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再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
全部3個(gè)回答>預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 如何查詢開發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)是否存在抵押貸款
135****5876 | 2019-03-11 23:05:31
已有5個(gè)回答
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131****0053
全款買的房子，你的購(gòu)房合同效力已經(jīng)不及兩證了，因?yàn)樵跊]有交情放款之前你是拿不到兩證的，所以你辦不了抵押，因此在辦理按揭貸款時(shí)用你的被見證過的購(gòu)房合同辦理抵押，從而獲得貸款。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:54
可是現(xiàn)在你已經(jīng)付了全款了，那就必須是兩證辦理！ -
151****7598
按揭沒還完的房子是可以用于抵押貸款的，這種行為是房產(chǎn)二押，需要申請(qǐng)，具體是否可以申請(qǐng)審批，需要統(tǒng)一個(gè)人情況（借款人的年齡、還款能力、工資水平）等相關(guān)性。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:50
房產(chǎn)二押幾乎與第一次抵押貸款申請(qǐng)相同，我們必須經(jīng)過正式的審計(jì)程序和借款人的評(píng)估程序，但是，由于價(jià)格變動(dòng)過大，兩次抵押將增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，因此抵押貸款利率將相對(duì)較低，所以具體銀行不借貸或者可以借到**高金額多少，還要到銀行的網(wǎng)絡(luò)咨詢。
此外，應(yīng)該指出的是，一些銀行已經(jīng)規(guī)定，處理房產(chǎn)二押的條件是房地產(chǎn)的第一次抵押必須由銀行進(jìn)行，而其他銀行處理的第一次抵押的第二次抵押不會(huì)通過，因此，申請(qǐng)時(shí)，您必須事先了解相關(guān)銀行的要求。
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137****4363
開發(fā)商搞“在建工程抵押借款”后，就已經(jīng)在交易中心辦理了抵押登記。在它取得預(yù)售證準(zhǔn)備賣期房時(shí)，一定會(huì)先通知銀行，將即將賣出的房號(hào)告訴銀行，由銀行出面去交易中心辦理相關(guān)房屋的抵押撤銷手續(xù)，這樣交易中心才能受理這些期房的買賣合同。因?yàn)槠诜康盅何唇獬安豢芍貜?fù)再抵押，所以若銀行不知道開賣或不同意去撤銷原抵押，則開發(fā)商是賣不成房的——標(biāo)志是，《預(yù)售合同》備案做不成。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:46
所以，咱們可以反向推斷：簽約后，若在合理期間內(nèi)辦不了合同備案，購(gòu)房人可以懷疑開發(fā)商這事沒辦，有問題，可以立即追究、維權(quán)。
懂了這道理，并及時(shí)采取措施，優(yōu)先償債之慮，就不會(huì)再發(fā)生 -
133****4500
惡意串通借款將已出售房屋抵押，買受人訴請(qǐng)合同無(wú)效法院支持嗎？！
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:42
——童某與邊某、唐某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
惡意串通 **高額抵押 現(xiàn)金支付 合同無(wú)效 抵押人 抵押權(quán)人 審慎注意義務(wù) 善意
【要點(diǎn)提示】
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同，為無(wú)效合同。本案中，法院從出賣人主觀惡意，借款資金來源、交付、利息給付及相關(guān)證據(jù)之間的差異等方面認(rèn)定出賣人與抵押權(quán)人惡意串通、虛假借款抵押，損害了買受人的合法權(quán)益，從而判決案涉抵押合同無(wú)效。
【當(dāng)事人信息】
原告：邊某（買受人、被上訴人）
被告：唐某（出賣人、被上訴人、抵押人）
被告：童某（上訴人、抵押權(quán)人）
【案情簡(jiǎn)介】
2009年11月28日，某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）與唐某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：某公司將涉案房屋出賣給唐某。2011年4月30日前交付該商品房，總價(jià)款1345128元。2011年6月23日，唐某向某公司支付了上述購(gòu)房款。
2012年7月7日，唐某作為出賣人與邊某作為買受人簽訂《房屋買賣合同》，約定：所售房屋為樓房，建筑面積為69.78平方米。該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證書，預(yù)計(jì)取得時(shí)間為2013年6月。經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋按套計(jì)價(jià)，總成交價(jià)格為167萬(wàn)元。當(dāng)事人雙方同意，邊某取得批貸許可之日起10內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬部門登記申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買賣雙方另對(duì)具體款項(xiàng)支付做出約定。合同簽訂后，邊某按照合同約定交付了100萬(wàn)元。
2013年5月29日，李某（唐某丈夫）以確認(rèn)合同無(wú)效為由將唐某、邊某訴至法院，要求判令唐某、邊某于2012年7月7日簽訂的《房屋買賣合同》及補(bǔ)充條款無(wú)效。2013年8月16日，法院作出民事判決書，駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。
2013年7月15日唐某與童某簽訂《抵押合同》，約定：唐某向童某借款120萬(wàn)元，并將涉案房屋抵押給童某。
邊某認(rèn)為唐某與童某惡意串通，行為嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故起訴至法院，要求：判令唐某與童某之間簽訂的《抵押合同》無(wú)效。
