預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？

已有3個(gè)回答

• 144****6858

  再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開(kāi)發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。
  
  開(kāi)發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：
  
  1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
  
  ②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  
  ③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
  
  ④、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
  
  2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

  查看全文↓ 2019-03-05 13:38:24
• 137****8120

  房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不是合同設(shè)立時(shí)生效的，而是登記生效。所以對(duì)方是可以進(jìn)行抵押貸款的。
  但是房地產(chǎn)買賣合同簽訂后，未告知買受人又將房屋抵押給第三人的，其行為構(gòu)成了欺詐，買受人可以在解除合同并要求對(duì)方賠償損失的前提下要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金。

  查看全文↓ 2019-03-05 13:38:19
• 151****2325

  該案為**高法院中國(guó)應(yīng)用法學(xué)研究所、**高法院機(jī)關(guān)團(tuán)委聯(lián)合組織的“‘促公正·法官夢(mèng)’第二屆全國(guó)青年法官案例評(píng)選活動(dòng)”中，上海一中院金紹奇法官主審的《肖樹(shù)生、陳曉玲訴上海銀行股份有限公司青浦支行、上海博錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司等商品房預(yù)售合同、按揭貸款合同案》一文榮獲特等獎(jiǎng)。
  
  
  
  　　導(dǎo)讀：商品房買賣案件中，往往有兩份合同、三方當(dāng)事人，兩份合同即《商品房預(yù)售合同》，《住房抵押按揭貸款合同》，三方當(dāng)事人分別為開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、銀行。一旦出現(xiàn)《商品房預(yù)售合同》解除的情況，購(gòu)房人向銀行的貸款該由誰(shuí)來(lái)償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)銀行訴訟地位又如何確定？且看下述案例：
  
  　　【案件基本信息】
  
  
  
  　　1．裁判書字號(hào)
  
  
  
  　　上海市第一中級(jí)人民法院( 2013)滬一中民二（民）終字第325號(hào)民事判決書
  
  
  
  　　2．案由：商品房預(yù)售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛
  
  
  
  　　3．當(dāng)事人
  
  
  
  　　原告（被上訴人）：肖樹(shù)生、陳曉玲
  
  　　被告（上訴人）：上海銀行股份有限公司青浦支行（以下簡(jiǎn)稱上行青浦支行）
  
  　　被告（被上訴人）：上海博錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司（以下簡(jiǎn)稱博錦公司）
  
  
  
  　　【基本案情】
  
  
  
  　　2010年4月13日，肖樹(shù)生、陳曉玲（乙方、買方）與博錦公司（甲方、賣方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過(guò)60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，肖樹(shù)生、陳曉玲于2010年4月14日向博錦公司支付了首期購(gòu)房款952848元，并作為借款人與上行青浦支行（貸款人）、博錦公司（保證人）簽訂《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為141萬(wàn)元。貸款人將貸款資金劃入博錦公司名下賬戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購(gòu)房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。博錦公司為本合同項(xiàng)下肖樹(shù)生、陳曉玲的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。
  
  
  
  　　同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2010年4月30日，上行青浦支行發(fā)放貸款141萬(wàn)元。肖樹(shù)生、陳曉玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行歸還貸款本息。
  
  
  
  　　后博錦公司逾期交房超過(guò)60日，肖樹(shù)生、陳曉玲請(qǐng)求解除商品房預(yù)算合同和借款擔(dān)保合同，遂訴至法院。
  
  
  
  　　【案件焦點(diǎn)】
  
  
  
  　　商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)，按揭銀行的訴訟地位及商品房買賣合同、按揭貸款合同解除后果的處理。
  
  
  
  　　【法院裁判要旨】
  
  
  
  　　上海市閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：博錦公司逾期交房已超過(guò)60日，肖樹(shù)生等有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。該合同解除后，肖樹(shù)生等有權(quán)解除借款擔(dān)保合同，博錦公司應(yīng)按約將肖樹(shù)生等支付的房款返還肖樹(shù)生等，并賠償肖樹(shù)生等因此所產(chǎn)生的損失。博錦公司應(yīng)向上行青浦支行返還自判決生效之日起的剩余貸款。
  
