??地下車庫可以賣嗎商品房？可以買賣過戶嗎？

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• 152****8195

  有產(chǎn)權(quán)證的地下車位能買賣。
  
  首先要看開發(fā)商是否有權(quán)銷售車位給你，以下情況車位屬全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售（即你無地下車位產(chǎn)權(quán)）(1)開發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車庫建筑面積計(jì)算在內(nèi);
  (2)把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)；
  (3)小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確車庫作為公共配套設(shè)施的功能。（此條十分重要?。?br/>
  否則業(yè)主**后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。（有的開發(fā)商在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能買賣。他們不會(huì)與業(yè)主簽買賣合同，只簽租賃合同?？墒?，他們?cè)诤贤胁⒉幌蛳M(fèi)者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護(hù)”。）
  
  如停車位經(jīng)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書，則可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進(jìn)行處分。

  查看全文↓ 2019-06-11 11:01:59
• 143****7360

  2、如果沒有產(chǎn)權(quán)或者有產(chǎn)權(quán)但將車庫贈(zèng)與了購房人，那么你購買后也是有風(fēng)險(xiǎn)的，一旦與購房人發(fā)生使用糾紛，你將可能落地一場(chǎng)空。法條參考：
  《中華人民共和國物權(quán)法》
  第七十四條規(guī)定："建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。"

  查看全文↓ 2019-06-11 11:01:42
• 156****5420

  地下車庫是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車庫的面積沒有計(jì)入合同注明的分?jǐn)偡秶?，沒有出售給業(yè)主，應(yīng)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可將其作為商品房出售。
  
  地下車庫是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣的必須符合三個(gè)條件：
  1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車庫不是絕對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒有地下車并不影響房屋具備基本的使用功能，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車位擁有所有權(quán)，也并不會(huì)影響其他業(yè)主停車。
  2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車庫的使用或一次購買車位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。
  3、法律技術(shù)上操作起來比較容易。地下車庫可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。
  滿足以上條件，小區(qū)的地下車庫是可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣的。
  同理，如果業(yè)主購買了符合上述條件的地下車庫，也可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行買賣。
  

  查看全文↓ 2019-06-11 11:01:26
• 142****1138

  首先，有必要先探討一下住宅小區(qū)停車位的歸屬問題。住宅小區(qū)是一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)間和范圍，停車位是其重要配套設(shè)施。住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專用停車位，開發(fā)時(shí)規(guī)劃為停車場(chǎng)地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的，且建設(shè)費(fèi)用未列入開發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購房人，那么停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。
  二是住宅小區(qū)的地上或地下停車位及用于臨時(shí)停車的過道等，如果建設(shè)費(fèi)已經(jīng)列入開發(fā)成本或分?jǐn)偯娣e之中，也就是開發(fā)商已從售樓款中收回了停車位的建設(shè)費(fèi)用，那么，停車位的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其租金收入應(yīng)歸全體業(yè)主分配。
  第一種情況車位的所有權(quán)和收益權(quán)均屬于產(chǎn)權(quán)人，尚未出售的停車位收益應(yīng)屬于開發(fā)公司。第二種情況中，由于停車位權(quán)益歸全體業(yè)主共同共有，開發(fā)公司無權(quán)擅自出售停車位的長期使用權(quán)。停車位的收益，應(yīng)由物管公司收取并用于補(bǔ)充維修基金、物管等費(fèi)用，以表明其業(yè)主群體的共同共有性質(zhì)。其次，要明確住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)。住宅小區(qū)的停車位一般來說，依當(dāng)時(shí)規(guī)劃和批準(zhǔn)，是供小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主停車之用的，自然是住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施之一，也是整個(gè)建筑物的公共使用部分。
  因而，住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨(dú)買賣。

