把握定金購(gòu)房合同糾紛的處理規(guī)則是什么？

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• 138****8808

  如果發(fā)生定金糾紛，需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)區(qū)別處理：一、如因開(kāi)發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，例如開(kāi)發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金；二、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，例如購(gòu)房者放棄購(gòu)買(mǎi)約定房屋等，購(gòu)房者將損失定金；三、在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，雙方對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》具體條款無(wú)法達(dá)成一致的，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還已交納的定金；四、如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售未具備銷(xiāo)售條件的房屋，即開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷(xiāo)售不具備使用條件的現(xiàn)房，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還定金，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。
  

  查看全文↓ 2022-09-15 18:36:53
• 158****0373

  定金規(guī)則：定金不得超過(guò)標(biāo)的的20%，超過(guò)部分無(wú)效；收定金的一方違約的，交定金的一方可以要求雙倍返還，交定金的一方違約的，收定金的一方可以不返還定金。
  購(gòu)房合同中有約定的定金的，按以上定金規(guī)則處理即可，當(dāng)然雙方可以協(xié)商通過(guò)其他的*解決。
  現(xiàn)實(shí)中，有些當(dāng)事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時(shí)，對(duì)方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達(dá)到彌補(bǔ)因違約受到損失的目的;違約金相當(dāng)于一方由于對(duì)方違約所造成的實(shí)際損失。一般說(shuō)來(lái)，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補(bǔ)償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。
  

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么 如何處理糾紛
  答

  商品房預(yù)售合同是一種投資數(shù)額大、履行期限比較好的的合同，因此它所產(chǎn)生的糾紛也比較多，比如價(jià)格上的糾紛，又或者是開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋的糾紛。那這些糾紛該如何處理呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則，希望對(duì)大家有所幫助！ 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則： (一)價(jià)格糾紛的處理 商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長(zhǎng)，所以，從商品房的開(kāi)工建設(shè)到交付使用往往需要很長(zhǎng)的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房?jī)r(jià)遭預(yù)購(gòu)方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預(yù)購(gòu)方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jī)r(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對(duì)此尚沒(méi)有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢(shì)變更原則處理。**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中對(duì)商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個(gè)《解答》對(duì)處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。 由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。 首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jī)r(jià)或降低房?jī)r(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國(guó)家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對(duì)于這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見(jiàn)的?；谡５氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購(gòu)方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn); 其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國(guó)現(xiàn)行法律中還沒(méi)有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國(guó)的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢(shì)變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如，在商品房的價(jià)格因國(guó)家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢(shì)變更原則處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。 (二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人引起的，等等。對(duì)于這類(lèi)糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類(lèi)糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)，以拍賣(mài)的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么？
  答

  不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人引起的，等等。對(duì)于這類(lèi)糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類(lèi)糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)，以拍賣(mài)的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。

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• 問(wèn) 房屋定金合同糾紛處理方法是什么呢？
  答

  定金是當(dāng)事人約定一方在合同訂立時(shí)或在合同履行前預(yù)先給付對(duì)方一定數(shù)量的金錢(qián)，以保障合同債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金合同屬于從合同、要式合同、實(shí)踐合同，同時(shí)，定金合同具有定金法則的效力。根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問(wèn)題，發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。（一）定金罰則的適用規(guī)則。我國(guó)《合同法》第115條對(duì)定金是這樣規(guī)定的：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！保ǘ?shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。定金合同簽訂后，如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定，定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，交付定金又是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對(duì)未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。（三）遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。**高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。（四）合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。定金是擔(dān)保的形式之一，作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行，那么，其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的，當(dāng)然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi)，定金的效力對(duì)其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例，計(jì)算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同糾紛怎么處理呢?
  答

  1. 買(mǎi)房人如果因?yàn)橄拶?gòu)政策導(dǎo)致無(wú)法買(mǎi)房，可以要求解除合同。這種情況屬于不可抗力，不需要承擔(dān)責(zé)任。2. 《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！　”痉ㄋQ(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。3. 《合同法》第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

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• 問(wèn) 退定金合同糾紛如何處理呢?
  答

  簽訂了房屋定金合同，買(mǎi)房人違約，定金不退；賣(mài)房人違約，雙倍返還定金。《合同法》第一百一十五條 當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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