買二手房的風險有哪些? 買二手房有什么風險，如何規(guī)避風險？

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• 145****4824

  換房的常見風險有以下三種：1.時效風險；2.資金風險；3.違約風險。
  
  一、換房中的時效風險
  
  1.付款時效
  
  換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時間到期后，舊房仍未賣出，導致?lián)Q房者不能在約定時效內及時付款。
  
  具體付款金額及交付日期會在合同的補充協(xié)議中體現(xiàn)，如下圖：
  
  
  
  購房合同關于中成交價格的內容
  
  

  查看全文↓ 2019-01-14 12:45:04
• 144****2213

  買二手房的風險主要包括產權風險、資金風險、質量風險，針對不同的風險，我們應采取不同的防范措施, 下面進行具體介紹。
  
  
  
  一、買二手房有哪些常見的風險？
  
  買二手房常見的風險有三種
  
  
  
  二、如何規(guī)避二手房常見風險？
  
  （一）產權風險
  
  1.房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類風險的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產權證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應要求經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人前往住建委查詢核實。
  
  2.房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  規(guī)避方法：這類風險的防范是在簽約時查看房產證上的產權人，有多個產權人的必須要求全部權利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
  
  3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  
  規(guī)避方法：為防范此類風險，購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀公司應當承擔先行賠付的責任。
  
  規(guī)避查封房風險方法
  
  
  
  5.不符合轉讓條件的房。
  
  按照國家相關法律的規(guī)定,有的房子是不能轉讓的，比如5年內的經(jīng)濟適用房、軍產房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產權,不滿5年,不得直接上市交易,確需轉讓的,由政府進行回購。
  
  規(guī)避方法：仔細審查產權證。審查產權證應注意到以下幾方面：
  
  1.以優(yōu)惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應該先補足標準價和成本價之間6%的差價。
  
  2.軍產、院（醫(yī)院）產、校產的公房必須經(jīng)原產權單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
  
  3.遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產權房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產權房屋需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，待土地性質由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。
  
  （二）資金風險
  
  1.房款資金
  
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后玩消失。
  
  規(guī)避方法：目前在北京買二手房時一定要資金監(jiān)管。
  
  注:不選擇資金監(jiān)管可能面臨的風險是什么?
  
  交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風險包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。
  
  2016年12月15日起，北京全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。監(jiān)管金額計算方式為：
  
  全款的網(wǎng)簽-需按網(wǎng)簽價進行全額監(jiān)管；
  
  貸款的網(wǎng)簽-用網(wǎng)簽價減去貸款金額剩余部分需監(jiān)管在建委監(jiān)管賬戶。
  
  注：監(jiān)管卡在網(wǎng)簽前準備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監(jiān)管業(yè)務。
  
  2.房子消耗的費用資金
  
  有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等等一些情形。
  
  規(guī)避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。
  
  （三）房屋本身質量風險
  
  對于房屋本身的質量問題，還需要專業(yè)的人士幫忙把關。
  
  規(guī)避方法：找一些專業(yè)的朋友協(xié)助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小區(qū)里，同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯的，至少能有個保障，畢竟比較起來而言，那點中介費還是算不了什么的。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:44:58
• 135****6748

  買二手房要注意哪些常見的風險？
  
  
  一、產權風險
  
  
  
  也就是賣方帶來的風險，包括產權人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人、賣房人并非房屋的產權者、房屋被保全、查封、抵押等情況。
  
  
  
  1、注意查看出賣方的證件
  
  
  
  在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要注意查看賣方的證件，主要是房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結婚證（若沒有結婚，則要出示單身證明）。一定要核對房產證上的權利人與賣方是否為同一人。
  
  
  
  2、房屋的產權狀態(tài)
  
  
  
  房屋的權利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎，現(xiàn)在很多房主都喜歡用自己的房屋做抵押貸款，但是如果未能及時還債的話，就容易被法院凍結、查封。如果是房屋有抵押、查封或者凍結情況，就無法正常的進行交易。
  
  
  
  3、房屋的出租狀態(tài)
  
  
  
  根據(jù)相關的法律規(guī)定，如果說賣方的房子目前是出租的狀態(tài)，那么承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權，所以買房人要了解該房子是否有出租的情況，如果有的話，一定要取得承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明，否則承租人有權主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。
  
  
  
  4、注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)
  
  
  
  很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，其實并不是這樣的，因為房子在之前已經(jīng)被使用過，所以對于房屋內的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費一定要及時的結清。只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。
  
