??購買二手期房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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• 154****6638

  二手期房買賣要注意什么事項(xiàng)？
  1、銷售合同只需辦了公證就有強(qiáng)制實(shí)行力了嗎？銷售兩邊簽定銷售合同后，買方忌憚?dòng)谫u方將來一房二賣或許爽性不愿意過戶，所以往往會(huì)選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽定銷售合同，以為公證過的合同賣方就不能違約了，即便違約買方也能夠向法院要求強(qiáng)制過戶。
  其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證組織或許律師見證不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表明進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對合同將來實(shí)行狀況出現(xiàn)任何束縛力的效果，要違約亦或要違約，防止不了。
  2、買方與誰簽合同穩(wěn)妥？期房銷售，一般有兩種銷售方法：一是銷售兩邊直接與開發(fā)商處理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽定預(yù)售產(chǎn)品房銷售合同，賣方徹底退出銷售，由買方替代原先賣方的地位——這是穩(wěn)妥的期房銷售銷售方法，當(dāng)然條件是開發(fā)商原因；二是由銷售兩邊簽定合同，其名為銷售合同，本質(zhì)卻是債款轉(zhuǎn)讓合同——這是現(xiàn)在銷售上常見的銷售方法。
  3、注重《債款轉(zhuǎn)讓通告書》。買方如果與賣方簽定期房銷售合同，首要要承認(rèn)賣方是否現(xiàn)已付清了到期該付的房款，再在合同上約好將賣方對開發(fā)商的悉數(shù)權(quán)力讓渡給買方，一起賣方需求出具一份《債款轉(zhuǎn)讓通告書》送達(dá)給開發(fā)商，因?yàn)榉钜?guī)則債款轉(zhuǎn)讓有必要通告?zhèn)钊?，不然對債款人不發(fā)收效能。
  二手期房買賣要注意什么事項(xiàng)？二手期房值得購買嗎？
  二手期房值得購買嗎？
  1、**好不要買。二手期房不同于二手房！這個(gè)概念，大家一定要明確！
  2、二手期房指的是可能房子已經(jīng)改好了，但是房產(chǎn)證還沒有辦下來，也可以是投資客倒賣的樓花，就是說，有的投資客先行購買期房，但是現(xiàn)在為了套現(xiàn)而出售的房子，有的開發(fā)商是允許直接改名的，這個(gè)還好點(diǎn)，但是有的開發(fā)商是不允許直接改名的。那么，就會(huì)變成名副其實(shí)的二手期房！
  3、一般的二手期房，都會(huì)比相同地段的房子便宜。但是，你買房子的時(shí)候，千萬不要覺得這樣就一定是撿到了一個(gè)大漏兒。在購買之前，一定要問明白了，是不是二手期房。

  查看全文↓ 2019-06-10 15:50:28
• 152****3875

  一、二手期房可以買賣嗎
  一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以買賣買賣合同即使簽訂，會(huì)不會(huì)因?yàn)檫`法而無效呢其實(shí)，我們通常所說的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買賣合同的法律效力問題，是沒有任何影響的。
  高院曾有書面意見指出：不能僅因賣方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，賣方雖然沒有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債權(quán)，對債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買賣合同的效力，無非是不能辦理預(yù)告登記而已。
  二、買賣二手期房需要注意哪些問題
  (一)買賣合同只要辦了公證就有強(qiáng)制執(zhí)行力了嗎
  買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚?dòng)谫u方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶，所以往往會(huì)選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買賣合同，認(rèn)為公證過的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強(qiáng)制過戶。其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證機(jī)構(gòu)或者律師見證不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對合同將來履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。
  (二)買方與誰簽合同**保險(xiǎn)
  期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是**保險(xiǎn)的期房買賣交易模式，當(dāng)然前提是開發(fā)商原因配合;二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場上**常見的交易模式。
  (三)重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》
  買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對開發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方，同時(shí)賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達(dá)給開發(fā)商，因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對債務(wù)人不發(fā)生效力。
  (四)**大限度避免一房二賣
  為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或保管，此舉可以**大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。

  查看全文↓ 2019-06-10 15:50:17
• 148****1237

  1、二手期房可以買賣嗎?
  我們通常所說的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買賣合同的法律效力問題，是沒有任何影響的。
  上海高院曾有書面意見指出：不能僅因賣方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，賣方雖然沒有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債權(quán)，對債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買賣合同的效力，無非是不能辦理預(yù)告登記而已。
  2、在“期房限轉(zhuǎn)”政策下，出賣人將尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證的期房出售給他人，并與他人簽訂房屋買賣合同，該房屋買賣合同是否有效?
  該房屋買賣合同有效?！捌诜肯揶D(zhuǎn)”屬于上海市地方性規(guī)定，即房地產(chǎn)登記部門通過不予辦理登記來限制當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，作為遏制炒房的行政手段之一，但并不影響房屋買賣合同的效力。在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，賣方雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有合同上的債權(quán)，而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由禁止當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此房屋買賣合同并不違反法律禁止性規(guī)定。
  但在 “期房限轉(zhuǎn)”政策下，期房交易的周期較長，合同交易期間的種種不確定因素使買方可能要承擔(dān)無法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-06-10 15:50:06

