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買賣雙方簽訂購房合同，然后根據合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們在交易買賣雙方無風險，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風險 賣方承擔風險，因為墊資公司會留下賣方的結算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風險越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔很大風險，因為如果后面交易中途手續(xù)不能順利進行，那么之前還貸的事實是不能改變的。私下交易流程：1、產權調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，產權證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；
全部2個回答>二手房不準交易是嗎? 買賣二手房，不通過中介自行交易，會有風險嗎
137****4550 | 2019-01-25 08:59:51
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141****1729
看當地的具體政策
查看全文↓ 2019-01-25 09:00:12
二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 -
158****7520
一、產權糾紛
查看全文↓ 2019-01-25 09:00:07
引發(fā)產權糾紛的因素很多，**主要的有三類：
第一類是買到不準出售的房屋，如被法院查封的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等；
第二類是夫妻雙方有一方不同意出售，或夫妻離異后對房產判決不明的房屋；
第三類是家庭成員未經產權人同意出售的房屋。
由于是私下交易，買賣雙方缺乏對有關政策法規(guī)的了解，買方又不易掌握賣方的真實情況，極易造成產權不能過戶，交易中途夭折；或雖然成交，但由于賣方家庭出現矛盾，不得不再次變更的結果。買賣雙方甚至還有打上官司的可能。
二、房款糾紛
私下交易往往缺乏相互信任，賣方急著拿錢，買方急著要房。由此常常會出現定金或房款付了，房產證卻遲遲辦不下來，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，錢卻拿不到、拿不全等情況。因此，在二手房交易市場中，購房者應該將重要事項簽訂書面協議，并由雙方簽字蓋章確認進行保留。若有變更事項，應當簽訂補充協議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關證據。
三、物業(yè)糾紛
“二手房”的買賣不同于商品房，完成產權過戶，并不意味著全部交易的結束。還有諸如賣方戶口遷出，物業(yè)管理費結算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費用的結清等。自行交易者由于缺乏經驗，經常會忽視或遺漏某些項目，造成經濟損失和引來不必要的糾紛。
“二手房”私下交易引發(fā)的矛盾遠不止這些。因此，除了增強法治觀念和自我保護意識，不輕易進行“二手房”的私下交易外，盡量委托實力強、信譽好，操作規(guī)范的中介服務機構辦理交易，以減少和避免不必要的糾紛和煩惱。 -
145****1477
-01-
查看全文↓ 2019-01-25 09:00:02
辦公性質的公寓，請問稅費怎么交納？
答：辦公性質的公寓屬于非住宅商品房，按照蕪湖市相關稅費政策，買方需繳納主要稅費包括：
1、契稅：稅率4%
2、印花稅：按房屋轉讓收入的0.05%征收。
除此之外，賣方需繳納，一般情況下也可能轉嫁買家身上，詳細稅費包括：
1、增值稅：個人出售非住宅按差額征收增值稅（稅率5％）及附征的城市維護建設稅（增值稅稅額的7％）、教育費附加（增值稅稅額的3％）、地方教育附加（增值稅稅額的2%）。
2、個人所得稅：1%或差額20%。對納稅人能夠完整、準確地提供轉讓房屋收入、成本和費用憑證的，經征收機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓房屋過程中繳納的稅金以及有關合理費用，其余額按20%的比例稅率征收個人所得稅。納稅人不能提供完整、準確的住房原值憑證，不能正確計算住房原值和應納稅額，按其住房轉讓全部收入的1%核定征收個人所得稅。
3、土地增值稅：納稅人不能提供完整、準確的住房原值及合理費用有效憑證，難以正確計算住房原值和應納稅額，由主管稅務機關按10%核定征收。納稅人能提供完整、準確的住房原值及合理費用有效憑證，能正確計算住房原值和應納稅額的，由主管稅務機關進行清算征收。
4、印花稅：按房屋轉讓收入的0.05%征收。
以上內容僅供參考，以蕪湖實際稅費征收為準。
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房屋產權證是孩子的爺爺奶奶的，孩子能否順利入學？
答：根據您的情況孩子是不符合入學標準。蕪湖教育局規(guī)定，符合“兩個一致”按照實際居住地就近入學。“兩個一致”是指適齡兒童少年戶籍與法定監(jiān)護人戶籍一致、適齡兒童少年戶籍地址與法定監(jiān)護人的房產證地址一致，且房產為完全產權。
符合“兩個一致”的學生在法定監(jiān)護人實際居住地就近入學。確認實際居住地（家庭住址）以法定監(jiān)護人戶籍、房產證（完全產權的房屋產權證等有效證件）地址為準。法定監(jiān)護人戶籍不在一起的，以與學生實際居住在一起的父親或母親的戶籍、房產證地址為準。
-04-