  
  
  　　上海市閔行區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條，**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十四條、第二十五條之規(guī)定，作出如下判決：
  
  
  
  　　一、解除預(yù)售合同；
  
  　　二、解除借款擔(dān)保合同；
  
  　　三、博錦公司返還肖樹(shù)生等**款及肖樹(shù)生等已向上行青浦支行歸還的相應(yīng)貸款本金；
  
  　　四、博錦公司賠償肖樹(shù)生等以**款為本金的相應(yīng)利息；
  
  　　五、博錦公司賠償肖樹(shù)生等已向上行青浦支行支付的貸款利息；
  
  　　六、博錦公司償還上行青浦支行借款擔(dān)保合同項(xiàng)下剩余的貸款。
  
  
  
  　　上行青浦支行提起上訴稱：根據(jù)有關(guān)司法解釋，其應(yīng)當(dāng)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。借款擔(dān)保合同解除后，歸還貸款的義務(wù)主體應(yīng)包括肖樹(shù)生等與博錦公司雙方。
  
  
  
  　　上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：肖樹(shù)生等作為一審原告將上行青浦支行列為被告，并無(wú)不當(dāng)。商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人有權(quán)解除按揭貸款合同。銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購(gòu)房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時(shí)，購(gòu)房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任**終應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時(shí)，可由貸款的實(shí)際收取方即開(kāi)發(fā)商直接將購(gòu)房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。就結(jié)果而言，一審判決并無(wú)不當(dāng)。
  
  
  
  　　上海市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：
  
  
  
  　　駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  　　【法官后語(yǔ)】
  
  
  
  　　商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決于當(dāng)事人意志。當(dāng)購(gòu)房人亦即借款人一并就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時(shí)，按揭銀行為當(dāng)然被告；當(dāng)購(gòu)房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動(dòng)參加商品房買賣合同之訴并提出訴訟請(qǐng)求時(shí)，其為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
  
  
  
  　　按揭貸款合同解除后，產(chǎn)生溯及既往的效力。肖樹(shù)生等應(yīng)當(dāng)返還上行青浦支行已發(fā)放的全部貸款，上行青浦支行應(yīng)當(dāng)返還肖樹(shù)生等已償還的部分貸款及利息。由于按揭貸款合同解除的直接原因在于肖樹(shù)生等，肖樹(shù)生等還應(yīng)當(dāng)向青浦支行承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該部分**終可計(jì)入預(yù)售合同項(xiàng)下因博錦公司違約而致肖樹(shù)生等損失的組成部分。不過(guò)，上行青浦支行銀行的損失應(yīng)以實(shí)際損失為限，而不包括預(yù)期利益的損失。
  
  
  
