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買沒有產(chǎn)權(quán)證的房改房需要注意哪些?應(yīng)該注意什么

132****3532 | 2018-10-16 18:57:55

已有5個(gè)回答

  • 136****1595


    沒有房產(chǎn)證不能買主要是可能存在以下2種可能:

    有產(chǎn)證,沒辦下來或者不在業(yè)主手上。 這樣不能馬上過戶,那么就會(huì)存在一方多賣的情況,或者房子實(shí)際已經(jīng)被抵押出去的狀況。 購(gòu)房者會(huì)存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。
    還有一種可能就是這個(gè)房子壓根沒有房產(chǎn)證屬于小產(chǎn)權(quán)房,不受法律保護(hù)的。
    小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用,因此這類住房無法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā),所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
    小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
    小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分,其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。
    2013年12月,北京市國(guó)土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知,堅(jiān)決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
    2015年的不動(dòng)產(chǎn)登記條例確定小產(chǎn)權(quán)房不予登記。

    查看全文↓ 2018-10-16 19:01:48
  • 134****6689

    買房改房需要注意以下事項(xiàng):
    1、要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證。
    驗(yàn)證房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠,是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?,這可以通過房管部門查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件,那就要提高警惕了,以防上當(dāng)受騙。
    2、按規(guī)定,房改房在同等價(jià)格條件下,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
    因此,房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。需要特別指出的是,軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里,這些單位一般被列為特殊單位,有些可能不宜有外人入住,這種公房在單位沒有同意之前,不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢,明辨真假。
    3、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。
    應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門勘驗(yàn)過的建筑面積。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否有私建私搭部分,如系房東私自搭建,屬違章建筑,并不受到法律保護(hù)。

    查看全文↓ 2018-10-16 18:58:57
  • 142****2694

    房改房可以交易。
    購(gòu)買房改房注意事項(xiàng):
    1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人,可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意。房改房出讓,因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán),并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用。2、確認(rèn)登記的面積、使用期限在房產(chǎn)證中,包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)?。另外,土地出讓金也是房改房必須交付的一?xiàng)相關(guān)費(fèi)用,這是由原業(yè)主支付的。3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水電煤氣費(fèi)用,或者房屋是否抵押給銀行,可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的,要現(xiàn)場(chǎng)使用以確認(rèn)是否有損壞,觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象,“三表”是否出戶,電話線的接通情況,是普通電話還是寬頻,小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。4、確定房?jī)r(jià)的合理性通過對(duì)市場(chǎng)上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值,買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳,然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠(chéng)信中介公司或評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,讓雙方達(dá)成合理的房?jī)r(jià)。5、慎重辦理交易過戶手續(xù)辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的**后環(huán)節(jié)也是**重要的一關(guān),不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時(shí)間也是一個(gè)很重要的問題,建議買賣雙方可以考慮將房款放 在雙方都信得過的單位(如有口碑的中介公司)代為保管,等過戶手續(xù)完成后,再將相應(yīng)房款交回賣方。 6、產(chǎn)權(quán)過戶須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù),有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對(duì)買方來說,產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購(gòu)買方,在此之前,賣方隨時(shí)可能毀約。

    查看全文↓ 2018-10-16 18:58:50
  • 148****6995

    購(gòu)買房改房注意事項(xiàng):
    1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性
      確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人,可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意。
      房改房出讓,因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán),并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用。
      2、確認(rèn)登記的面積、使用期限
      在房產(chǎn)證中,包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)?。另外,土地出讓金也是房改房必須交付的一?xiàng)相關(guān)費(fèi)用,這是由原業(yè)主支付的。
      3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境
      買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水電煤氣費(fèi)用,或者房屋是否抵押給銀行,可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的,要現(xiàn)場(chǎng)使用以確認(rèn)是否有損壞,觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象,“三表”是否出戶,電話線的接通情況,是普通電話還是寬頻,小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。
      4、確定房?jī)r(jià)的合理性
      通過對(duì)市場(chǎng)上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值,買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳,然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠(chéng)信中介公司或評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,讓雙方達(dá)成合理的房?jī)r(jià)。
      5、慎重辦理交易過戶手續(xù)
      辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的**后環(huán)節(jié)也是**重要的一關(guān),不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時(shí)間也是一個(gè)很重要的問題,建議買賣雙方可以考慮將房款放 在雙方都信得過的單位(如有口碑的中介公司)代為保管,等過戶手續(xù)完成后,再將相應(yīng)房款交回賣方。
      