【法院判決】
【一審】
確認(rèn)唐某與童某簽訂的《房屋**高額抵押貸款合同》無(wú)效。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
出賣人將已出售房屋抵押借款，是否構(gòu)成惡意串通？買受人訴請(qǐng)合同無(wú)效法院支持嗎？
買受人邊某訴稱：童某與唐某存在惡意串通，1.因房屋價(jià)格上漲，李某起訴要求確認(rèn)涉案的房屋買賣合同無(wú)效，后唐某又將涉案房屋抵押給童某，唐某主觀惡意明顯。2.童某與唐某之間的借貸關(guān)系虛假，120萬(wàn)元借款以現(xiàn)金形式交付不合常理，且林某的證人證言中關(guān)于借貸關(guān)系的細(xì)節(jié)與抵押貸款合同明顯不符，童某與唐某顯系惡意串通。
抵押權(quán)人童某辯稱：第一，童某持有唐某書寫的120萬(wàn)元收條，并有證人出庭作證交接過程，且童某提供了出借款項(xiàng)120萬(wàn)元資金來源的證據(jù)，可以證明童某向唐某交付120萬(wàn)元現(xiàn)金事實(shí)。第二，童某與唐某不存在惡意串通。借款時(shí)童某對(duì)唐某的房產(chǎn)有無(wú)債務(wù)糾紛進(jìn)行核實(shí)，唐某并未告知其與邊某簽訂《房屋買賣合同》；其次，經(jīng)查詢，唐某系抵押房屋單獨(dú)所有權(quán)人；再次，童某已經(jīng)盡到審慎注意義務(wù)，主觀沒有惡意，亦沒有和唐某進(jìn)行串通。第三，童某在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)系善意的。
法院審理后認(rèn)為：第一，關(guān)于唐某本人就涉案房屋設(shè)立抵押存在惡意可以認(rèn)定。唐某于2012年7月即將涉案房屋出售給邊某，并于當(dāng)月取得大部分房款的情況下，仍于2013年7月將該房屋抵押給童某，故其本人存在惡意。第二，關(guān)于童某就設(shè)立抵押一節(jié)是否與唐某存在串通的問題。首先，從童某出借資金來源看，童某稱其資金來源來自其本人擔(dān)任股東某公司1，由法定代表人向其預(yù)支年底分紅，交付方式為現(xiàn)金。此一節(jié)，僅有法定代表人唐某1賬戶明細(xì)及童某本人向唐某1出具的收條佐證，并無(wú)其他證據(jù)佐證。某公司1當(dāng)年是否存在紅利，某公司1以往分配紅利情況均無(wú)法核實(shí)。童某僅提交唐某1取款憑證，無(wú)法證明其交付給童某。其次，童某向唐某、李某1出借120萬(wàn)元同樣以現(xiàn)金形式交付，林某作為李某1的朋友，其證言與李某1存在一定的利害關(guān)系。根據(jù)唐某向童某出具的借條顯示，錢款交接時(shí)間為16日下午2、3點(diǎn)，李某1同時(shí)在場(chǎng)。此節(jié)與邊某提交的錄音、錄像中顯示的李某1回京時(shí)間不符。童某、唐某對(duì)邊某提交的錄音錄像真實(shí)性不予認(rèn)可，經(jīng)詢問不申請(qǐng)鑒定，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。唐某稱其本人及李某1在錄音、錄像中陳述李某1回京時(shí)間不是真實(shí)陳述，但未提交證據(jù)證明。再次，童某、唐某、林某均稱童某向唐某出借款項(xiàng)，收取每月1萬(wàn)元利息，并稱按月給付利息，但各方均未對(duì)利息給付情況進(jìn)行舉證。故綜合以上情形，童某向唐某出借120萬(wàn)元現(xiàn)金款項(xiàng)存有疑點(diǎn)。童某與唐某就涉案房屋抵押權(quán)設(shè)立一節(jié)存在惡意的串通行為，損害了買受人邊某的合法權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，童某與唐某簽訂的《抵押合同》無(wú)效。
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138****3542
當(dāng)前樓市有下行風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在建工程抵押貸款占很多銀行各項(xiàng)貸款的比重也逐步增加。由于房地產(chǎn)在建工程抵押貸款同時(shí)涉及企業(yè)、銀行、購(gòu)房人、在建工程承包人、抵押登記部門等多方當(dāng)事人，法律關(guān)系相對(duì)一般的房地產(chǎn)抵押復(fù)雜，必須十分謹(jǐn)慎操作，才能防范風(fēng)險(xiǎn)。小v整理了本文，擬結(jié)合銀行實(shí)際，在現(xiàn)有的法律、法規(guī)框架內(nèi)，就辦理在建工程抵押貸款和貸款過程中可能存在的法律和信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并就如何防范和化解風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步探討。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:37
一、簽訂房地產(chǎn)在建工程抵押貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)及防范
關(guān)于房地產(chǎn)在建工程抵押，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第3條作了明確規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！薄掇k法》第11條同時(shí)規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！薄?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！苯Y(jié)合建設(shè)部的《辦法》和**高院的《解釋》，辦理在建工程抵押應(yīng)要注意：
