什么是預售商品? 商品房預售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別？

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• 142****2106

  預售是指在產(chǎn)品還沒正式進入市場前進行的銷售行為。對于一些設計、發(fā)明類的產(chǎn)品，可以通過預售來了解該種產(chǎn)品是否有市場，特別是針對一些只能通過批量化生產(chǎn)的產(chǎn)品而言，通過預售達到一定量后才可以投入生產(chǎn)，有效規(guī)避了生產(chǎn)存在的風險。對于預售過程中沒有成功的產(chǎn)品就表明該產(chǎn)品的實用性以及受歡迎度有待考究與論證，這是一種規(guī)避批量化生產(chǎn)造成浪費以及進行市場調研的很好方法。
  淘寶預售——
  預售是淘寶的一種銷售方式，具體的購買方法是：先按賣家設置的訂金比例支付訂金，再按賣家設置的預售時間段的要求支付尾款，賣家發(fā)貨。
  預售一周就是先付訂金，7天再付尾款，賣家發(fā)貨。
  切記，如果不能按賣家設置的支付尾款時間付款，系統(tǒng)會默認訂金不返還的。

  查看全文↓ 2019-05-07 10:28:47
• 144****1766

  商品房現(xiàn)售與商品房預售主要差異在于：
  
  商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收。
  
  商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
  
  商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-07 10:28:43
• 141****5896

  買賣商品房是絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民獲得住房的重要渠道，但由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，房地產(chǎn)立法不健全等因素，商品房交易行為極不規(guī)范，特別是部分開發(fā)商違反誠實信用原則，嚴重侵害購房者的合法權益，導致商品房買賣合同糾紛數(shù)量急劇上升。此類案件專業(yè)性強、處理難度大，如何處理好此類案件糾紛是法官面前的一項重大而艱巨的任務。本文就商品房現(xiàn)售合同的生效要件進行了探討。
  
  文/王林清 **高人民法院民一庭法官
  
  郭燕枝 北京市第一中級人民法院審判委員會委員、民一庭庭長
  
  楊心忠 **高人民法院審判監(jiān)督庭法官
  
  本文節(jié)選自《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》
  
  
  
  商品房現(xiàn)售合同是否以出賣人取得商品房預售許可證明為生效條件？
  
  
  
  對于上述問題，司法實踐中存在不同觀點：
  
  
  
  第一種觀點認為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。因此，商品房現(xiàn)售的條件為所售房屋已具備房屋權屬證書，否則現(xiàn)售合同無效。
  
  
  
  第二種觀點認為，依據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第3條第2款的規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為?！?br/>
  
  
  第7條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實?！币虼耍唐贩楷F(xiàn)售的條件至少為房屋“竣工并驗收合格”，否則現(xiàn)售合同無效。
  
  
  
  第三種觀點認為，依據(jù)《商品房買賣合同解釋》第1條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！?br/>
  
  
  從該條的規(guī)定可推知，商品房買賣可分為兩種類型：一種是未建成房屋的買賣，另一種是已竣工房屋的買賣，前者為預售，后者則為現(xiàn)售。因此，商品房現(xiàn)售的條件為房屋“已竣工”，否則現(xiàn)售合同無效。
  
  
  
  第四種觀點認為，實踐中難以完全將商品房的現(xiàn)售與預售區(qū)別開來，因此，在處理此類問題時，應持折中的觀點，即不能因為銷售合同未滿足建設部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，就認定合同無效。
  
  
  
  因為根據(jù)《合同法》的規(guī)定，認定合同效力的依據(jù)是法律和行政法規(guī)，而《商品房銷售管理辦法》是行政管理部門對其進行行政處罰的依據(jù)。房屋買受人亦可據(jù)此要求出賣人承擔違約責任。
  
  
  
  同時，也不能因為出賣人在未取得產(chǎn)權證書的情況下出賣房屋違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項的規(guī)定，因為《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項的規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，旨在對違反者加以制裁，以禁止其行為，并不否認其行為在私法上的效力。
  
  
  
  我們認為，商品房現(xiàn)售合同不應以出賣人取得商品房預售許可證明為生效條件。
  
  
  
  認定合同生效應當符合以下條件：
  
  
  
  （1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書。房地產(chǎn)經(jīng)營資格是用來證明開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。是否具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，是開發(fā)房地產(chǎn)的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外承擔責任的基本條件。在審判實踐中，不能因為過分強調投資者的利益而取消國家的監(jiān)督管理，對于當事人無房地產(chǎn)經(jīng)營資格的，應確認合同無效；
  
  
  
  （2）取得國有土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
  
  
  
  （3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  
  
  
  （4）房屋已經(jīng)竣工。不符合上述條件簽訂的商品房現(xiàn)售合同，因作為合同標的物的房屋違法，應當認定現(xiàn)售合同無效。
  
  
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的”房屋不得轉讓。實踐中就該規(guī)定的性質存在爭議，有觀點認為該規(guī)定屬于《合同法》第52條第5項規(guī)定的法律強制性規(guī)定，違反該規(guī)定的房屋買賣合同無效。
  
  
  
  我們認為，依據(jù)民法理論，強制性法律規(guī)范大致可分為管理性的強制性規(guī)范及效力性的強制性規(guī)范。**高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）第14條規(guī)定，《合同法》第52條第5項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。
  
  
  
  因此，只有違反了效力性強制性規(guī)定的合同，才會導致合同無效的后果，而僅僅違反管理性強制性規(guī)范并不影響其在私法上的效力。上述《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定在性質上應當屬于管理性的強制性規(guī)范，不應作為認定合同無效的法律依據(jù)。
  
  
  
  1.房屋未領取產(chǎn)權證是否影響房屋轉讓協(xié)議的效力。物權變動是指物權的設立、變更、轉讓和消滅，轉讓是物權變動形式的一種，它是指當事人基于法律和合同規(guī)定移轉物權，從而使物權的主體發(fā)生變化。以變動原因相區(qū)分，物權變動可分為依法律行為物權變動與非依法律行為物權變動。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-07 10:28:38

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• 問 ??期房預售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別?
  答

  商品房現(xiàn)售與商品房預售主要差異在于：商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

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• 問 ??房屋預售什么意思?商品房預售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別?
  答

  預售可能存在五證不全的情況，基本是按圖紙銷售的期房，所以安全性較差，現(xiàn)售可以理解為現(xiàn)房銷售，可以看現(xiàn)房的銷售。但是不管哪種房屋銷售方法，購房人應該審查開發(fā)公司的五證是否齊全，或到房產(chǎn)管理機關查看房屋資質，還有一個辦法就是直接問能不能公積金貸款，如果不能玩，基本就是五證不全。

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• 問 商品房現(xiàn)售和商品房預售有什么區(qū)別？
  答

  商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

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• 問 商品房預售是什么意思？預售跟現(xiàn)售有什么區(qū)別？
  答

  預售房跟現(xiàn)售房銷售的條件不同，承擔的風險自然也不同，交房的時間也不一樣。預售房是開發(fā)商正在建設的商品房取得的預售證可以先行出售給購房者，而購房者可以支付定金或者支付**跟一次性付款的行為，簽訂購房合同，開發(fā)商需要在合同的時間內建好商品房并交付房子?，F(xiàn)售房是開發(fā)商需要在商品房建成以后，所有的工程完工要，驗收好了，通過了，為了確保商品房可以達到基本的條件，才就可以開始售賣。這樣購房者購買的商品房才不會有風險。

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• 問 有人說商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。有什么區(qū)別??？
  答

  商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

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