  　　肖樹(shù)生等與博錦公司之間的商品房預(yù)售合同因博錦公司違約而解除時(shí)，博錦公司本應(yīng)將收取的全部房款，包括**款和通過(guò)按揭貸款支付的房款全部返還肖樹(shù)生等，并向其承擔(dān)賠償責(zé)任。合并審理時(shí)，為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和徒生的風(fēng)險(xiǎn)，法院可依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定直接判決博錦公司將按揭貸款及肖樹(shù)生等應(yīng)當(dāng)賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將**款及應(yīng)當(dāng)賠償肖樹(shù)生等的其他損失支付給肖樹(shù)生等。本案一審判決，就結(jié)果而言與上述處理方式可謂殊途同歸。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-05 13:38:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房子可以抵押貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  首先，按揭中的房子是不能抵押貸款的。但是你可以找墊資公司為你墊資，將你的房子贖出來(lái)，然后再個(gè)墊資公司的錢，這樣，你就有現(xiàn)金了。房屋抵押貸款對(duì)房屋有以下幾個(gè)要求：1、房屋的年限在20年之內(nèi)；2、房屋的面積要大于50平米、3、房屋要有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，也就是房屋所處的位置。你可以對(duì)照，如果通過(guò)銀行審核，可以貸款房產(chǎn)的70%。利率會(huì)比按揭高，一般是7.4吧~~如果很急的話，你也可以找擔(dān)保公司為你擔(dān)保，這樣也會(huì)貸到款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 貸款抵押房子可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  1.如果送銀行的話 只能先批 批出來(lái)再去把原來(lái)的還掉(過(guò)橋公司可以還) 關(guān)鍵還是看批出來(lái)的新額度和你原來(lái)所欠的相差多少 少的話也沒(méi)意思 因?yàn)槟阍瓉?lái)如果是按揭貸款的話 利率肯定比抵押來(lái)的低 時(shí)間周期估計(jì)拿到新的貸款一個(gè)月吧2.當(dāng)鋪可以直接去典當(dāng) 但是還是要看你房子的價(jià)值 和所欠的錢 一般**多給你算到7折 如100萬(wàn)的房子你欠50萬(wàn) 那一般**多在借你20萬(wàn)(銀行抵押貸款一般**高也是7折)還有要看你借的錢的周期 如果一2個(gè)月肯定做典當(dāng) 但是時(shí)間長(zhǎng) 還是做銀行貸款或者急用的話 先做典當(dāng) 拿到錢后在做銀行貸款 但是這里面就存在很多變數(shù)的 具體情況具體分析 我是上海的我們這里是這樣操作的 每個(gè)地方政策不一樣 還是問(wèn)當(dāng)?shù)氐谋容^靠譜

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 按揭中的房子貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  房子是按揭的能操作抵押貸款，但需要跟貸款銀行先確認(rèn)。按揭房子申請(qǐng)?jiān)俚盅嘿J款流程：客戶提供資料，填寫貸款申請(qǐng)表，向貸款機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)；銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房產(chǎn)，給出評(píng)估值；銀行審核資料判斷貸款人的還貸能力/信用度/房屋目前市值等，決定貸款者是否可操作貸款；貸款人通過(guò)貸款審核后，聯(lián)系墊資機(jī)構(gòu)或個(gè)人墊資進(jìn)行贖樓并解押；解押完畢后，重新辦理抵押登記；貸款機(jī)構(gòu)劃款，貸款人重新開(kāi)始還款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 抵押貸可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  理論上來(lái)說(shuō)房產(chǎn)抵押貸款一般年限**高可貸款30年。1、如果是抵押房產(chǎn)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)：（1）額度：經(jīng)營(yíng)用途一般**高可以申請(qǐng)到房產(chǎn)評(píng)估值的七成;（2）利率：利率視銀行政策及借款人資質(zhì)不同在基準(zhǔn)利率上上浮20%以上;（3）年限：一般為五年以內(nèi)。2、如果是抵押房產(chǎn)用于個(gè)人消費(fèi)：（5）利率：抵押房產(chǎn)用于個(gè)人消費(fèi)用途時(shí)，一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率或是上浮10%;（6）年限：一般為十年以內(nèi)。（7）如果是抵押房產(chǎn)用于購(gòu)買商用房。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 有貸款的房子抵押可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  首先，按揭中的房子是不能抵押貸款的。但是你可以找墊資公司為你墊資，將你的房子贖出來(lái)，然后再個(gè)墊資公司的錢，這樣，你就有現(xiàn)金了。房屋抵押貸款對(duì)房屋有以下幾個(gè)要求：1、房屋的年限在20年之內(nèi)；2、房屋的面積要大于50平米、3、房屋要有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，也就是房屋所處的位置。你可以對(duì)照，如果通過(guò)銀行審核，可以貸款房產(chǎn)的70%。利率會(huì)比按揭高，一般是7.4吧~~如果很急的話，你也可以找擔(dān)保公司為你擔(dān)保，這樣也會(huì)貸到款。

  全部4個(gè)回答>