哪些情況需要借名購房？借名購房有危害嗎？

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• 133****5170

  借名購房暗藏六大風險從調研中可以看到，“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風險：一是無書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現獲得房屋產權的目的。三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產物權采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產應分割;登記人負有債務，債權人申請保全而致該房屋被查封。六是登記人將房屋轉讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當得利向登記人主張賠償。法律不支持“借名買經適房”針對上述風險，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風險，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經濟適用房之類的保障性住房。對于不違反國家政策、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關系還是借名買房。但是需要強調的是，違反政策借名購買經適房的，即使有書面協(xié)議或進行公證，都可能導致協(xié)議因違反強制性規(guī)定被認定無效。而特別需要提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關證據，如銀行轉賬記錄、收據收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據向登記人主張債權、減少損失。

  查看全文↓ 2013-01-16 14:35:01
• 156****4300

  買房人選擇“借名購房”，主要有三大原因：一是借名人不具備購房資格。保障房政策和限購令的實施，使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房，如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購房，家庭年收入超過標準無法申請購買經濟適用房。二是借名人無法辦理銀行貸款。由于房屋價格上漲和銀行貸款政策調整，一些人雖有購房資格，卻因銀行貸款審批未過而無法購房，如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。三是為享受低價購房的優(yōu)惠條件。一些單位對內部職工購房有優(yōu)惠條件，如團購、集資建房、公有住房私有(房改房)，交易價格遠低于市場價格，使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。

  查看全文↓ 2013-01-16 14:33:58

相關問題

• 問 借名購房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購房中，涉及雙重法律關系：一為內部關系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關系;二為外部關系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關系。先探討借名購房的內部法律關系，即借名購房合同的法律性質及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側重于借名人和出名人之間的信賴關系，借名人將自己出資購房經他人允諾而登記他人名下，其法律性質與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關規(guī)定。應注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產的所有權或其他權利，且其對信托財產有積極管理和處分的權利;而在借名購房合同中，借名人對財產仍有占有、使用、收益和處分的權利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購房合同是否有效，關鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應為有效。對此，應根據當事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應為有效。

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• 問 借名購房可以嗎？
  答

  所謂借名買房是指自限購政策之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。在這種情況下，借名買房合同有效嗎？借名買房合同有效嗎？“借名買房”是指房屋的實際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。這樣操作是否有效，主要看界名人（實際購買人）和出名人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據我國《民法通則》關于當事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的時機權屬歸借名人。如果當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規(guī)定處理。被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。假如查明確實是借名買房關系，依法應當駁回原告的訴訟請求。出名人擅自出賣房屋怎么辦呢?出名人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：1、已經辦理房屋所有權轉移登記的;2、均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的;3、均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。如何降低“借名買房”風險借名買房風險大，消費者應盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至**低：首先，借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權。其次，簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。**后，注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產證書等書面證據材料。

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• 問 借名購房風險有多大 如何看待這種風險
  答

  近年來，受房價、特殊性住房限購政策等影響，借名購房已屢見不鮮，因此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生。隨著房價的大幅上漲，一旦登記人反悔，實際購房者面臨著無法取得房屋產權的風險。此外，還有一些人借名買具保障性質的政策性住房，因借名購買政策性住房違反國家政策，即便雙方簽訂借名協(xié)議，此協(xié)議也可能會被認定無效。不僅是借名人，登記人在借名給他人購房時，也承擔著借名人以自己名義購房和貸款后，若不及時按揭還款，還會影響個人征信的記錄。 通常在現實生活中，有那些人會借他人名義買房呢？ 1、未達到購房資格但有買房需要的非京籍人員 2、一些已擁有住房為規(guī)避限購令的人員 3、條件不符合申請購買經適房的人員 4、兩限房甚至其他單位優(yōu)惠集資房的人員 5、被限制貸款或有想轉移財產逃避債務的人員 數據顯示，在所有權確認糾紛案件中，涉及借名購房糾紛案件占近兩成的比重，而在實際的案件訴訟中，僅有不足一成的借名購房者有簽署書面借名購房協(xié)議，因借名購房的行為多發(fā)生在親屬、朋友之間，雙方基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，一旦借名人提出房屋為自己所有，實際出資人的取證過程往往面臨困難。 針對借名購房行為存在的風險，建議借名者不要借名購買保障性住房。對于不違反國家法律、政策的借名購房人，借名人與登記人應簽訂書面協(xié)議，對出資、房屋的產權歸屬等作出明確約定，必要時可對協(xié)議進行公證。出資人在支付房款時留存銀行轉賬記錄、收據收條等證據，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以此為依據向對方主張債權、減少損失。 另外對于登記人一方，應就房款支付、貸款償還以及因房屋所產生的相關責任義務等事項作明確的書面約定，以防止借名人未能及時還貸導致銀行向登記人主張權利時，登記人由此遭受損失。

• 問 借名買房有風險嗎，借名買房有什么風險呢？
  答

  導讀：國家出臺了一些保障房政策維護房地產市場的穩(wěn)定，一些購房者為了能夠享受國家的優(yōu)惠政策會鋌而走險，借用他人的名義購買保障房?？雌饋砗苊溃瑢崉t暗藏著巨大的風險。以他人名義買房，房屋買賣合同上簽訂的是他人的名字，房產證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購房人的美夢會成為一場空。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房存在哪些法律風險?
  答

  有關借名買房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關法律知識很有必要。那么，借名買房有哪些法律風險，借名買房的合同效力又是怎樣？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。一、借名買房的法律風險1、首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；2、其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；3、再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；4、**后，如果銀行**后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。二、借名買房合同的效力問題在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。1、借名購買一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同這是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。2、借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應屬有效。“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么**好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財兩空。

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