    6、產(chǎn)權(quán)過戶須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù),有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對(duì)買方來說,產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購(gòu)買方,在此之前,賣方隨時(shí)可能毀約。

    查看全文↓ 2018-10-16 18:58:42
  • 141****2849

    在購(gòu)房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問題:
    1、基本的“五證”齊全。
    一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證許可證,則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
    2、使用規(guī)范的合同文本。
    一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫,了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做,但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟,一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
    3、相關(guān)證明文件有效。
    如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得,即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書,要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
    4、買期房要約定條件和時(shí)限。
    對(duì)于期房,由于資金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》,則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章,對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期,而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
    5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。
    所謂交房有兩個(gè)意思:一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚,不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
    6、檢查房屋質(zhì)量。
    在簽約時(shí),應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容,并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件,檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。
    7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。
    一個(gè)不好的物業(yè)管理公司,一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。
    對(duì)于期房,甚至現(xiàn)房,都有可能與開發(fā)商的描述不一樣,此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任??蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

    查看全文↓ 2018-10-16 18:58:29

相關(guān)問題

  • 拆遷安置房其實(shí)是可以買賣的,當(dāng)然比商品房的風(fēng)險(xiǎn)來得大。拆遷安置房的買賣風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面:1、由于安置房沒有房產(chǎn)證,無法過戶,造成買方付了房款,但卻無法取得房屋的產(chǎn)權(quán),買方的權(quán)益處于一種不確定的狀態(tài)。2、因?yàn)闆]有房產(chǎn)證,造成買方無法確認(rèn)賣方究竟是不是擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)人。賣方出示的安置補(bǔ)償協(xié)議和房屋之間難以建立關(guān)聯(lián)。3、賣方將房屋賣一個(gè)買家之后,有可能會(huì)再賣給其它人,這樣買方就會(huì)無端轉(zhuǎn)入與第三人的官司之中。4、房屋如果**較多,賣方可能會(huì)反悔,買賣合同有被法院判定無效的風(fēng)險(xiǎn)。在此種情況下,其實(shí)買方并非處于無保護(hù)狀態(tài)。

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  • 先看開發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋(預(yù))銷售許可證。2.土地使用證主要看土地使用類型是商業(yè)還是住宅用地,因?yàn)槠溆绊懲恋厥褂媚晗蓿ㄉ逃?0年、住宅70年)、房?jī)r(jià)款及物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的高低,商用的要高。3.房屋(預(yù))銷售許可證主要看你預(yù)購(gòu)房屋在不在其預(yù)售的范圍之內(nèi),主要看樓號(hào)層數(shù)等。4.在簽完購(gòu)房合同并繳納相關(guān)契稅后,應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋預(yù)告登記,證明你是未來房產(chǎn)期權(quán)的享有人,說白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。5.登記的時(shí)候注意其預(yù)告登記證記載信息中,是否存在已經(jīng)抵押的情況,防止一房二賣。6.**后就是依照購(gòu)房合同規(guī)定的日期,及時(shí)辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問題了。