相關(guān)問題

• 問 期房有什么風(fēng)險(xiǎn)? 購買期房真的有風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  購買期房對消費(fèi)者而言，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)有延期交房問題，商品房的質(zhì)量問題，小區(qū)的配套問題等。這些風(fēng)險(xiǎn)有些是由于開發(fā)商自身的經(jīng)營造成的，有些是由于開發(fā)商自身無法克服的客觀因素造成的。其主要原因是從期房變成現(xiàn)房的過程中，內(nèi)外因素的變化，尤其是一些重大的變故對商品房建設(shè)會(huì)產(chǎn)生影響。購買期房是屬于先付款定貨，后交房的交易，而且往往交房期還比較長。從市場情況看，購期房產(chǎn)生糾紛的比例不高，但對大部分消費(fèi)者來說，住房消費(fèi)可能是人生中的**大消費(fèi)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法建議如下：一是選擇有信譽(yù)的開發(fā)商；二是在合同中對有關(guān)的權(quán)利義務(wù)作出明確約定，一旦發(fā)生糾紛也可以尋求法律的保護(hù)。

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• 問 期房風(fēng)險(xiǎn)大嗎? 購買期房真的有風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  期房的風(fēng)險(xiǎn)：1，由于是先付款后交房，因此購房消費(fèi)的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響，還受到許多客觀因素的制約。2，開發(fā)商容易延期交房3，房屋質(zhì)量問題4，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運(yùn)轉(zhuǎn)不正常。5，承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。三、期房的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：1，認(rèn)真仔細(xì)的審核開發(fā)商的開發(fā)五證是否齊全；2，找開發(fā)企業(yè)信譽(yù)度高的項(xiàng)目購買；3，拒絕簽署一系列不正規(guī)的協(xié)議或合同。

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• 問 購買二手商鋪有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的,您**好把土地證辦下來,如果您再賣,沒有土地證是過戶不了的。

  全部3個(gè)回答>
• 問 買期房有風(fēng)險(xiǎn)嗎? 購買期房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  都知道期房一般比現(xiàn)房便宜，但同時(shí)也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)的。買期房**擔(dān)心的恐怕就是“錢房兩空”了，錢交了，合同簽了，房子卻交不了。期房都有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？選擇買期房應(yīng)該如何實(shí)地看房？去售樓處應(yīng)該看些什么呢？期房的八大風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對措施：1、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)房屋質(zhì)量問題是期房收房時(shí)的主要問題，也是購房者投訴的重災(zāi)區(qū)。由于購房者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時(shí)，不能看見房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此購房者常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。應(yīng)對措施：驗(yàn)收房屋時(shí)，請專業(yè)的房屋檢測(監(jiān)理)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行檢測，對于一般的質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商限期整改，對于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題，則一定要請專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測、鑒定，以便根據(jù)具體情況進(jìn)行處理(要求維修、退房、及時(shí)索賠)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 買期房有風(fēng)險(xiǎn)嗎? 什么是期房 購買期房有哪些優(yōu)勢及風(fēng)險(xiǎn)
  答

  不少購房者都是喜歡購買新房，而新房多數(shù)都是以期房形式出售的。那么購買期房時(shí)有哪些風(fēng)險(xiǎn)和注意事項(xiàng)呢？本文就購買期房的一些問題為大家一一解釋。一、購買期房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)1、房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時(shí)間交房子，首先購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn)，比如購買期房作為婚房，可能婚禮的時(shí)間到了房子還沒布置好，這就產(chǎn)生一些麻煩。另外如果屬于投資性的購房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間，也就是延遲了回收利息及利潤的時(shí)間。2、房屋質(zhì)量不確定的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商由于市場信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，購房者看到房子時(shí)可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等與購房合同中的存在差異，其中**應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。3、房產(chǎn)證無法按時(shí)取得的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因，使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，就可能導(dǎo)致購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。另外，現(xiàn)在隨著調(diào)控政策的出臺，雖然房價(jià)沒有明顯的松動(dòng)，但如果購房者選擇購房的時(shí)機(jī)不當(dāng)，還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場下滑，房地產(chǎn)價(jià)格下降所帶來的損失。誰也無法預(yù)料自己買的房子價(jià)格會(huì)不會(huì)變化，漲了自然是好，但是如果降價(jià)了該怎么辦呢？

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