買二手房的風(fēng)險有哪些? 買二手房有什么風(fēng)險，如何規(guī)避風(fēng)險？

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• 145****4824

  換房的常見風(fēng)險有以下三種：1.時效風(fēng)險；2.資金風(fēng)險；3.違約風(fēng)險。
  
  一、換房中的時效風(fēng)險
  
  1.付款時效
  
  換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時間到期后，舊房仍未賣出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時效內(nèi)及時付款。
  
  具體付款金額及交付日期會在合同的補充協(xié)議中體現(xiàn)，如下圖：
  
  
  
  購房合同關(guān)于中成交價格的內(nèi)容
  
  

  查看全文↓ 2019-01-14 12:45:04
• 144****2213

  買二手房的風(fēng)險主要包括產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、資金風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險，針對不同的風(fēng)險，我們應(yīng)采取不同的防范措施, 下面進(jìn)行具體介紹。
  
  
  
  一、買二手房有哪些常見的風(fēng)險？
  
  買二手房常見的風(fēng)險有三種
  
  
  
  二、如何規(guī)避二手房常見風(fēng)險？
  
  （一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
  
  1.房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類風(fēng)險的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實。
  
  2.房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  規(guī)避方法：這類風(fēng)險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
  
  3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  
  規(guī)避方法：為防范此類風(fēng)險，購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務(wù)，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  
  規(guī)避查封房風(fēng)險方法
  
  
  
  5.不符合轉(zhuǎn)讓條件的房。
  
  按照國家相關(guān)法律的規(guī)定,有的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟適用房、軍產(chǎn)房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán),不滿5年,不得直接上市交易,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府進(jìn)行回購。
  
  規(guī)避方法：仔細(xì)審查產(chǎn)權(quán)證。審查產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注意到以下幾方面：
  
  1.以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以，購房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間6%的差價。
  
  2.軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
  
  3.遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。
  
  （二）資金風(fēng)險
  
  1.房款資金
  
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后玩消失。
  
  規(guī)避方法：目前在北京買二手房時一定要資金監(jiān)管。
  
  注:不選擇資金監(jiān)管可能面臨的風(fēng)險是什么?
  
  交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán)、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。
  
  2016年12月15日起，北京全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。監(jiān)管金額計算方式為：
  
  全款的網(wǎng)簽-需按網(wǎng)簽價進(jìn)行全額監(jiān)管；
  
  貸款的網(wǎng)簽-用網(wǎng)簽價減去貸款金額剩余部分需監(jiān)管在建委監(jiān)管賬戶。
  
  注：監(jiān)管卡在網(wǎng)簽前準(zhǔn)備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
  
  2.房子消耗的費用資金
  
  有的房產(chǎn)有大量的物管費用、水電費用沒有結(jié)清等等一些情形。
  
  規(guī)避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。
  
  （三）房屋本身質(zhì)量風(fēng)險
  
  對于房屋本身的質(zhì)量問題，還需要專業(yè)的人士幫忙把關(guān)。
  
  規(guī)避方法：找一些專業(yè)的朋友協(xié)助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小區(qū)里，同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯的，至少能有個保障，畢竟比較起來而言，那點中介費還是算不了什么的。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:44:58
• 135****6748

  買二手房要注意哪些常見的風(fēng)險？
  
  
  一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
  
  
  
  也就是賣方帶來的風(fēng)險，包括產(chǎn)權(quán)人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人、賣房人并非房屋的產(chǎn)權(quán)者、房屋被保全、查封、抵押等情況。
  
  
  
  1、注意查看出賣方的證件
  
  
  
  在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要注意查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證（若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明）。一定要核對房產(chǎn)證上的權(quán)利人與賣方是否為同一人。
  
  
  
  2、房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)
  
  
  
  房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，現(xiàn)在很多房主都喜歡用自己的房屋做抵押貸款，但是如果未能及時還債的話，就容易被法院凍結(jié)、查封。如果是房屋有抵押、查封或者凍結(jié)情況，就無法正常的進(jìn)行交易。
  
  
  
  3、房屋的出租狀態(tài)
  
  
  
  根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，如果說賣方的房子目前是出租的狀態(tài)，那么承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要了解該房子是否有出租的情況，如果有的話，一定要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。
  
  
  
  4、注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)
  
  
  
  很多人認(rèn)為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，其實并不是這樣的，因為房子在之前已經(jīng)被使用過，所以對于房屋內(nèi)的水費、電費、燃?xì)赓M、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費一定要及時的結(jié)清。只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。
  
  
  
  二、中介方面的風(fēng)險
  
  
  1、警惕中介公司有意隱瞞
  
  
  
