出讓土地改變用途有哪些手續(xù)

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• 151****2027

  1、是出讓國(guó)有建設(shè)用地改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)土資源主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。如果地塊在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，還要先經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批同意變更規(guī)劃條件。經(jīng)批準(zhǔn)改變?cè)猛镜?，重新辦理用地手續(xù)，重新簽訂或者變更土地使用權(quán)出讓合同、調(diào)整土地使用權(quán)出讓金、辦理土地變更登記等。
  
  2、是劃撥國(guó)有建設(shè)用地改變用途的，審批程序與出讓國(guó)有建設(shè)用地類似。但要注意的是，批準(zhǔn)改變?cè)猛镜?，改變后的用途如符合《劃撥用地目錄》的，?jīng)批準(zhǔn)，可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的國(guó)有土地劃撥決定書;改變后的用途如不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-11-27 23:56:39
• 154****6295

  首先，土地權(quán)利人持有已通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；其次，土地權(quán)利人向出讓方提出改變土地用途的申請(qǐng)，符合城市規(guī)劃及有關(guān)條件，并取得出讓方和規(guī)劃部門同意；**后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-11-27 23:56:23
• 148****9688

  按照《物權(quán)法》的規(guī)定，工業(yè)用地同樣屬于經(jīng)營(yíng)性用地，因此，來(lái)信所提出的“協(xié)議出讓或者招拍掛出讓的工業(yè)用地申請(qǐng)改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地”，其中的“經(jīng)營(yíng)性用地”，筆者暫理解為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地。
  
  按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條之規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
  
  《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于出讓土地改變用途有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函〔2010〕104號(hào))重申，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào))等法律政策規(guī)定，出讓土地改變土地用途，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)地調(diào)整土地出讓金。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照變更協(xié)議或重新簽訂的出讓合同的約定，及時(shí)補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記。但出讓合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確必須收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，不得辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
  
  因此，無(wú)論是協(xié)議出讓，還是通過(guò)招拍掛出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，都應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土資源部上述復(fù)函的要求辦理。

  查看全文↓ 2018-11-27 23:56:10
• 138****1066

  變更土地出讓合同約定的土地用途，通常被認(rèn)定為屬于合同法中合同內(nèi)容變更的性質(zhì)，但在我國(guó)特殊的土地法律制度中，遠(yuǎn)不是一個(gè)合同變更能夠準(zhǔn)確解決的法律問(wèn)題。
  在我國(guó)土地公有制基礎(chǔ)上構(gòu)建土地市場(chǎng)配置機(jī)制，土地所有權(quán)是不能進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易的，真正能夠進(jìn)入市場(chǎng)依法自由交易的土地權(quán)利，是城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓土地使用權(quán)。
  出讓土地使用權(quán)在進(jìn)入“協(xié)議”或者“招、拍、掛”程序之前，首先是由土地所有權(quán)的代表——縣級(jí)以上人民政府，根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)需要，對(duì)出讓土地具體用途、范圍、權(quán)利邊界、使用期限、規(guī)劃限制、用地條件、使用禁止等全面進(jìn)行“權(quán)利設(shè)計(jì)”之后，才由市、縣土地管理部門依照法定程序出讓。
  因此，作為經(jīng)營(yíng)性的出讓土地使用權(quán)，在進(jìn)行“招、拍、掛”程序時(shí)，每一宗出讓土地均有其特定的用途、規(guī)劃等權(quán)利的限定，當(dāng)事人通過(guò)“招、拍、掛”程序獲得出讓土地，所公開競(jìng)價(jià)確定的土地的出讓金，均與依法設(shè)定的出讓土地用途、期限、規(guī)劃等具體限定條件相適應(yīng)。
  特別是出讓土地用途，它直接與土地出讓金價(jià)款相關(guān)。譬如“寸土寸金”地段的土地，如果設(shè)定義務(wù)制**用地，它不可能有多高的市場(chǎng)價(jià)值;但如果設(shè)定成商業(yè)用途的用地，就會(huì)立即提升成百、成千倍的市場(chǎng)價(jià)值。不僅如此，出讓土地用途不同，其出讓方式也完全不同。譬如經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓，就必須采用“招、拍、掛”法定形式，否則，出讓合同無(wú)效。可見，我國(guó)出讓土地用途，是明晰出讓土地使用權(quán)，決定其土地權(quán)利財(cái)產(chǎn)價(jià)值的核心要素，每一宗出讓土地用途、期限、規(guī)劃、用地條件等方面的限定，都是一項(xiàng)特定的土地物權(quán)的具體“量身打造”。
  因此，在我國(guó)特有的土地權(quán)利法律制度中，出讓土地用途的改變，不應(yīng)當(dāng)被理解為一般意義上的合同變更，而是一種實(shí)質(zhì)性的權(quán)利的改變。

