二手房房產證沒下來能買賣嗎？具體要怎么操作？

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• 147****4895

  可以交易的，如果有買你房子的買主，就先做“預約買賣合同公證”，做完這個公證的時候買家就必須將全款付給你了，這就相當于是交易成功了，然后等你的產權證下來后直接跟他去過戶成他的名字就可以了。
  但絕對不可以有產權證下來了還不去過戶給買家的這種想法，因為預約買賣合同公證是同樣具有法律效益的，若是因為那個原因被買家告上法庭了可就因小失大了。

  查看全文↓ 2019-01-21 00:56:28
• 157****4141

  風險過大，房主一旦違約那么在法律判定下一般情況是不當得利，沒有多大的事情。但是因為怕房子沒有了就擔這么大的風險來購買房屋才是得不償失的事。
  如果必須購買那么需要堅持幾點：1、房主騰房住進去；2、留尾款，能留多少就多少盡量多留；3、到公證處辦理房屋委托公證（有的地區(qū)是不予辦理無房證公證的），或到相關機構簽訂嚴密合同，來保證自己的權益。

  查看全文↓ 2019-01-21 00:56:23
• 154****8757

  產權證沒有辦理下來的話是不能辦理過戶手續(xù)的。
  
  如果產權證辦理下來的話就可以辦理過戶手續(xù)了，流程如下:
  
  原房東的產權證辦理下來了；
  簽訂買賣合同并約定由誰來還清賣方欠款，可以要求中介方墊資還款;
  到銀行簽訂貸款合同;
  銀行審核通過后辦理賣方欠款結清;
  結清后到房管局辦理過戶手續(xù);
  先打網簽、在核稅、遞件、繳稅、取件;
  取件后產權證的名字就是買方的名字了;
  交易結束;
  過戶的稅費如下：
  1.個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；
  2.契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；
  3.營業(yè)稅：5.6%（賣方出，滿兩年免征）；
  4.交易手續(xù)費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；
  5.工本費：80元（買方出）；

  查看全文↓ 2019-01-21 00:56:19
• 133****6164

  一、建議不要購買無房產證的二手房。
  二、買無證二手房將面臨的風險：
  1）二手房買賣合同無效之風險　　
  賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規(guī)定。根據該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓?！　?br/>2）房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定　　
  現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
  3）房屋質量難以保證　　
  現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
  4）“一房二賣”不可不防　　
  無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人?！　?br/>三、二手房交易十大注意事項：
  1、房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  2、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  3、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  5、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  6、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  7、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  8、單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  9、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
  10、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
  

  查看全文↓ 2019-01-21 00:56:12
• 148****4237

  可以買賣，但沒房產證不能過戶，慎重。
  二手房買賣交易流程分買方按揭貸款付款和買方全款購房兩種情況，具體流程如下：
  一、買方按揭貸款購房
  1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）；
  2、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；
  3、向賣方支付定金并預留房屋尾款；
  4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件；
  5、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；
  6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  7、向賣方支付尾款。
  二、買方全款購房
  1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；
  2、買方支付賣方定金；
  3、雙方共同去做房屋過戶；
  4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  5、買方全款付清給賣方。
  三、沒有房產證的二手房不可以過戶交易。

  查看全文↓ 2019-01-21 00:56:08

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• 問 ??房產證沒下來能賣嗎？具體要怎么操作呢？
  答

  房產證沒有辦下來是不能進行產權過戶的，如果要出售，只能是由買賣雙方簽下合同，等房產證辦妥后才能進行過戶。房產的交易是以產權的過戶為界線，沒有過戶的產權原則不屬于買方，自然就不會有保障，相對而言，買方的風險較大，具體體現如下方面：1、過戶之前發(fā)生拆遷行為；如果過戶前發(fā)生了市政規(guī)劃折遷，則房屋的產權會被凍結，一旦凍結將不能發(fā)生過戶，拆遷賠償也只認產權人本人。2、現產權人發(fā)生債務糾紛；產權人一旦發(fā)生債務糾紛，則極有可能會被凍結名下所有資產，以后法院處置他的資產，將優(yōu)先賠償第一次申請財產保全的債務人。3、由于公證處和房管局并沒有聯網，只做財產公證或委托公證，現產權人可以掛失房產證又另外出售辦理過戶。