  職業(yè)道德差的經(jīng)紀(jì)人為了個人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經(jīng)紀(jì)人也是很重要的。
  
  
  
  2、簽訂不公平合同
  
  
  
  中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
  
  
  
  3、中介公司操作流程不規(guī)范
  
  
  
  如在未查詢交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。
  
  
  
  三、房屋本身方面的風(fēng)險
  
  
  1、房屋質(zhì)量
  
  
  
  由于二手房大部分都是已經(jīng)被前房主使用過的了，甚至也有年代較久遠(yuǎn)的二手房，使用久了之后就很有可能會存在一定的質(zhì)量問題。建議購房人在考察房屋時仔細(xì)查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，因為對于二手房來說，漏水是目前房屋質(zhì)量中出現(xiàn)的**常見的問題。
  
  
  
  2、對房屋所在片區(qū)考察不仔細(xì)
  
  
  
  中介或者賣方在介紹房屋的時候，肯定不會告訴你房屋存在的不足之處，所以大家一定要仔細(xì)對房屋所在片區(qū)進(jìn)行仔細(xì)的考察。如果小區(qū)在鐵路、立交橋、垃圾處理廠等附近的房子，不僅是會對環(huán)境產(chǎn)生污染，而且即便以后賣房也會很難**的。

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• 問 買二手房風(fēng)險是什么? 買二手房有什么風(fēng)險，如何規(guī)避風(fēng)險？
  答

  購買二手房有哪七大風(fēng)險1.自行繳稅風(fēng)險自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險包括：（1）購房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會被無限期追繳，還會處以高額罰金，得不償失。（2）如果使用虛假稅票，銀行將會拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。（3）未來購房者想賣出這套房子時，稅務(wù)部門會核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會導(dǎo)致房屋無法交易。（4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。2.抵押查封風(fēng)險用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。3.房款支付風(fēng)險二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會發(fā)生糾紛。對于買方來說，**嚴(yán)重的損失莫過于錢房兩失。4.共有權(quán)人簽約風(fēng)險房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)。《合同法》規(guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同

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• 問 買二手房的風(fēng)險有哪些? 買賣二手房風(fēng)險如何規(guī)避？？？
  答

  賣房其實風(fēng)險在于時間，金錢上的風(fēng)險為零。買你房子的朋友把錢給你了，你才交房，不給錢你不交房，他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**（買房者貸款）3.進(jìn)交易中心（產(chǎn)權(quán)過戶）4.產(chǎn)權(quán)證下來（買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號,買房得到產(chǎn)權(quán)證）5.交尾款，賣家交房及辦理過戶手續(xù).

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• 問 二手房延期過戶會面臨哪些風(fēng)險?如何規(guī)避風(fēng)險?
  答

  一、賣方延期過戶，買方該怎么辦1.如果有合同的應(yīng)當(dāng)按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時間過戶，就屬于違約行為，買方可以要求對方立即過戶，并承擔(dān)違約責(zé)任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟損失。2.根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。（5）法律規(guī)定的其他情形。賣方延期過戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔(dān)雙倍定金的賠償責(zé)任。二、延期過戶有什么風(fēng)險合同可能被認(rèn)定無效《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會公共利益。（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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• 問 個人買二手房屋存在什么風(fēng)險嗎？如何規(guī)避風(fēng)險?
  答

  二手房交易中存在不少陷阱，在購房過程中吃虧的消費者也不少。首先，切實查明產(chǎn)權(quán)狀況。在二手房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的，法律主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護。因此，購買二手房時，一定要清楚房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是產(chǎn)權(quán)不清及無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。其次，現(xiàn)場實地詳細(xì)考察房屋結(jié)構(gòu)。二手房結(jié)構(gòu)往往比較復(fù)雜，有些房子經(jīng)多次改造后，結(jié)構(gòu)可能較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致，更要現(xiàn)場了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成的主體結(jié)構(gòu)損壞隱患等情況。三是多方打聽賣房原因。認(rèn)真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對該房其他相關(guān)情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設(shè)施是否欠賬、是否由于違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住后再生枝節(jié)。四是親自辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的。五是預(yù)先辦理二手房抵押貸款審批手續(xù)。買賣雙方在交易前，**好能預(yù)先向申請貸款的銀行咨詢并遞交申請貸款所需詳細(xì)、真實的資料。房齡較老、申請人資信不高、申請資料不全等原因都會造成買方不能足額貸款。

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• 問 二手房過戶中賣方如何規(guī)避風(fēng)險！
  答

  先過戶再貸款有比較大的風(fēng)險，如果買房無法通過銀行的按揭申請，那賣方的尾款就無法到賬，所以說**好是先申請按揭再過戶，如實在需要先過戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過款，是否有不良記錄

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