我父母想把名下的房子給我孩子，繼承和贈與哪個更劃算？
答：房產繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行為。房產繼承，是所有權及使用權繼受取得方式的一種。根據蕪湖的相關規(guī)定，繼承房產時需要交的稅費有：被繼承方——增值稅及附加免征，征收0.5‰印花稅；繼承方——契稅免征、個人所得稅免征，征收0.5‰印花稅。
房產贈與指贈與人自愿把自己所有的房屋無償贈與受贈人，他人愿意接受的民事法律行為。所需資料包括親屬關系公證;購房資格核驗通過的結果通知單;契稅完稅憑證;房產證;贈與人身份證;受贈人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等資料。爺爺奶奶的房子贈與孫子屬于直系親屬贈與，贈與方需要交納0.5‰印花稅，受贈方要交納4%契稅和0.5‰印花稅。
這樣看來，繼承更劃算一些。
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看了一套二手房，房主還有銀行貸款沒還清，買這樣的房子有風險嗎？
答：購買貸款還未還清的房屋，可能會面臨以下兩種風險：
1) 賣家不止有一筆貸款。你的**支付給了賣家，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。
2) 賣家挪用**款。賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，可能是“付了貨款”等等，你會非常被動，也有賣家會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的可能是，業(yè)主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。
所以，建議可以參考以下方式規(guī)避風險：
1、選擇正規(guī)的房產中介公司，提供規(guī)范全面的《二手房購買合同》，并就墊資借款事項的履行設定特定條款及相應違約責任。
2、共同參與銀行貸款解押過程，防止和及時發(fā)現賣方主觀上的違約行為。
3、雙方共同去銀行申請?zhí)崆斑€款，開具結清證明，買方備留好墊資解押款的轉賬憑證和銀行貸款結清證明，以備今后房產過戶。
4、如有可能盡可能回避買方墊資解押事項，選擇較為安全的操作方式。
綜上，建議二手房買賣合同履行過程中，買賣雙方應當就墊資借款解押條款事項必須做出明確書面約定，必要時可要求房產中介公司在提供服務時就上述條款的**終履行提供相應的擔保，并且在設定上述條款前可咨詢或聘請專業(yè)律師提供服務。
-06-
我打算買一套二手房，貸款能申請的下來嗎？
答：一般購房人申請房貸時，銀行會對借款人進行綜合評估。買房貸款被拒可能存在貸款人自身的問題或房屋的問題。
一、借款人自身的問題導致貸款被拒
1、借款人年齡超過50周歲
通常，銀行對借款人的年齡是有限制的，如果是50-65歲的借款人申請貸款就有可能被拒絕，因為在這個年齡段，銀行承擔的風險比較大。
2、借款人的工作屬于高危行業(yè)
銀行對于貸款的人都會分優(yōu)質客戶和非優(yōu)質客戶，其中，職業(yè)是分辨優(yōu)與非優(yōu)的重要參考。
3、貸款資料不完整
不真實申請資料不全是大多數朋友貸款被拒的原因之一，因為資料的真實性和完整性是決定你是否能貸到款的首要因素。如果提供虛假的信息，銀行查出來后，會毫不猶豫的拒絕你的申請，而且還有可能讓你被列入黑名單里，所以不要心存僥幸。當然，如果填寫的個人信息不全，缺失了某些必要信息，那么銀行和貸款機構也不會通過你的申請的。
相關問題
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答
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1、是可以的，可以直接到房地產交易中心辦理。2、對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔保，缺乏法律保護，買方極有必要到房屋產權登記機關查詢房屋登記信息，房屋產權項目內容比較復雜，存在的風險也比較大。3、比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產權是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。4、有些房主長期拖欠物業(yè)費、電費、電話費等費用，買家若在不知情的情況下進行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費用很可能**終將由買家全部承擔。5、可見，若選擇二手房私下交易，不僅交易手續(xù)比較繁瑣，有時還要面臨中介追討中介費的風險，更重要的是在過戶過程中，存在諸多資金不可控風險因素！如今二手房動輒都在幾百萬以上，沒有第三方的擔保，建議您**好還是找家中介更有保障?；ㄐ″X，保大錢，是為上策。
全部3個回答> -
答