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  • 先看開發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋(預(yù))銷售許可證。2.土地使用證主要看土地使用類型是商業(yè)還是住宅用地,因?yàn)槠溆绊懲恋厥褂媚晗蓿ㄉ逃?0年、住宅70年)、房?jī)r(jià)款及物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的高低,商用的要高。3.房屋(預(yù))銷售許可證主要看你預(yù)購(gòu)房屋在不在其預(yù)售的范圍之內(nèi),主要看樓號(hào)層數(shù)等。4.在簽完購(gòu)房合同并繳納相關(guān)契稅后,應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋預(yù)告登記,證明你是未來房產(chǎn)期權(quán)的享有人,說白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。5.登記的時(shí)候注意其預(yù)告登記證記載信息中,是否存在已經(jīng)抵押的情況,防止一房二賣。6.**后就是依照購(gòu)房合同規(guī)定的日期,及時(shí)辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問題了。

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  • 一個(gè)車位,所謂的產(chǎn)權(quán),其實(shí)就是使用權(quán)。如果使用權(quán)沒有期限限制的,則二者沒有區(qū)別。如果購(gòu)買的車位使用權(quán)有期限限制的,那二者還是有區(qū)別的,因?yàn)閾碛挟a(chǎn)權(quán)的車位是沒有使用期限限制的。在我國(guó),土地所有權(quán)要么是國(guó)家所有,要么是集體所有。1、車主對(duì)車位占用的國(guó)有土地,只有使用權(quán),并無所謂的所有權(quán)。所謂的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán),本質(zhì)上并無什么區(qū)別。2、二者的區(qū)別,**大的可能是使用期限的不同,所謂的擁有產(chǎn)權(quán)的車位,意味著沒有使用期限的限制,但如果購(gòu)買的車位使用權(quán),合同明確約定也是沒有時(shí)間限制的,則二者在法律上效力相等。如果有期限限制的,則將來到期后,還要重新購(gòu)買。

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  • 按國(guó)家存量房交易相關(guān)規(guī)定,沒產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不能上市交易的。辦理房貸也需要提供產(chǎn)權(quán)證。按你所說小區(qū)其他業(yè)主已經(jīng)辦到房產(chǎn)證,你需要了解下賣方的房產(chǎn)證現(xiàn)在在辦理的哪個(gè)環(huán)節(jié),已經(jīng)交完契稅,公共維修基金的,房本可能在銀行或房管局正在辦理抵押登記,這個(gè)環(huán)節(jié)辦理的時(shí)間稍長(zhǎng),因?yàn)殚_發(fā)商是分批去辦理。如果房本現(xiàn)在在開發(fā)商手中(是可以拿出復(fù)印件的),還沒有辦理抵押登記的,去銀行還完貸款拿到還清證明的可以直接從開發(fā)手中拿出房本。如果房本在辦理抵押登記的過程已經(jīng)到了房管局需要等抵押登記做完,也就是房本到賣方手中才能繼續(xù)辦理。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)。如果提供不了房產(chǎn)證(有復(fù)印件的是有房產(chǎn)證就不必說了,肯定沒問題),只能提供原購(gòu)房合同及相關(guān)票據(jù)的,來簽署存量房買賣合同,這個(gè)合同也不存在買賣關(guān)系的。但是凡合同就是合法的。如果涉及到你給他多少多少錢,是存在借貸關(guān)系的。有無房本賣方違約無非就是賠違約金,但沒房本的買賣合同是無法按合同約定的去賠付的,但你給過他的錢大可以放心,是跑不掉的,因?yàn)榧词故謱懙纳婕百Y金的合同都是合法的,受法律保護(hù)的。這種無房本的房產(chǎn)交易,可以去律師事務(wù)所做一個(gè)“律師見證”,是可以保障交易安全的。不是公證,公證的話委托方是可以單方面解除的委托的。但建議盡量避免這種無房本的房產(chǎn)交易,因?yàn)槿绻霈F(xiàn)違約,你還想追回利益可能會(huì)很麻煩。先給**這個(gè)大可放心,只要你給的每一筆錢都有收據(jù)就跑不掉的,所有簽字的“合同”都是合法的,出現(xiàn)問題都是能追回的,而且追回的會(huì)比你給的要多哦,有利息的嘛。

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