借名購房可以嗎？

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• 134****8323

  所謂借名買房是指自限購政策之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進行交易過戶。在這種情況下，借名買房合同有效嗎？
  借名買房合同有效嗎？
  “借名買房”是指房屋的實際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。
  這樣操作是否有效，主要看界名人（實際購買人）和出名人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認定借名行為有效，房屋的時機權(quán)屬歸借名人。
  如果當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
  被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?
  騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。
  假如查明確實是借名買房關(guān)系，依法應(yīng)當駁回原告的訴訟請求。
  出名人擅自出賣房屋怎么辦呢?
  出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當知道房屋存在借名登記的除外。
  如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：
  1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
  2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;
  3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  如何降低“借名買房”風險
  借名買房風險大，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風險降至**低：
  首先，借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。
  其次，簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。
  再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。
  **后，注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

  查看全文↓ 2018-12-18 00:33:11
• 135****8337

  借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人，被借名人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)，一般是出于以下原因：
  （一）規(guī)避法律或者政策
  
  事實購房人沒有資格購房是常見的原因。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第2或第三套住房的規(guī)定。
  
  （二）貪圖便宜享受優(yōu)惠
  
  比如，只有具有城鎮(zhèn)戶 口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟實力，單位員工以外的購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。
  
  （三）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)
  
  債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其擁有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。
  
  （四）簡便手續(xù)，減少稅費
  
  比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

  查看全文↓ 2018-12-18 00:33:04
• 146****0320

  借名購房合同被確認無效。
  在借名購房合同效力的認定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。
  在司法實踐中，針對經(jīng)濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認定為有效：
  (1)借名購買的經(jīng)濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。

  查看全文↓ 2018-12-18 00:32:59
• 156****5085

  1. 不可以。
  2. 無購房資格不可以借名買房。
  3. 買房的流程是：
  （1）著手準備買房.買房首先要根據(jù)資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等。
  （2）挑選房源.這一環(huán)節(jié)是準備工作的延續(xù)，可以從報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優(yōu)勢，全面細致考察房源信息。
  （3）實地看房.選房是個技術(shù)含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎(chǔ)知識有所了解。
  （4）談判簽定買賣合同.確定目標后，就進入了和售房人實質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購房過程中**重要的環(huán)節(jié)，買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。
  

  查看全文↓ 2018-12-18 00:32:53

相關(guān)問題

• 問 借名貸款買房可以嗎？
  答

  1、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。書面協(xié)議由其重要，有了書面協(xié)議可以減少借名人很多的舉證責任。不管是親戚還是多么親密的朋友，書面協(xié)議都是必要的。2、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。3、注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。付款證明是出資的證明，也是借名人能夠享有權(quán)利的基礎(chǔ)，必須要留存出資證明。4、房屋裝修、居住情況的證明。

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• 問 若被限購，“借名買房”可以嗎？“借名買房”隱藏哪些風險 ？
  答

  “借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風險：　　一是無書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。　　二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的?！　∪堑怯浫司芙^辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險?！　∷氖墙杳吮灰篁v退房屋。購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險?！　∥迨欠课菀虻怯浫松嬖V而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產(chǎn)面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)分割；登記人負有債務(wù)，債權(quán)人申請保全而致該房屋被查封?！　×堑怯浫藢⒎课蒉D(zhuǎn)讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

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• 問 哪些情況需要借名購房？借名購房有危害嗎？
  答

  借名購房暗藏六大風險從調(diào)研中可以看到，“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風險：一是無書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產(chǎn)面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)分割;登記人負有債務(wù)，債權(quán)人申請保全而致該房屋被查封。六是登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。法律不支持“借名買經(jīng)適房”針對上述風險，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風險，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟適用房之類的保障性住房。對于不違反國家政策、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。但是需要強調(diào)的是，違反政策借名購買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進行公證，都可能導致協(xié)議因違反強制性規(guī)定被認定無效。而特別需要提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。

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• 問 借名購房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應(yīng)為有效。對此，應(yīng)根據(jù)當事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

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• 問 借名購房風險有多大 如何看待這種風險
  答

  近年來，受房價、特殊性住房限購政策等影響，借名購房已屢見不鮮，因此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生。隨著房價的大幅上漲，一旦登記人反悔，實際購房者面臨著無法取得房屋產(chǎn)權(quán)的風險。此外，還有一些人借名買具保障性質(zhì)的政策性住房，因借名購買政策性住房違反國家政策，即便雙方簽訂借名協(xié)議，此協(xié)議也可能會被認定無效。不僅是借名人，登記人在借名給他人購房時，也承擔著借名人以自己名義購房和貸款后，若不及時按揭還款，還會影響個人征信的記錄。 通常在現(xiàn)實生活中，有那些人會借他人名義買房呢？ 1、未達到購房資格但有買房需要的非京籍人員 2、一些已擁有住房為規(guī)避限購令的人員 3、條件不符合申請購買經(jīng)適房的人員 4、兩限房甚至其他單位優(yōu)惠集資房的人員 5、被限制貸款或有想轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)的人員 數(shù)據(jù)顯示，在所有權(quán)確認糾紛案件中，涉及借名購房糾紛案件占近兩成的比重，而在實際的案件訴訟中，僅有不足一成的借名購房者有簽署書面借名購房協(xié)議，因借名購房的行為多發(fā)生在親屬、朋友之間，雙方基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，一旦借名人提出房屋為自己所有，實際出資人的取證過程往往面臨困難。 針對借名購房行為存在的風險，建議借名者不要借名購買保障性住房。對于不違反國家法律、政策的借名購房人，借名人與登記人應(yīng)簽訂書面協(xié)議，對出資、房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等作出明確約定，必要時可對協(xié)議進行公證。出資人在支付房款時留存銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等證據(jù)，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以此為依據(jù)向?qū)Ψ街鲝垈鶛?quán)、減少損失。 另外對于登記人一方，應(yīng)就房款支付、貸款償還以及因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)責任義務(wù)等事項作明確的書面約定，以防止借名人未能及時還貸導致銀行向登記人主張權(quán)利時，登記人由此遭受損失。