（一）在建工程抵押貸款的目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”，該貸款的用途是繼續(xù)建造工程，在建工程抵押的抵押人必須是借款合同的債務(wù)人，同時(shí)也是在建工程所占用土地的使用權(quán)人。這就要求我們不能接受債務(wù)人以第三人的在建工程作為抵押物的貸款。需要進(jìn)一步說明的是，雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押的目的是抵押人為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，但擔(dān)保法司法解釋并無(wú)此要求，而只是明確規(guī)定“當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。因此，如果抵押人以在建工程為他人進(jìn)行擔(dān)保，或?yàn)樽约浩渌再|(zhì)的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，并在有關(guān)部門辦理了抵押登記的，那么這種抵押合同是否有效呢？按照《合同法》的規(guī)定，只有違反法律的合同才是當(dāng)然的無(wú)效合同，因此，建設(shè)部的部門規(guī)章并不足以作為抵押合同當(dāng)然無(wú)效的依據(jù)。但是，部門規(guī)章對(duì)法院的判決有很強(qiáng)的參考作用，鑒此，在接受在建工程抵押貸款時(shí)，為保證抵押的合法及有效，債務(wù)人以第三人的在建工程作為抵押物的貸款相對(duì)來說存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。
?。ǘ┙ㄔO(shè)部《辦法》還規(guī)定以在建工程抵押時(shí)，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：1、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》三證的編號(hào)；2、已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；3、已投入在建工程的工程款；4、施工進(jìn)度及工程竣工日期；5、已完成的工作量和工程量。
（三）如何合理確定在建工程抵押物的價(jià)值
在建工程抵押的抵押物必須是抵押人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，同時(shí)必須是“依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物”。因此，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件。這就要求我們?cè)谵k理在建工程抵押貸款時(shí)不僅必須查看和收集有關(guān)證件，還必須準(zhǔn)確評(píng)估在建工程的價(jià)值。在建工程抵押權(quán)人所享有抵押權(quán)的標(biāo)的范圍一般僅為辦理抵押登記時(shí)已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，而不包括登記后在建工程上繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍外的土地使用權(quán)。在確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮以下三方面的因素：1、用于該在建工程實(shí)際支出，核對(duì)有關(guān)支出發(fā)票和銀行支票存根；2、監(jiān)理公司出具的監(jiān)理報(bào)告，一定要有明確的工程進(jìn)度；3、建筑施工單位就該項(xiàng)目出具的完成工程量證明，工程款的受償情況。
二、在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范
**高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該批復(fù)同時(shí)對(duì)建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限做了限制，規(guī)定了行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無(wú)實(shí)”的境地。在實(shí)際操作中，銀行發(fā)放了在建工程抵押貸款，但開發(fā)企業(yè)并未如約支付承包人建筑工程款，銀行的抵押權(quán)很可能落空。甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付工程款”的事實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律上有效、實(shí)際上無(wú)效的狀態(tài)。因此我們?cè)诎l(fā)放在建工程抵押貸款時(shí)要做到：
相關(guān)問題
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要查詢開發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)的抵押情況，您可以通過官方渠道查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，或聯(lián)系房地產(chǎn)管理部門獲取相關(guān)文件。此外，還可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查，全面了解抵押情況和潛在風(fēng)險(xiǎn)。
全部3個(gè)回答> -
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開發(fā)商不可以預(yù)售而未售的商品房辦理抵押權(quán)，現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購(gòu)房人）對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄ⅰ斗课莸怯涋k法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！?/p> 全部3個(gè)回答>
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若是我行個(gè)人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個(gè)人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)的情況。具體您的房子是否符合條件，需要您申請(qǐng)貸款時(shí)與經(jīng)辦行確認(rèn)。
全部5個(gè)回答> -
答
可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購(gòu)房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對(duì)銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請(qǐng)書;(2) 申請(qǐng)人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。
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