寫字樓優(yōu)惠政策10萬抵20萬。剩余貨量700套暫售80套，產(chǎn)權(quán)；40年（2013-2053年）三總價低回報(bào)率8個點(diǎn)起，想了解更多歡迎來電咨詢想看的隨時打電話給我免費(fèi)專車接送四20分鐘**中山，珠、佛半小時生活圈。投資必買的6大理由：加入團(tuán)購另享10萬抵20萬房款活動，5萬定金即鎖房號！超5A甲級寫字樓，不限購不限貸，**25萬起即擁萬達(dá)物業(yè)，江門只此一棟！一線品牌企業(yè)全面入駐。自帶萬達(dá)廣場、五邑老街，引爆江門海量消費(fèi)人群。

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• 問 ??請問，一手寫字樓買來投資怎么樣？
  答

  我覺得還是蠻好的啊關(guān)鍵要看你買的地段繁不繁華了不然都沒人會去沒有人氣的地方上班的了因?yàn)楹芏喾矫娑疾环奖悖热绻怀燥埖冗@些問題了反之我覺得是可以投資的啊

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• 問 請問大家，二手寫字房出售均價是多少？有沒有人知道，謝謝！
  答

  看你注重的是什么，根據(jù)需要買房，要注意承受能力，沒有統(tǒng)一的模式。比如我現(xiàn)在25歲，還沒結(jié)婚我想住好一點(diǎn)的，但是手上錢不多，又不想老住單位宿舍，我就訂購了一套一居小戶型，因?yàn)樵谖鬟吂ぷ鳎赃€要考慮以后十年內(nèi)的交通，我鎖定了一線地鐵。目前的小一居對我來說只是過渡，到條件好的時候再換大一點(diǎn)的舒服一點(diǎn)的，所有目前主要是價格能夠承受，交通比較方便就行，其他的能夠過得去就行了。還有一個，就是如果是租房，還要考慮一下租房的成本，買的越早，節(jié)省的租金就越多，這在考慮交房時間和價格的時候就不能不考慮。我目前是住單位宿舍，可以不用考慮租金，所以還能夠等待。如果租房就要把節(jié)省的租金來沖減購房的費(fèi)用，其實(shí)價格比實(shí)際支付的要低。

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