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• 問 二手房房產證沒下來能買賣嗎?
  答

  不可以賣。房產證沒下來就是房產不能買賣。二手房交易十大注意事項：1.房屋產權是否明晰：有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的；2.土地情況是否清晰：二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算；3.房屋手續(xù)是否齊全：房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易；4.交易房屋是否在租：有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛；5.福利房屋是否合法：房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突；6.市政規(guī)劃是否影響：有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況；7.物管費用是否拖欠：有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔；8.單位房屋是否侵權：一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益；9.中介公司是否違規(guī)：有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔；10.合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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• 問 ??房產證沒下來能賣嗎？怎么操作呢？
  答

  房產證沒辦下來，交易時分以下兩種情況：一、剛交了**款，還沒有辦按揭這種情況是指開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。二、正在還房貸的房子這種情況相對復雜，風險也高，這是因為如果賣方還在還房貸，在沒有房產證的情況下交易房屋，賣方應當還清銀行貸款將房子解壓，并辦理房屋注銷手續(xù)，之后再由買方與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，并重新在房管局備案。當然，此種情況必須征得開發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護，并不提倡，交易的風險很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買賣雙方等房產證下來后再進行交易過戶，這樣可以避免房產交易中各種風險，但相對繳納的稅費較多。解決辦法：一、雙方約定等房產證下來再過戶。雙方可以先簽一份協議，約定**款項，以及過戶時間（房產證下來就立即過戶），預付**款，然后就是等了。等到房產證下來再辦理過戶，先過房產證，出新證當天再過戶土地證，過戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。因此建議：1、沒有房產證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。3、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產證的房子，雙方應對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，并約定適當的違約金標準，同時也要有心理準備，明白風險的存在。4、考慮到房價經過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。二、直接更名。流程：1、賣方將銀行的貸款還清；2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。擴展資料：注意事項：1、房子必須還清銀行貸款；2、更名必須取得開發(fā)商的同意；3、買方不能再按揭了，必須全款購買。這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。對于沒有房產證的房產交易起來風險還是很大的，根據《中華人民共和國房地產管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產交易。如果實在是不得不在這種情況下交易，還是得遒守以上幾點建議，購房者在房產證下來之前盡可能少交購房款，要明確拿到房產證日期，并且約定違約金標準、查清房產是否存在權利瑕疵，比如是否被司法部門查封、是否被設立了抵押、其建筑規(guī)劃是否合法等情況下，再付另外大部分房款。

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• 問 ??房產證沒下來可以買賣嗎？房產證沒下來怎樣買賣？
  答

  房產證沒下來的房子買賣辦法：1、房屋買賣雙方約定等房產證下來再過戶這種方式屬于二手房買賣，需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括：個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接，能及時過戶，風險較低。不足之處就是稅費相對較高，且時間成本比較長。2、直接更名流程：賣房者需要首先還清銀行貸款；賣房者拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。

  全部3個回答>
• 問 房產證沒下來可以買賣嗎？房產證沒下來怎樣買賣？
  答

  如果尚未完成合同網簽備案的，這時改名相對簡單，因為不涉及房管部門的變更登記，僅相當于將未備案的合同變更一下當事人，只需要經過合同另一方同意，重新簽訂一份合同就行。如果已經完成了合同網簽備案，這時改名不僅需要合同另一方同意，還需要將房管部門的備案登記撤銷，撤銷后再將新簽訂的合同進行備案登記，其程序相對麻煩。另外，還要注意的一點是，如果是按揭買房，且已經辦理了銀行貸款及抵押手續(xù)的，這時除了變更購房合同名字之外還要與貸款銀行解除貸款合同及抵押合同，如果銀行尚未放款且銀行同意的話，雙方解除抵押協議便可。如果銀行已經將貸款發(fā)放，則經過銀行同意后，需要以貸款人的名義將貸款全部償還后才可解除。因此，律師提醒大家，大家在買房前一定要考慮清楚，買房改名說起來簡單，做起來是相當麻煩，而且會浪費大家大量的時間以及金錢。

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