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（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
全部3個回答>二手房購買交易流程是怎樣? 二手房的的買賣流程大概是怎么樣子的
147****2735 | 2019-01-13 11:27:15
已有5個回答
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135****4968
二手房交易流程：
查看全文↓ 2019-01-13 11:27:48
1、買賣前的產(chǎn)權(quán)審核。仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。
2、交定金與簽合同?？春梅孔?，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。
3、付首期及資金監(jiān)管。除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
4、簽訂買賣合同。簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。
5、選銀行和辦按揭。如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。
6、過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。
包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。 -
135****2073
一、依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條：
查看全文↓ 2019-01-13 11:27:38
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:
(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;
(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;
(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;
(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);
(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
二、按揭貸款的方式購買二手房的交易流程：
1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；
2、買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；
3、買方交納房屋價格30%的**款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準(zhǔn)）；
4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號）；
5、買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審）； -
144****5589
二手房買賣的流程具體如下：
查看全文↓ 2019-01-13 11:27:33
1、選房看房：買方先通過各種渠道，中介或網(wǎng)上選房、價格，房子和位置都覺得OK后，實(shí)地看房、然后買賣雙方初步議價、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方承擔(dān)。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到房管局或檔案大廈國土部門查該房的檔案；從而獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有沒有違章、有沒有被抵押、有沒有被查封等情況。
3、簽合同交定金：買賣雙方就商定房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費(fèi)用、過戶時間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任等這幾個重點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，支付定金給中介公司或賣方。
4、賣方和擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。
5、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，等候銀行審批。
6、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，大概需要5-7個工作日。
7、房產(chǎn)過戶：買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同，然后遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個-7個工作日；
8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在本地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，大概需要10個工作日左右； -
157****3891
很多市民不熟悉二手房交易流程，對收費(fèi)項目也不甚了解，被部分黑中介鉆了“空子”。為此，記者采訪了相關(guān)部門和業(yè)內(nèi)人士，梳理二手房交易流程環(huán)節(jié)，并列出收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)，給市民買賣二手房作為參考。
查看全文↓ 2019-01-13 11:27:28
step
1
簽合同
這一環(huán)節(jié)，除了簽訂存量房買賣合同外，市民還需和中介機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。涉及費(fèi)用的，除了房款外，中介費(fèi)也要明確。
一般來說，中介行業(yè)收取中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為2%，買賣雙方各收取1%;由于是賣方市場，因此中介費(fèi)一般全部由買家承擔(dān)。目前，物價部門并沒有關(guān)于中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，**終收取多少，由雙方協(xié)商即可。每套房子因?yàn)閭€體情況不一、中介機(jī)構(gòu)不同，可能會存在差異。作為市民，對中介費(fèi)有議價權(quán)。
需要提醒的是，買方也不可一味追求價格低廉，而應(yīng)該考察中介的資質(zhì)、服務(wù)水平。
step
2
查住房信息
根據(jù)新的契稅政策，購買家庭二套住房也可享契稅優(yōu)惠。因此，市民購買首套房、二套房，均應(yīng)查詢家庭住房信息。各區(qū)地稅局窗口開具《家庭住房情況查詢申請表》，填驗(yàn)蓋章后持表格前往不動產(chǎn)登記部門查詢，查詢不收費(fèi)。
step
3
提前還貸
如果賣家有貸款未還清，需向銀行申請?zhí)崆斑€款;銀行審核通過后，對賣家發(fā)放提前還款預(yù)約單。
