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第63條規(guī)定："農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設才旦是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn),兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外."根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，只有一種情形可以例外，就是對于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn),兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形.這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn),兼并，企業(yè)的資產(chǎn)(包括廠房等)發(fā)生轉(zhuǎn)移而導致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒有建筑物等設施，集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設. 第8條規(guī)定："城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國...
全部2個回答>??建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛怎么解決呢？
155****7080 | 2019-01-22 13:51:55
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147****4150
《中華人民共和國物權(quán)法》
查看全文↓ 2019-01-22 13:52:46
第一百三十八條 【建設用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容】采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權(quán)的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權(quán)出讓合同。
建設用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：
?。ㄒ唬┊斒氯说拿Q和住所；
?。ǘ┩恋亟缰贰⒚娣e等；
?。ㄈ┙ㄖ?、構(gòu)筑物及其附屬設施占用的空間；
?。ㄋ模┩恋赜猛荆?br/> ?。ㄎ澹┦褂闷谙?；
?。┏鲎尳鸬荣M用及其支付方式；
?。ㄆ撸┙鉀Q爭議的方法。
《中華人民共和國合同法》
第十條 當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。
解析及延伸：如果允許口頭訂立建設用地出讓合同，極易導致國有資產(chǎn)的流失，國家多次出臺了該合同的范本，附在此，僅供參考。
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157****3972
土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
查看全文↓ 2019-01-22 13:52:40
1、已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
2、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務的，應予支持;
3、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務的，應予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
出讓土地是有使用年限的，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照土地的不同使用用途，對出讓土地的**高使用年限做了規(guī)定：居住用地為70 年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。第22條規(guī)定：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39條、第40條、第41條又規(guī)定了出讓土地使用權(quán)在土地出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿時終止，土地上的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸國家無償取得，需要續(xù)期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金。
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143****8284
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。
查看全文↓ 2019-01-22 13:52:35
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》：
第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。
第二十二條 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第二十四條 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的解決辦法：
依照合同法規(guī)定當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。
當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。 -
131****5880
依據(jù)《物權(quán)法》，建設用地使用權(quán)是指權(quán)利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，權(quán)利人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施。建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，但新設立的建設用地使用權(quán)不得損害已設立的用益物權(quán)。 建設用地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者支付出讓金的合同。依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，設立建設用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。建設用地使用權(quán)的出讓可以采用拍賣、招標或協(xié)議等方式，但工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開竟價的方式出讓、采取出讓方式設立建設用地使用權(quán)，應當訂立書面合同，合同一般包括下列條款：當事人的名稱和住所;土地界址、面積;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。 建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是指建設用地使用權(quán)人將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付價款的合同《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，將出售、交換和贈與等土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移方式都統(tǒng)稱為“轉(zhuǎn)讓”，而《物權(quán)法》則將“轉(zhuǎn)讓”與互換、出資、贈與等并列，單指買賣建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應當采用書面形式，使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權(quán)的剩余期限。建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應當向登記機構(gòu)申請變更登記。
