房屋評估哪家好？二手房評估價(jià)重要嗎？怎么做好房屋評估價(jià)格？

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• 142****8354

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。
  
  二手房的價(jià)格到底如何評估呢?
  
  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。
  
  市場比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  
  修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  
  房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價(jià)格的評估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。
  
  首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價(jià)格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。
  
  第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  
  第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:22
• 142****0989

  關(guān)于房屋評估價(jià)，你搞清楚是怎么回事了嗎？什么是二手房的評估價(jià)？二手房的評估價(jià)一般能到市場價(jià)的多少？評估價(jià)與房貸關(guān)系？
  
  買二手房的購房者往往對一個(gè)問題表示不解，比如總價(jià)100萬的房子按照首套**3成，怎么**就不一定是30萬了呢？
  
  實(shí)際上，二手房為首套**，**的比例往往要比規(guī)定的較低**比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現(xiàn)象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價(jià)達(dá)不到購房者實(shí)際的購買價(jià)，今天我們就好好說說評估價(jià)的那些事兒。
  
  一、什么是二手房的評估價(jià)？
  
  即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經(jīng)過的一個(gè)環(huán)節(jié)。
  
  由貸款銀行認(rèn)可的評估公司評估出來，是根據(jù)房屋原購買價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
  
  簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時(shí)，銀行需要根據(jù)房屋評估報(bào)告，才能按規(guī)定的房價(jià)百分比，提供給購房者貸款。
  
  二、二手房的評估價(jià)一般能到市場價(jià)的多少？
  
  一般為市場價(jià)的80%-90%。采用貸款方式購房會(huì)用到評估價(jià)，一般有商業(yè)貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。
  
  商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價(jià)格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價(jià)的80%-85%左右。
  
  就評估流程的時(shí)效性來講，商業(yè)貸款評估要更高。組合貸款的評估報(bào)告商業(yè)銀行和公積金核心都可以用，只需做一次評估即可。
  
  三、評估價(jià)與房貸關(guān)系
  
  二手房的評估價(jià)會(huì)受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價(jià)大多為市場價(jià)值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會(huì)更低。
  
  舉個(gè)例子：
  
  小明購買100萬的二手房，評估價(jià)為90萬，那么貸款額度較高能貸到評估價(jià)的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其**款則為：100萬-63萬=37萬。
  
  四、是不是評估價(jià)越高就越好呢？
  
  評估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來說，二手房的評估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的**款就可以少一點(diǎn)。
  
  評估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。
  
  簡單的說，評估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的**款可以少一點(diǎn)。
  
  評估價(jià)過高或者過低，都不好，因?yàn)閷τ谫I房人來說，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評估價(jià)適中比較好。
  
  所以呢，在買房的時(shí)候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對二手房進(jìn)行評估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:15
• 158****0770

  并不是越高越好，一般合適就好。
  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:06
• 151****1876

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費(fèi)
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買房前請?jiān)斪x以上買二手房注意事項(xiàng)。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:25:00

相關(guān)問題

• 問 ??房屋評估哪家好？二手房評估價(jià)重要嗎？怎么做好房屋評估價(jià)格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。二手房的價(jià)格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價(jià)格的評估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價(jià)格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

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• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價(jià)重要嗎？
  答