  查看全文↓ 2018-11-27 23:55:48
• 151****7246

  1. 因土地征用、劃撥引起土地所有權(quán)、使用權(quán)變更的,土地所有者、使用者在土地征用、劃撥批準(zhǔn)后三十日內(nèi),持土地征用、劃撥批準(zhǔn)文件共同到土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  新建設(shè)項(xiàng)目用地的土地使用者,在土地征用、劃撥批準(zhǔn)后先辦理預(yù)登記手續(xù),待建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi),再正式申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  2. 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)受讓人在繳付全部土地使用權(quán)出讓金后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請(qǐng)變更土地登記。
  
  3. 因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓引起國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同共同到土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后,再申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  4. 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有關(guān)各方在主管部門批準(zhǔn)后三十日內(nèi),持批準(zhǔn)文件及有關(guān)合同、協(xié)議共同向土地管理部門申請(qǐng)變更土地登記。
  
  5. 依法繼承土地使用權(quán)的,繼承人在合法繼承權(quán)確定后三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件向土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  6. 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得國(guó)有土地使用權(quán)的,抵押人、抵押權(quán)人和新的土地使用權(quán)受讓人,在土地權(quán)利變更之日起十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同、處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明資料共同到土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記和土地權(quán)屬變更登記。
  
  7. 交換、調(diào)整土地的,交換、調(diào)整土地的雙方在交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)后三十日內(nèi),持協(xié)議和批準(zhǔn)文件共同到土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  8. 出租國(guó)有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)出租人和承租人應(yīng)在土地使用權(quán)租賃合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)租賃合同共同向土地管理部門申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。
  
  9. 抵押國(guó)有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)抵押人和抵押權(quán)人,應(yīng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)抵押合同共同到土地管理部門申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。
  
  一宗地多次抵押的，處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)的償還順序以申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記的時(shí)間順序?yàn)樾颉?br/>
  10. 因土地權(quán)屬變更引起他項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)移的,由土地所有者或土地使用者同他項(xiàng)權(quán)利者,在申請(qǐng)土地權(quán)屬變更的同時(shí)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。

  查看全文↓ 2018-11-27 23:55:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??改變土地用途怎么補(bǔ)交土地出讓金
  答

  原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開出讓的土地，不得改變規(guī)劃條件，如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后增加的建筑面積不得超過(guò)原容積率的總建筑面積的20％，否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件（容積率）公開出讓；增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金 = 批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下（容積率）土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格 - 批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下（容積率）剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格。四、對(duì)未經(jīng)政府批準(zhǔn)，現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項(xiàng)目用地，必須由業(yè)主提出申請(qǐng)，辦理補(bǔ)辦手續(xù)；如未辦理補(bǔ)辦手續(xù)一經(jīng)查實(shí)的，將根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按擅自改變土地使用條件進(jìn)行查處。五、對(duì)已經(jīng)政府批準(zhǔn)列入重大項(xiàng)目推進(jìn)的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊，不得批準(zhǔn)改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補(bǔ)辦出讓。

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• 問(wèn) ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途如何交土地出讓金？
  答

  您好，根據(jù)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，您需要先報(bào)人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L(zhǎng)短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國(guó)有土地收益發(fā)生改變，為了維護(hù)國(guó)家利益，就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。讀者問(wèn)題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法：一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－原用途價(jià)格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22％，其中評(píng)估價(jià)格把同一時(shí)點(diǎn)的出讓土地原用途價(jià)格扣除；另一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e。在回答此問(wèn)題前，筆者要先提出幾個(gè)問(wèn)題?；谝陨蠁?wèn)題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國(guó)家收益、說(shuō)服土地使用者，但是從土地估價(jià)上來(lái)說(shuō)，對(duì)于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金，一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評(píng)估土地性質(zhì)變更前后的價(jià)值，補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額，具體計(jì)算如下：所需補(bǔ)交出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例在實(shí)際操作中，住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e，具體到每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān)，具體公式如下：每個(gè)門市分?jǐn)偼恋孛娣e＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金，由此得出每個(gè)門市所需補(bǔ)交的土地出讓金，計(jì)算公式如下：每個(gè)門市補(bǔ)交的土地出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例需要說(shuō)明的是，改變土地性質(zhì)所需要補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額，并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因?yàn)樨泿糯嬖谠鲋祷蛸H值的情況，所以必須對(duì)當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進(jìn)行評(píng)估，然后才能正確、合理的確定需要補(bǔ)交的土地出讓金。也就是說(shuō)，無(wú)論土地的性質(zhì)怎樣改變，都必須是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的土地評(píng)估價(jià)格，所需補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。對(duì)于文中所提到的“無(wú)論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，由于該建筑樓層已經(jīng)確定，容積率也不會(huì)發(fā)生變化，所以首層分?jǐn)偟耐恋孛娣e也是已經(jīng)確定的固定面積，不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算，才會(huì)引起政府收益的不同。在這里筆者認(rèn)為，不應(yīng)把建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e混合計(jì)算。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是哪些？
  答

  劃撥土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：市、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

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