定金合同是從合同嗎？ 什么是定金合同，如何處理定金合同糾紛？

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• 153****6732

  定金是當事人約定一方在合同訂立時或在合同履行前預(yù)先給付對方一定數(shù)量的金錢，以保障合同債權(quán)實現(xiàn)的一種擔保方式。根據(jù)我國法律規(guī)定，定金合同屬于從合同、要式合同、實踐合同，同時，定金合同具有定金法則的效力。
  根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問題，發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。
  （一）定金罰則的適用規(guī)則。
  我國《合同法》第115條對定金是這樣規(guī)定的：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。”
  （二）實際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。
  定金合同簽訂后，如果應(yīng)當交付定金的一方實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔保法規(guī)定，定金合同自從實際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當然不能強制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同，交付定金又是主合同項下的義務(wù)。筆者認為對未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。
  （三）遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。
  **高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第120條規(guī)定“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。因此，實踐中如果當事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

  查看全文↓ 2018-12-04 13:41:08
• 154****2331

  
  一、立約定金，立約定金常常與預(yù)約合同并存，是指在合同訂立前交付，目的在于保證正式訂立合同的定金。合同的訂立需要一個過程，要經(jīng)過要約和承諾的過程。有時候這個過程比較短，但是在有些情況下，這個過程可能需要持續(xù)較長的時間，尤其是在一些標的額比較大的民事交易中。當事人為訂立合同已經(jīng)作了必要的準備，相互間對于合同的內(nèi)容已經(jīng)基本取得了一致，但因為存在一些未定情形，合同一直未能訂立，當事人又不愿意許諾成立合同，于是采用立約定金來實現(xiàn)當事人間的相互信任，以求**終成立合同，完成交易。
  二、違約定金實際就是履約定金，即以擔保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢。
  《擔保法》第 89 條規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2018-12-04 13:41:03
• 155****1844

  
  定金的適用范圍，即定金適用于哪些種類的合同。當然這種對債的履行的擔保，是否采用，是由當事人的自行約定的。
  （一）買賣合同中的定金擔保
  
  　　買賣合同通常也叫購銷合同、貨物貿(mào)易合同，系一種商品買賣的協(xié)議。賣方（供方）將商品銷自給英方（需方），而買方接受商品并支付價金，履行買賣雙方的權(quán)利義務(wù)即完成商品交換過程。
  （二）加工承攬合同的定金擔保
  
  　　加工承攬合同是承攬方按照定作方提出的要求，究成一定的工作，定作方接受承攬方完成工作的成果，并給付約定報酬的協(xié)議。
  （三）建設(shè)工程勘察設(shè)計合同中的定金擔保
  
  　　建設(shè)工程勘察設(shè)計合同是建設(shè)工程的發(fā)包方（建設(shè)單位）和承包方（勘察、設(shè)計單位），根據(jù)國家規(guī)定的程序和批準的投資計劃、計劃任務(wù)書文件，就承包方完成建設(shè)工程勘察設(shè)計合同的風(fēng)險主要在勘察設(shè)計方，就是建設(shè)方不接受所完成的工作成果或者不支付約定的勘察費和設(shè)計費。所以建設(shè)工程勘察設(shè)計合同的擔保主要是建設(shè)方向勘察設(shè)計方提供定金。
  
  　簽訂定金協(xié)議時為減少糾紛和避免不必要的經(jīng)濟損失的發(fā)生，主要應(yīng)注意以下幾方面問題：
  
  　?。ㄒ唬﹪栏駥彶橹骱贤ЯΑ?br/>
  　　定金協(xié)議是主合同的從合同，主合同無效，則定金協(xié)議無效。定金協(xié)議屬于擔保合同的一種，《擔保法》第5條第一款規(guī)定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。因此**好在簽訂定金協(xié)議時注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金從合同有效。
  
  　?。ǘ┒ń饏f(xié)議應(yīng)當以書面形式簽訂。
  
  　　如果訂立定金協(xié)議未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應(yīng)的證據(jù)予以證明，則不能確定定金協(xié)議的成立。為了避免這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，要在交納定金時合同雙方應(yīng)做出特別的書面約定，特別對違反主合同條款或補充合同條款如何處理定金做出約定。簽訂書面定金協(xié)議主要目的是避免定金協(xié)議糾紛發(fā)生，并且有利于糾紛發(fā)生后作為提供區(qū)分責任的依據(jù)，以有效地維護雙方的合法權(quán)益。
  
  　?。ㄈ┒ń鸬臄?shù)額必須在合同標的額的20%以內(nèi)約定。
  
  　　合同中對定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當事人協(xié)商確定，定金的數(shù)額約定應(yīng)適宜。若約定過高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實際損失額。若約定過低，則起不到擔保合同履行的作用；《擔保法》第二十條規(guī)定定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同總額的20%.法律明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，在上限以內(nèi)所確定的具體數(shù)額由當事人雙方協(xié)商確定，如果定金的約定數(shù)額超過了主合同標的額的20%，則超過部分應(yīng)視為無效。

  查看全文↓ 2018-12-04 13:40:58

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  定金規(guī)則：定金不得超過標的的20%，超過部分無效；收定金的一方違約的，交定金的一方可以要求雙倍返還，交定金的一方違約的，收定金的一方可以不返還定金。 購房合同中有約定的定金的，按以上定金規(guī)則處理即可，當然雙方可以協(xié)商通過其他的方式解決。 1、定金罰則的適用規(guī)則。 債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。 2、實際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。 定金合同簽訂后，如果應(yīng)當交付定金的一方實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，可視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。 3、遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。 實踐中如果當事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當按照延遲履行部分所占合同約定的比例，適用定金罰則。 4、合同部分履行時的處理規(guī)則。 全部不履行的，當然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔保范圍之內(nèi)，定金的效力對其仍具約束力，部分不履行部分，應(yīng)當適用定金罰則。當事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當按照未履行部分與占整個合同的比例，未履行部分的定金額，適用定金罰則。 5、未按合同交付定金的處理規(guī)則。 雙方當事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當事人實際交付金為準，但在具體執(zhí)行過程中一方未支付定金，該合同不可強制執(zhí)行，當事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責任。 6、合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。 有些當事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時，對方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達到彌補因違約受到損失的目的;違約金相當于一方由于對方違約所造成的實際損失。 7、訂約定金的處理規(guī)則。 當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。對立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實踐中如果當事人違反立約定金的應(yīng)當按照擔保法第89條的規(guī)定進行處理。 8、第三人的過錯導(dǎo)致合同不能履行適用定金罰則。 合同關(guān)系以外第三人的過錯導(dǎo)致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應(yīng)對違約方適用定金罰則，合同當事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。

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  一、逾期交付的違約責任。 出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任? 【處理方法】按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。 二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定? 【處理方法】按合同約定的違約責任為標準來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。 三、 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當如何處理? 【處理方法】按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調(diào)整。 四、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些? 【處理方法】買受人采取的補救措施有： (1)實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。 (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 (3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。 (4)違約侵權(quán)責任。 五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題： 【處理方法】(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。 (2)當事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。 (3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應(yīng)承擔的故意或重大過失的侵權(quán)責任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

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