  在二手房交易的過程中，有一項(xiàng)手續(xù)是必不可少的，就是評估手續(xù)?？此坪芎唵蔚囊粋€(gè)手續(xù)，實(shí)則在整個(gè)二手房交易的過程中起著至關(guān)重要的作用。那么影響評估價(jià)高低的因素是什么呢？在二手房交易的過程中，有一項(xiàng)手續(xù)是必不可少的，就是評估手續(xù)?？此坪芎唵蔚囊粋€(gè)手續(xù)，實(shí)則在整個(gè)二手房交易的過程中起著至關(guān)重要的作用。那么影響評估價(jià)高低的因素是什么呢？一、二手房交易評估價(jià)高低有什么影響？首先，二手房評估價(jià)的高低**直接影響的就是貸款額度的高低。很明顯，評估價(jià)越高，可貸額度就越高。一般可貸額度不會(huì)超過評估價(jià)的七成。其次，為了避免買賣雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解產(chǎn)生分期，影響交易的正常進(jìn)行，二手房的交易價(jià)格一般會(huì)以評估價(jià)格作為參考。因此評估價(jià)還會(huì)影響到交易價(jià)格。第三，一些城市的二手房交易稅費(fèi)會(huì)在評估價(jià)的基礎(chǔ)上收取，也就是說，評估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也就越高。反之，評估價(jià)越低，需繳納的稅費(fèi)也就越低。**后，評估價(jià)的高低對于解決房產(chǎn)糾紛也能起到很好的作用。一般二手房交易是很容易出現(xiàn)房產(chǎn)分歧的，比如在簽訂買賣合同后，買賣雙方因價(jià)格方面的分歧而再次產(chǎn)生糾紛時(shí)，一方或雙方仲裁機(jī)構(gòu)，法院可以委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的房產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供一些參考依據(jù)。二、影響二手房交易評估價(jià)高低的因素有什么？在了解了評估價(jià)高低對二手房交易的影響有多深遠(yuǎn)之后，我們就有必要了解一下影響評估價(jià)高低的因素是什么了。首先，二手房本身的房屋情況，包括房齡、地段、房屋面積、樓層高低、朝向、周邊配套等都是影響二手房評估價(jià)**直接的因素。其中房齡、房屋面積和評估價(jià)的高低是成正比關(guān)系的；樓層的高低不管實(shí)在視線、噪音或者空氣質(zhì)量等方面都會(huì)影響生活的舒適程度等等。另外房屋保養(yǎng)情況，比如房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等問題也會(huì)影響評估價(jià)的高低。其次，是來自市場方面的因素。一般情況下，如果某個(gè)區(qū)域的房價(jià)持續(xù)上漲或者下降，銀行會(huì)根據(jù)該行情，調(diào)整房屋每平米估值上限，從而達(dá)到與市場價(jià)格協(xié)調(diào)的目的。而二手房市場的需求不同也直接影響房屋價(jià)格，根據(jù)該房屋的實(shí)際用途不同，可能同一套房子評估出來的價(jià)格也完全不同，甚至?xí)休^大的差異。三、二手房交易有什么注意事項(xiàng)？總的來說，二手房交易其實(shí)就是建立在評估價(jià)的基礎(chǔ)上的。需要注意的是，而在實(shí)際操作過程中很多人往往因?yàn)閷Χ址康木唧w評估一句不太了解，只能聽中介的評估結(jié)果，所以在進(jìn)行二手房交易的過程中，切記要找一個(gè)比較可靠的中介公司。在現(xiàn)實(shí)生活中，二手房交易用我們通俗點(diǎn)的話來說，就是“水挺深的”。因此小編在這里要提醒有需要的小伙伴們，一切都要謹(jǐn)慎處理，事關(guān)買房無小事。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房屋怎么評估價(jià)格？
  答

  房屋評估計(jì)價(jià)方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計(jì)算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計(jì)算公式如下：房屋重置完全價(jià)值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價(jià)值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)年折舊額=房屋重置完全價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值(原值)×100%尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)房屋評估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價(jià)格是高好還是低好？
  答

  那就看你那里用評估價(jià)值了。到房產(chǎn)局交稅，那么評估價(jià)值越低越好，這樣就可以少交稅。要是到銀行抵押貸款，那么評估價(jià)值越高越好，因?yàn)檫@樣才可以帶到更多的錢。銀行貸款評估是因?yàn)殂y行要根據(jù)評估公司評估出來的房屋價(jià)值進(jìn)行貸款，一般按照評估價(jià)值的6-8折進(jìn)行貸款。假如評估價(jià)值100萬元，那么銀行貸款可以貸60-80萬元。具體貸款額度由銀行決定。

  全部4個(gè)回答>
• 問 評估房屋評估價(jià)怎么算?
  答

  估價(jià)房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價(jià)房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時(shí)的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價(jià)的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時(shí),有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會(huì)房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時(shí)候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費(fèi)群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價(jià)格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價(jià)房子拍照留證。

  全部3個(gè)回答>