這時候，如果賣家想用買家的**款還貸，則買家需準(zhǔn)備好**款，付給賣家，賣家為買家開具提前還貸部分收款收條。如果**款少于貸款余額，則差額部分由買賣雙方協(xié)商補(bǔ)足;如果**款多于貸款余額，則差額部分交到不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行資金托管。
總之，在這個環(huán)節(jié)，買家就要拿出一筆購房款了。在替賣家提前還款后，買家應(yīng)留意賣家的還款憑證、結(jié)清證明、還款明細(xì)單等。此外，買家也應(yīng)到銀行預(yù)審貸款，包括查詢個人信用報告等。
step
4
繳 稅
合肥實(shí)行“先稅后戶”，買賣雙方需先在稅務(wù)局進(jìn)行繳稅，然后到不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行過戶。其中，契稅方面，目前的標(biāo)準(zhǔn)是，個人購買家庭唯一住房，面積90平方米以下，按1%稅率征收;90平方米以上的，無論是否大于144平方米，均減按1.5%征收;個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅;個人購買家庭三套房的，一律按照4%征收。營業(yè)稅方面，交易滿2年的，營業(yè)稅免征;未滿2年的，按全額5.55%征收。個稅方面，可按照全額的1%或者差額的20%征收。
step
5
戶口遷出及物業(yè)費(fèi)結(jié)算
繳稅之后，賣家應(yīng)前往房屋所在地轄區(qū)派出所開具空戶證明。另外，前往小區(qū)物業(yè)公司開具物業(yè)費(fèi)結(jié)算清單;如小區(qū)無物業(yè)公司的，則由社居委開具《未實(shí)施物業(yè)管理的房屋過戶證明》。
step
6
資金托管
大多數(shù)二手房買方都是按揭購房。這個環(huán)節(jié)，買家須籌集**款。如果未用于幫賣家提前還貸，則須到不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行資金托管。具體金額來看，如果是購買家庭首套房，**需2.5成;如果是購買家庭二套房，**需4.5成。
step
7
過 戶
資金托管完成后，雙方提交房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受理單，進(jìn)行二手房買賣登記。這里不動產(chǎn)登記部門將收取如下費(fèi)用：登記費(fèi)50元(住宅);手續(xù)費(fèi)3元/平方米;工本費(fèi)一本免收，兩本以上10元/本;印花稅5元/本。土地收益金(房改房、經(jīng)適房等)。按照規(guī)定，7個工作日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成，新不動產(chǎn)證下發(fā)。
step
8
貸款
新證下來后，買家可去銀行辦理他項權(quán)證抵押，銀行審批。這期間，部分中介趁機(jī)收費(fèi)被廣大購房人所詬病。一般來說，銀行都會將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件。這時候，買方可以自己到市場上去找房地產(chǎn)評估公司做評估報告，費(fèi)用大多在一千以內(nèi)。而如果中介“代辦”，評估費(fèi)則會報出房價千分之二到千分之五不等的價格，有的高達(dá)數(shù)千元。
除此之外，部分中介公司還會收取貸款服務(wù)費(fèi)。有的中介會聲稱是因?yàn)殂y行要收取，有的則解釋為“跑腿服務(wù)費(fèi)”。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，如果中介在收取中介費(fèi)時，承諾費(fèi)用包括交易、辦證、按揭服務(wù)的情況下，就不應(yīng)該再收取貸款服務(wù)費(fèi)。因此，市民在交易前，一定要看清與中介簽訂的合同中所約定的服務(wù)內(nèi)容。如果希望中介費(fèi)也包含貸款等服務(wù)，應(yīng)明確寫在合同中，以免被中介巧立名目蒙混過關(guān)。
step
9
水電煤氣過戶、驗(yàn)房交房
這個環(huán)節(jié)雙方帶起要件即可在相關(guān)部門辦理，不收取費(fèi)用。
step
10
支取放款
在確認(rèn)賣方戶口遷出、物業(yè)費(fèi)結(jié)清、房子驗(yàn)收無問題，水電煤氣過戶后，買方可同賣方簽字，賣方憑借資金托管房款支票，到不動產(chǎn)登記部門支取房子尾款。
-
153****0212
查看全文↓ 2019-01-13 11:27:23
一、費(fèi)用篇
1、中介費(fèi)：在二手房交易過程中，中介為買方提供了服務(wù)，中介獲取一定的服務(wù)費(fèi)也是可以理解的。一般為房屋成交價格的1%-2%，目前沒有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個得看行業(yè)習(xí)慣和自己的還價能力。
2、貸款擔(dān)保費(fèi)：房貸擔(dān)保費(fèi)指銀行一般為了規(guī)避房貸風(fēng)險，需要借款人提供專業(yè)的擔(dān)保公司，由他們?yōu)槟闾峁?dān)保所支付的費(fèi)用。暫沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾百幾千都由中介開。
3、房屋評估費(fèi)：銀行根據(jù)評估報告里的金額來確定你所購買房子的價值從而來確定貸款金額，有貸款的都需要對房屋進(jìn)行評估，一般這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是評估總價的0.1%-0.2%。
4、二手房過戶費(fèi)：
（1）契稅：
①1%：首套或者二套，房屋面積90平及以下
②1.5%：首套房90平以上
③2%：二套房90平以上
（上述二套房契稅政策，不適用于北上廣深）
（2）個人所得稅：
①住宅：全款1%或差額20%
②非住宅：3%或差額20%
（注：這個費(fèi)用是房東產(chǎn)生的，在中介談判時要談好由誰來承擔(dān)，以免過戶時產(chǎn)生糾紛，但實(shí)際中很多還是轉(zhuǎn)嫁到買方身上了）
（3）增值稅：
普通住宅/非普通住宅：滿2年免征，不滿2年成交價格的5%
增值稅的計算公式：
應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率
（4）房屋登記費(fèi)：住宅80元/戶；非住宅550元/戶
（5）交易手續(xù)費(fèi)：住宅5元/平米；非住宅11元/平米
（6）交易印花稅：非住宅0.05%×總價
（7）工本費(fèi)：10元/本
（8）土地收益金：24-240元/平米×土地使用面積，按土地等級征收
（9）權(quán)證印花稅：5元/本
二、銀行貸款政策及銀行面簽雙方需提供資料
1、買賣雙方基本資料：
（1）身份證明：身份證（含配偶），戶口本（含配偶及未成年子女）
（2）婚姻證明：
①單身：無婚姻登記記錄證明（戶口所在地民政局開3份）
②已婚：結(jié)婚證
③離異：離婚證、離婚協(xié)議（或法院判決書）、無婚姻登記記錄證明
④再婚：離婚證、離婚協(xié)議（或法院判決書）、結(jié)婚證
2、附加資料：
（1）賣方：房產(chǎn)證、土地證原件
（2）買方為商貸：收入證明、銀行半年流水
（3）買方為公積金或組合貸款：公積金繳存證明、銀行半年流水（若配偶有公積金也需提供一份）
三、過戶所需資料
1、賣方：
（1）身份證（核對原件收復(fù)印件）
（2）戶口本（核對原件收復(fù)印件）