二手房交易必須通過中介嗎?1、尋找可靠房源：網絡的普及、相關手機APP程序的開發(fā)，增多了尋找房源的途徑。找到合適的房源以后，要在原房主的陪同下(房地產登記中心一般不允許他人調檔)前往房地產登記中心要求調檔查詢，確認房屋的產權情況。核實房源能在很大程度上規(guī)避房屋被查封、小產權房、一房多賣及有出讓限制條件等風險，當了解清楚房屋是否符合出讓條件后再進行下一步，這對后續(xù)交易有著很關鍵的作用。2、考察房屋現狀：認真檢查所要購買房屋的質量及使用年限。房屋是否漏水、滲水，周邊是否有污染源，交通是否便利。3、簽訂買賣合同：當全部問題確認無誤，買賣雙方達成交易意向后，可以正式簽訂合同。但在應做補充條款，如約定付款條件、違約、爭議處理方式等。同時對要求對方履約等情形盡量以書面的形式進行，以作為將來可能發(fā)生糾紛時的證據。二手房交易必須通過中介嗎?二手房不通過中介交易的風險有哪些？二手房不通過中介交易的風險有哪些？1、房主非產權人的風險：對于購房者來說，了解房主的真實十分必要，如果有中介公司的參與，一般會提高房主的可信度。如果自行交易那么必須注意這個問題：出賣人并非房屋全部權人，未獲得房屋全部權人的有效授權自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋;不通知房屋產權共有人就私自賣房;職工不告知單位便出售單位擁有部分產權的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。2、產權不清晰的風險：中介公司一般都會對交易的房子進行房屋產權調查，如果購房者選擇自行交易也要認準產權，以免房屋今后不能出手，按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關稅費，辦理產權過戶手續(xù)，房地局才會核發(fā)過戶后的產權證。3、房屋質量風險：這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬有爭議;房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權益的;房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋全部權屬轉讓的;用于交易的房屋存在質量瑕疵。4、流程風險：如果通過中介，一般流程都會通過中介來進行，購房者按照流程即可。但如果自行交易，每個步驟都需要親力親為，房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記，出賣人僅將房屋交付購買人使用并不足以產生房屋全部權變動的法律效果。5、合同風險：有了中介的參與，就是三方力量的博弈，因此相應的條款簽訂會較為明確。如果是雙方交易，那么購房者需要注意對權利義務約定不明，或者合同條款簽訂不明確等問題，以免其中一方的權益受到損害，不利于以后進行法律維權等等。
全部4個回答> -
答
沒有風險，前提是，你不需要商貸，即使需要也一定能貸下款來。交易流程是：簽買賣合同（一般中介提供，不通過中介的話就不知道了）->買方準備買房資格證明及身份證,結婚證,戶口本復印件若干份->雙方到房產局報稅->**款到貸款銀行做資金監(jiān)管->報稅通過后到房產局辦過戶手續(xù)->3-5個工作日即可取證->到銀行做資金解凍,打款給賣方->等貸款撥給賣方后,交接房子.這些手續(xù)全辦下來,買方至少要跑三趟,耗時一個月,太麻煩了,建議找另一家中介,花幾百塊錢就可以全權
全部5個回答> -
答
二手房交易不通過中介可以嗎？二手房**常見的就是通過中介來進行交易，如果購房者不通過中介來購買二手房并且辦理相關手續(xù)當然是可以的，但這樣就意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產如果是要辦理過戶和按揭，后續(xù)手續(xù)比較復雜。二手房交易不通過中介的風險有哪些？1、交易主體的風險具體說就是賣方并非房屋所有權人，未獲得房屋所有權人的有效授權自行賣房，比如說，租房者瞞著房主私自賣房；職工不告知單位便出售單位產權的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。2、交易房屋的風險這包括多種情況：如用于交易的房屋已被列入危險建筑或等待拆遷；房屋權屬有爭議；房屋已出租他人但卻同時出賣；房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；用于交易的房屋存在質量瑕疵。3、交易手續(xù)的風險房屋屬于不動產，則有別于一般動產的交易規(guī)則。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記，所以房屋買賣的各項證件都需要正當程序辦理，不要圖便捷就放松警惕。4、交易合同的風險如果在進行二手房買賣交易時雙方對權利義務約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權益就容易受到損害，也不利于以后進行法律維權等等。5、產權風險購買二手房需認準產權，確保它完全屬于你，否則以后房屋不可再賣，按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關稅費，辦理產權過戶手續(xù)，房地局才會核發(fā)過戶后的產權證。通過中介買房有什么注意事項？1、看中介收費是否合理正規(guī)中介公司的收費應當按照國家相關政策法規(guī)明碼標價，按照規(guī)定收費，不亂收其他費用，并按規(guī)定提供正式發(fā)票。2、明確中介公司的服務事項中介公司的服務事項包括：提供房地產信息、實地看房、房源真實性核驗、代擬合同、協助辦理網簽、協助辦理面簽、協助辦理房屋產權過戶等。3、直接和賣家當面議價，避免中介中間抬價為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解賣家的委托價，**好在中介的組織下直接和賣家進行協商。除了房價之外，還要明確交易稅費的承擔，而對中介傭金應該明確委托價格、服務內容、傭金數額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。4、不要把房款交給中介目前在二手房交易中，買賣雙方應當面交割房款，中介只是履行監(jiān)督職能。一些中介工作人員常常采用各種方法勸說客戶把房款交給中介代管，但是房款一旦交給中介，中介公司又以各種理由拖延交易時間，占用、挪用客戶的房款為公司牟利，一些中介占用客戶房款長達2至3個月，給買賣雙方都帶來很大不便。
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