房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？

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• 142****8354

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。
  
  二手房的價格到底如何評估呢?
  
  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。
  
  市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。
  
  修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  
  房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。
  
  首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。
  
  第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  
  第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:22
• 142****0989

  關(guān)于房屋評估價，你搞清楚是怎么回事了嗎？什么是二手房的評估價？二手房的評估價一般能到市場價的多少？評估價與房貸關(guān)系？
  
  買二手房的購房者往往對一個問題表示不解，比如總價100萬的房子按照首套**3成，怎么**就不一定是30萬了呢？
  
  實際上，二手房為首套**，**的比例往往要比規(guī)定的較低**比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現(xiàn)象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達(dá)不到購房者實際的購買價，今天我們就好好說說評估價的那些事兒。
  
  一、什么是二手房的評估價？
  
  即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)。
  
  由貸款銀行認(rèn)可的評估公司評估出來，是根據(jù)房屋原購買價格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
  
  簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據(jù)房屋評估報告，才能按規(guī)定的房價百分比，提供給購房者貸款。
  
  二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？
  
  一般為市場價的80%-90%。采用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業(yè)貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。
  
  商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。
  
  就評估流程的時效性來講，商業(yè)貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業(yè)銀行和公積金核心都可以用，只需做一次評估即可。
  
  三、評估價與房貸關(guān)系
  
  二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
  
  舉個例子：
  
  小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那么貸款額度較高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其**款則為：100萬-63萬=37萬。
  
  四、是不是評估價越高就越好呢？
  
  評估價影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的**款就可以少一點(diǎn)。
  
  評估價還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價越高，繳納的稅費(fèi)也越多。
  
  簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實際支付的**款可以少一點(diǎn)。
  
  評估價過高或者過低，都不好，因為對于買房人來說，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評估價適中比較好。
  
  所以呢，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對二手房進(jìn)行評估時，會考慮房屋的折舊率。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:15
• 158****0770

  并不是越高越好，一般合適就好。
  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:06
• 151****1876

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費(fèi)
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:00

相關(guān)問題

• 問 ??房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

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• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？
  答

  在二手房交易的過程中，有一項手續(xù)是必不可少的，就是評估手續(xù)?？此坪芎唵蔚囊粋€手續(xù)，實則在整個二手房交易的過程中起著至關(guān)重要的作用。那么影響評估價高低的因素是什么呢？在二手房交易的過程中，有一項手續(xù)是必不可少的，就是評估手續(xù)。看似很簡單的一個手續(xù)，實則在整個二手房交易的過程中起著至關(guān)重要的作用。那么影響評估價高低的因素是什么呢？一、二手房交易評估價高低有什么影響？首先，二手房評估價的高低**直接影響的就是貸款額度的高低。很明顯，評估價越高，可貸額度就越高。一般可貸額度不會超過評估價的七成。其次，為了避免買賣雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解產(chǎn)生分期，影響交易的正常進(jìn)行，二手房的交易價格一般會以評估價格作為參考。因此評估價還會影響到交易價格。第三，一些城市的二手房交易稅費(fèi)會在評估價的基礎(chǔ)上收取，也就是說，評估價越高，繳納的稅費(fèi)也就越高。反之，評估價越低，需繳納的稅費(fèi)也就越低。**后，評估價的高低對于解決房產(chǎn)糾紛也能起到很好的作用。一般二手房交易是很容易出現(xiàn)房產(chǎn)分歧的，比如在簽訂買賣合同后，買賣雙方因價格方面的分歧而再次產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方仲裁機(jī)構(gòu)，法院可以委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的房產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供一些參考依據(jù)。二、影響二手房交易評估價高低的因素有什么？在了解了評估價高低對二手房交易的影響有多深遠(yuǎn)之后，我們就有必要了解一下影響評估價高低的因素是什么了。首先，二手房本身的房屋情況，包括房齡、地段、房屋面積、樓層高低、朝向、周邊配套等都是影響二手房評估價**直接的因素。其中房齡、房屋面積和評估價的高低是成正比關(guān)系的；樓層的高低不管實在視線、噪音或者空氣質(zhì)量等方面都會影響生活的舒適程度等等。另外房屋保養(yǎng)情況，比如房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等問題也會影響評估價的高低。其次，是來自市場方面的因素。一般情況下，如果某個區(qū)域的房價持續(xù)上漲或者下降，銀行會根據(jù)該行情，調(diào)整房屋每平米估值上限，從而達(dá)到與市場價格協(xié)調(diào)的目的。而二手房市場的需求不同也直接影響房屋價格，根據(jù)該房屋的實際用途不同，可能同一套房子評估出來的價格也完全不同，甚至?xí)休^大的差異。三、二手房交易有什么注意事項？總的來說，二手房交易其實就是建立在評估價的基礎(chǔ)上的。需要注意的是，而在實際操作過程中很多人往往因為對二手房的具體評估一句不太了解，只能聽中介的評估結(jié)果，所以在進(jìn)行二手房交易的過程中，切記要找一個比較可靠的中介公司。在現(xiàn)實生活中，二手房交易用我們通俗點(diǎn)的話來說，就是“水挺深的”。因此小編在這里要提醒有需要的小伙伴們，一切都要謹(jǐn)慎處理，事關(guān)買房無小事。

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• 問 房屋怎么評估價格？
  答

  房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

  全部3個回答>
• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價格是高好還是低好？
  答

  那就看你那里用評估價值了。到房產(chǎn)局交稅，那么評估價值越低越好，這樣就可以少交稅。要是到銀行抵押貸款，那么評估價值越高越好，因為這樣才可以帶到更多的錢。銀行貸款評估是因為銀行要根據(jù)評估公司評估出來的房屋價值進(jìn)行貸款，一般按照評估價值的6-8折進(jìn)行貸款。假如評估價值100萬元，那么銀行貸款可以貸60-80萬元。具體貸款額度由銀行決定。

  全部4個回答>
• 問 評估房屋評估價怎么算?
  答

  估價房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時,有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費(fèi)群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價房子拍照留證。

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