（3）結(jié)婚證（核對原件收復(fù)印件）
（4）離婚證和離婚協(xié)議書（核對原件收復(fù)印件）
（5）單身證明3份（帶照片復(fù)印后蓋章的都行只收原件）
（6）初婚證明（若房子是婚前購買則要去民政局打婚姻流水）
（7）房產(chǎn)證原件（收原件及圖紙復(fù)印件2份）
（8）土地證原件（核對原件收復(fù)印件）
（9）不予回購證明（經(jīng)濟(jì)適用房滿5年方可上市交易，政府不予回購，可在房地局領(lǐng)?。?br/>
注：若該房產(chǎn)涉及到上任婚姻或其他人則需先到房地局辦析產(chǎn)手續(xù)后才能交易（所需資料：身份證、房產(chǎn)證、離婚證、離婚協(xié)議書等）
2、買方：
（1）身份證（核對原件收復(fù)印件）
（2）戶口本（核對原件收復(fù)印件）
（3）結(jié)婚證（核對原件收復(fù)印件）
（4）單身證明3份（帶照片復(fù)印后蓋章的都行只收原件）
四、過戶流程
1、錄網(wǎng)簽合同：輸入買賣雙方身份信息、電話、房屋信息、成交價、不填的地方都打/，確認(rèn)-生成合同號
2、打印合同：房地局免費(fèi)提供1份合同自己復(fù)印2份
3、取號排隊
4、過戶受理：詢問買賣雙方還有沒有其他房子、簽字按手印拍照
5、稅費(fèi)繳納：有公積金貸款要把繳費(fèi)清單復(fù)印一份（**好拍個照留存）
6、領(lǐng)取過戶收件單：若委托領(lǐng)證需填委托表，受托人身份證復(fù)印件
7、土地面核：老土地證+過戶收件單+契稅發(fā)票+土地收益金發(fā)票+合同+原房主身份證+婚姻證明
8、領(lǐng)房產(chǎn)證：3-5個工作日后憑身份證和過戶收件單領(lǐng)新房產(chǎn)證
9、辦土地證：拿新領(lǐng)到的房產(chǎn)證到土地局辦土地證
所需資料：
（1）新房產(chǎn)證原件+復(fù)印件
（2）老土地證原件
（3）買方身份證原件
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二手房交易流程：第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。第3步：贖樓贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。出于風(fēng)險考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境地。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。第5步：簽訂買賣合同簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。第6步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。
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二手房按揭買房流程1. 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案 借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。2. 查詢公積金(如需公積金貸款) 與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。3.簽定房屋買賣合同 借款人與賣方簽定房屋買賣合同。4.準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進(jìn)行房價評估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。5.簽貸款協(xié)議，公證，保險 按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費(fèi)用，包括房屋保險費(fèi)等。6.辦理房屋過戶和抵押手續(xù) 借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。7.辦理房產(chǎn)證和抵押證明 貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項權(quán)利證明原件交銀行。8.銀行放款。銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。
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1、銀行征信調(diào)查(去人民銀行查買方的征信情況)2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查(調(diào)查房產(chǎn)是否抵押,查封,析產(chǎn),繼承,共有權(quán)人情況) 3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款 4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件 5、銀行發(fā)放貸款 6、雙方共同去做物業(yè)交割 7、向賣方支付尾款 盡量選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理,對于交易雙方的安全更有保障。
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二手房買賣的流程具體如下：1、選房看房：買方先通過各種渠道，中介或網(wǎng)上選房、價格，房子和位置都覺得OK后，實(shí)地看房、然后買賣雙方初步議價、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方承擔(dān)。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到房管局或檔案大廈國土部門查該房的檔案；從而獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有沒有違章、有沒有被抵押、有沒有被查封等情況。3、簽合同交定金：買賣雙方就商定房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費(fèi)用、過戶時間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任等這幾個重點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，支付定金給中介公司或賣方。4、賣方和擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，等候銀行審批。6、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，大概需要5-7個工作日。7、房產(chǎn)過戶：買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同，然后遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個-7個工作日；8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在本地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，大概需要10個工作日左右；
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