  
  
  二、中介方面的風險
  
  
  1、警惕中介公司有意隱瞞
  
  
  
  職業(yè)道德差的經(jīng)紀人為了個人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經(jīng)紀人也是很重要的。
  
  
  
  2、簽訂不公平合同
  
  
  
  中介公司在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
  
  
  
  3、中介公司操作流程不規(guī)范
  
  
  
  如在未查詢交易房屋的產權是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。
  
  
  
  三、房屋本身方面的風險
  
  
  1、房屋質量
  
  
  
  由于二手房大部分都是已經(jīng)被前房主使用過的了，甚至也有年代較久遠的二手房，使用久了之后就很有可能會存在一定的質量問題。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，因為對于二手房來說，漏水是目前房屋質量中出現(xiàn)的**常見的問題。
  
  
  
  2、對房屋所在片區(qū)考察不仔細
  
  
  
  中介或者賣方在介紹房屋的時候，肯定不會告訴你房屋存在的不足之處，所以大家一定要仔細對房屋所在片區(qū)進行仔細的考察。如果小區(qū)在鐵路、立交橋、垃圾處理廠等附近的房子，不僅是會對環(huán)境產生污染，而且即便以后賣房也會很難**的。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:44:50

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• 問 買二手房風險是什么? 買二手房有什么風險，如何規(guī)避風險？
  答

  購買二手房有哪七大風險1.自行繳稅風險自行繳稅導致的風險包括：（1）購房人應繳的契稅和出售方應繳的個人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會被無限期追繳，還會處以高額罰金，得不償失。（2）如果使用虛假稅票，銀行將會拒絕發(fā)放貸款。導致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔違約責任。（3）未來購房者想賣出這套房子時，稅務部門會核查當年繳稅記錄，如有虛假，會導致房屋無法交易。（4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導致雙方承擔刑事責任。2.抵押查封風險用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產權證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導致房屋因債務糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。3.房款支付風險二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會發(fā)生糾紛。對于買方來說，**嚴重的損失莫過于錢房兩失。4.共有權人簽約風險房屋共有權，顧名思義就是多人共同擁有一套房產的所有權?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權人同

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• 問 買二手房的風險有哪些? 買賣二手房風險如何規(guī)避？？？
  答

  賣房其實風險在于時間，金錢上的風險為零。買你房子的朋友把錢給你了，你才交房，不給錢你不交房，他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**（買房者貸款）3.進交易中心（產權過戶）4.產權證下來（買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號,買房得到產權證）5.交尾款，賣家交房及辦理過戶手續(xù).

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• 問 二手房延期過戶會面臨哪些風險?如何規(guī)避風險?
  答

  一、賣方延期過戶，買方該怎么辦1.如果有合同的應當按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時間過戶，就屬于違約行為，買方可以要求對方立即過戶，并承擔違約責任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟損失。2.根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。（3）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行。（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。（5）法律規(guī)定的其他情形。賣方延期過戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔雙倍定金的賠償責任。二、延期過戶有什么風險合同可能被認定無效《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會公共利益。（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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• 問 個人買二手房屋存在什么風險嗎？如何規(guī)避風險?
  答

  二手房交易中存在不少陷阱，在購房過程中吃虧的消費者也不少。首先，切實查明產權狀況。在二手房交易中，產權證是**重要的，法律主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時，一定要清楚房屋的產權歸屬，凡是產權有糾紛的，或是產權不清及無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。其次，現(xiàn)場實地詳細考察房屋結構。二手房結構往往比較復雜，有些房子經(jīng)多次改造后，結構可能較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致，更要現(xiàn)場了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成的主體結構損壞隱患等情況。三是多方打聽賣房原因。認真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對該房其他相關情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設施是否欠賬、是否由于違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住后再生枝節(jié)。四是親自辦理轉讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續(xù)，結果拿到手的產權證有可能是假的。五是預先辦理二手房抵押貸款審批手續(xù)。買賣雙方在交易前，**好能預先向申請貸款的銀行咨詢并遞交申請貸款所需詳細、真實的資料。房齡較老、申請人資信不高、申請資料不全等原因都會造成買方不能足額貸款。

  全部4個回答>
• 問 二手房過戶中賣方如何規(guī)避風險！
  答

  先過戶再貸款有比較大的風險，如果買房無法通過銀行的按揭申請，那賣方的尾款就無法到賬，所以說**好是先申請按揭再過戶，如實在需要先過戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過款，是否有不良記錄

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