查看全文↓ 2019-01-22 13:52:31
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133****0822
集體土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可以轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。合同是否有效需要看具體的情況。
查看全文↓ 2019-01-22 13:52:26
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。
集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織對土地的所有權(quán)，其他任何集體對土地沒有所有權(quán)，農(nóng)村的土地(包括城市郊區(qū))，除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。
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對于《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，以前法院將《國有土地使用權(quán)出讓合同》大多作為民事案件來受理，應該屬于行政訴訟范圍了，依據(jù)是**高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》，《國有土地使用權(quán)出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。但是，該規(guī)定將土地使用權(quán)出讓合同糾紛規(guī)定為第五個民事案由，屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，民法學者認為其屬于民事合同。依據(jù)該通知，把行政合同列為行政行為之一，《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同。
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國有土地使用權(quán)出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，土地管理部門作為國家所有權(quán)的代表以民事主體身份收取土地出讓金，同時又作為國家土地管理的行政機關，以行政主體身份對合同的履行實施監(jiān)督管理權(quán)、處罰權(quán)等。這個過程中，民事法律關系和行政法律關系交織在一起。當前在我國，行政合同的概念僅限于理論探討，在法律上還沒有明確化。國有土地使用權(quán)出讓合同履行發(fā)生爭議時，土地管理部門在執(zhí)法實踐中自行摸索，各自采取不同的解決辦法。由于判例的影響，司法實踐中，大量的此類合同糾紛由民庭受理，適用民事訴訟的有關規(guī)則來審查土地管理部門的行政行為，更使土地管理部門無所適從。 國有土地出讓合同的性質(zhì)是行政合同對兼有民事與行政法律關系的合同，其屬性應以居于主導、核心地位的那一種法律關系來認定。如果以行政法律關系為主導，則是行政合同；如以民事法律關系為主導，則是民事合同。毋庸置疑，國有土地使用權(quán)出讓合同必然具有契約性，即具有合同的性質(zhì)。合同雙方法律地位平等，按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，遵循要約、承諾的有關規(guī)定簽訂合同，合同的履行也要遵循適當、全面、及時的原則。但是在國有土地使用權(quán)出讓合同中，作為簽約的一方，土地管理部門不以通常形式的民事主體而存在，而保持其原有公權(quán)力主體的身份以及單方對合同行使公權(quán)力的強制性特權(quán)。無論是在合同的簽訂中還是履行中，作為出讓方的土地管理部門始終居于主導地位，出讓方與受讓方之間管理與被管理的行政法律關系始終處于主導核心地位。具體表現(xiàn)如下： 土地出讓的目的是為了實現(xiàn)行政管理目標 土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同的目的是為了貫徹國家有關土地管理的法規(guī)及政策，行使土地管理職權(quán)，按照市場方式配置土地資源，取得**佳土地利用效益，而非單純追求經(jīng)濟利益。合同本身是出讓方進行土地管理和執(zhí)行土地政策的一種方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關規(guī)定，依法出讓土地是土地管理部門法定的行政職權(quán)，不行使出讓權(quán)或越權(quán)行使，土地管理部門應負行政責任，而非民事后果。 合同雙方的權(quán)利義務不對等 作為出讓方的土地管理機關在合同中僅負有交付土地的義務，享有收取出讓金的權(quán)利，并且享有監(jiān)督檢查權(quán)、處罰權(quán)、單方解除合同權(quán)等行政權(quán)力，這些都是民事合同中民事主體所不能享有的特權(quán)，并且土地管理機關不得放棄這些權(quán)力，否則構(gòu)成不作為。而出讓合同中的受讓方除負有繳納出讓金的義務外，還負有按照合同約定的時間、條件開發(fā)利用土地，不得閑置、不得改變用途等義務。民法中的契約自由在出讓合同中受到極大的限制。 另外，合同的性質(zhì)還可以通過簽訂合同的基礎行為的性質(zhì)來認定。如商品買賣合同，簽訂這種合同的基礎行為是商品買賣，而商品買賣行為是民事法律行為，所以商品買賣合同也自然而然是民事合同。同樣的道理，國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)也可以通過國有土地使用權(quán)出讓這種行為的性質(zhì)來認定。國有土地使用權(quán)出讓的性質(zhì)在《行政許可法》中有明確的規(guī)定?！缎姓S可法》第十二條規(guī)定，“下列事項可以設定行政許可．．．．．．（二）有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業(yè)的市場準入等，需要賦予特定權(quán)利的事項．．．．．．”?！缎姓S可法》第五十三條規(guī)定：“實施本法第十二條第二項所列事項的行政許可的，行政機關應當通過招標、拍賣等公平競爭的方式作出決定……行政機關按照招標、拍賣程序確定中標人、買受人后，應當作出準予行政許可的決定，并依法向中標人、買受人頒發(fā)行政許可證件。行政機關違反本條規(guī)定，不采用招標、拍賣方式，或者違反招標、拍賣程序，損害申請人合法權(quán)益的，申請人可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。” 由此可見，國有土地出讓是行政許可行為，而且是一種雙方行政行為。國有土地使用權(quán)出讓合同是行政合同，應適用行政法規(guī)則。導入民事合同規(guī)則，是對行政法規(guī)則作出的修正。國有土地使用權(quán)出讓合同是行政權(quán)力和契約精神的有效結(jié)合，是市場經(jīng)濟條件下，國家以合同方式來行使管理和配置土地的行政職權(quán)的一種手段，相對于單方行政行為而言，這種方式更靈活、更柔和，更符合現(xiàn)代民主行政的精神。 國有土地出讓合同糾紛的救濟途徑 實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發(fā)生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》均未作出規(guī)定，**高人民法院2005年6月18日公布的《關于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）也回避了這一問題。 國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛不適用于仲裁機構(gòu)仲裁 根據(jù)《仲裁法》第二條規(guī)定，民事仲裁僅適用于解決“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛”，而國有土地使用權(quán)出讓合同并非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權(quán)出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用范圍之內(nèi)。 國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛不適用于尋求民事訴訟救濟 首先，依民事訴訟審理對保障行政機關依法行使職權(quán)不利。這有多方面表現(xiàn)：一方面，在民事訴訟中法庭認為國有土地使用權(quán)出讓合同的雙方當事人地位是平等的，土地管理部門是以民事主體的身份與相對人簽訂合同，因而法庭可能會否認土地管理部門在合同行為中的制裁權(quán)、處罰權(quán)、提前解除合同權(quán)等行政優(yōu)先權(quán)。因此，土地管理部門正當行使行政優(yōu)先權(quán)的行為可能被法庭認定為是非法利用行政權(quán)的行為，從而認定是違法的，這對于土地管理部門依法行使職權(quán)不利。 另一方面，民事訴訟不適用行政訴訟中的起訴不停止執(zhí)行原則，這會導致合同因提起訴訟而被迫停止執(zhí)行，影響行政職能的有效運轉(zhuǎn)和實現(xiàn)。例如，土地管理部門因受讓方閑置土地而解除合同，收回其土地使用權(quán)時，若適用民事訴訟規(guī)則，則在訴訟期間，土地依然被閑置而不能被有效利用。 其次，民事訴訟的規(guī)則也不利于保護相對人的合法權(quán)益。民事訴訟的舉證規(guī)則是“誰主張、誰舉證”，提出主張而舉不出證據(jù)證明者則承擔不利的法律后果。土地出讓方可以在不與受讓方協(xié)商的條件下單方面作出行政決定，改變合同的正常形態(tài)，而對于出讓方的行為是否合法、合理，受讓方?jīng)]有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權(quán)益得不到保障。 **后，監(jiān)督制約行政權(quán)是行政訴訟區(qū)別于民事訴訟的重要功能，依民事訴訟規(guī)則審理國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛，不利于司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督制約。適用民事訴訟審判程序，法庭僅僅能審查合同本身，注重合同的訂立、履行情況，而忽略對行政行為的審查，從而使違法的行政行為可能得不到糾正，無法實現(xiàn)司法權(quán)對行政權(quán)的制約。 國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟 國有土地使用權(quán)出讓合同兼顧公共利益和私人利益，而行政訴訟以制約行政權(quán)、保護相對人合法權(quán)益為立法宗旨。將國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛適用行政訴訟救濟方式，既有利于防止土地管理機關濫用行政特權(quán)、輕視合同約束力，也有助于防止行政機關以權(quán)謀私、濫用職權(quán)，損害社會公共利益，從而實現(xiàn)公私利益的動態(tài)平衡。國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛若因出讓方不履行交付土地義務、不履行登記發(fā)證義務引起的，受讓方即可提起行政訴訟。若受讓方違約或違法，應由土地管理部門行使制裁權(quán)，如果受讓方拒不履行，土地管理部門可依法采取有關措施加以強制履行，土地管理部門沒有強制執(zhí)行權(quán)的，可申請人民法院強制執(zhí)行；如果受讓方不服土地管理部門采取的制裁措施，則可由受讓方提起行政訴訟。 國有土地使用權(quán)出讓合同訴訟中首先應當適用公法規(guī)范，包括在程序上適用行政訴訟法，實體上適用行政法律規(guī)范。其次，訴訟中也應當根據(jù)審理對象的特殊性適用一定的私法規(guī)范，包括在程序上適用民事訴訟法，實體上適用民事法律規(guī)范。私法規(guī)則能夠援用到行政法領域中的根本原因，主要是因為國有土地使用權(quán)出讓合同是出讓方與受讓方之間的合意，是行政的實質(zhì)與合同的形式的結(jié)合，發(fā)生的糾紛與民事糾紛有著相似性。如在合同中關于要約與承諾、契約自由、當事人行為能力等糾紛，應當參照適用民法規(guī)則。在國有土地出讓合同訴訟適用的程序上，許多情況下也應參照適用民事訴訟規(guī)則。如在舉證規(guī)則上，行政訴訟中一般由土地管理機關對其行使行政權(quán)的合法性負舉證責任，而對土地管理機關違反合同的行為及其對受讓人造成的損害，則應當參照民事訴訟規(guī)則，由受讓人負舉證責任。
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答
因為是房東違約，勝訴基本上沒有問題，房東應當雙倍返還定金，即給你16000元?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
全部3個回答> -
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對于《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，以前法院將《國有土地使用權(quán)出讓合同》大多作為民事案件來受理，應該屬于行政訴訟范圍了，依據(jù)是**高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》，《國有土地使用權(quán)出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。但是，該規(guī)定將土地使用權(quán)出讓合同糾紛規(guī)定為第五個民事案由，屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，民法學者認為其屬于民事合同。依據(jù)該通知，把行政合同列為行政行為之一，《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同。
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