  查看全文↓ 2019-06-11 11:01:12
• 142****8430

  《物權(quán)法》起草專家明確表示支持，已由業(yè)主公攤的車庫屬業(yè)主所有，不適用于《物權(quán)法》的約定原則，開發(fā)商再賣屬于欺詐。事實(shí)上，開發(fā)商也已把小區(qū)的所有配套設(shè)施（包括車庫、會(huì)所、**）攤?cè)胭彿砍杀?。一句話，業(yè)主其實(shí)已為小區(qū)的所有物業(yè)埋單?！段餀?quán)法》起草者之
  一、北京大學(xué)民商法教授尹田表示：“如果業(yè)主的公攤面積里包括了車庫，車庫就理所當(dāng)然的屬于業(yè)主，不適用物權(quán)法里的約定原則了?！?尹田表示業(yè)主花了錢，就有權(quán)利明確知道公攤面積的具體部分和內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)該提供這個(gè)內(nèi)容，房管局也應(yīng)該公示 。 如果開發(fā)商將公攤面積據(jù)為己有，再賣給業(yè)主，這就是商業(yè)欺詐。公共配套電梯、道路、公共停車位、會(huì)所、**、幼兒園、物業(yè)管理用房、水池、通道、天頂、綠地、花木、廣場(chǎng)、下水道等。不公攤，但一般認(rèn)為會(huì)攤?cè)胭彿砍杀尽?小區(qū)的停車場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園以及小區(qū)的所有建設(shè)都是在該小區(qū)總投資造價(jià)里面，房屋建造價(jià)格已經(jīng)包括了小區(qū)的停車場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園以及小區(qū)的所有建設(shè)費(fèi)用。如果說小區(qū)的停車場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園是開發(fā)單位的，那就是：我用你的錢在你的地上建了我的物業(yè)。你同意嗎？

  查看全文↓ 2019-06-11 11:01:02

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• 問 地下車庫可以賣嗎商品房
  答

  看規(guī)劃吧，如果規(guī)化把地下室及地下車位審批了人防工程或是配套設(shè)施，那是不可以正常銷售的，就談不到預(yù)售許可證了。如果批的是單獨(dú)地下車位或是地下室是可以辦理的，還有建議沒有必要給地下車位和地下室辦理預(yù)售證的：1、地下車位和地下室的后期變動(dòng)很大，2、有了預(yù)售證你還得辦理產(chǎn)權(quán)證，很麻煩的。當(dāng)然，現(xiàn)在存在開發(fā)商直接出售，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)就會(huì)被分割到各個(gè)購買人那邊，購買人有產(chǎn)權(quán)也就可以買賣的。也有是開發(fā)商撤場(chǎng)的時(shí)候車庫不出售，會(huì)將車庫的管理權(quán)移交給物業(yè)，這個(gè)時(shí)候物業(yè)有管理權(quán)，可以收取管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)是歸所有業(yè)主的，也就不能買賣了。

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• 問 ??現(xiàn)價(jià)商品房可以賣嗎？可以買賣過戶嗎？
  答

  限價(jià)房買賣限價(jià)房從本質(zhì)來說還是商品房，是可以進(jìn)行上市交易的，但是，因?yàn)槭堑土南迌r(jià)房，所以國家對(duì)于限價(jià)房的買賣也進(jìn)行了相應(yīng)的限制。1、購得限價(jià)房的家庭需在交房之日起一年內(nèi)入住2、限制：限價(jià)房8年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓3、購得限價(jià)房的同時(shí)不得再申請(qǐng)其他政策保障性住房注意：已經(jīng)承租廉租房等優(yōu)惠政策住房的家庭，在申請(qǐng)暫停租金補(bǔ)助或優(yōu)惠，且已按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)繳交租金后，由市公房管理中心出相關(guān)證明，視為退出原承租住房，可以再申請(qǐng)購買限價(jià)商品房房。限價(jià)房買賣注意事項(xiàng)1、限價(jià)房價(jià)格：限價(jià)商品住房的銷售價(jià)格按周邊區(qū)域同等普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例測(cè)定2、注意限價(jià)房本質(zhì)上而言仍然是商品房：限價(jià)房這種以“房價(jià)限地價(jià)”的操作方式?jīng)Q定了限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房在土地獲取性質(zhì)上有本質(zhì)的區(qū)別。所以，它本身也擁有了一些商品房的屬性特點(diǎn)。3、限價(jià)房是國家住房保障性質(zhì)的商品房：政府在限價(jià)房的土地出讓、稅費(fèi)減免、限定房價(jià)、購房申購以及房屋銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)均有介入，并給于一定的優(yōu)惠。它和經(jīng)濟(jì)適用房等也或多或少有些相近的地方。4、對(duì)于限價(jià)房過戶手續(xù)和流程等方面，不同于普通的商品房，提醒購房者也要多加了解。

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• 問 車庫屬于商品房嗎? 地下車庫可以作為商品房出售嗎
  答

  地下車庫是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車庫的面積沒有計(jì)入合同注明的分?jǐn)偡秶?，沒有出售給業(yè)主，應(yīng)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可將其作為商品房出售。地下車庫是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣的必須符合三個(gè)條件：1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車庫不是絕對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒有地下車并不影響房屋具備基本的使用功能，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車位擁有所有權(quán)，也并不會(huì)影響其他業(yè)主停車。2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車庫的使用或一次購買車位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。3、法律技術(shù)上操作起來比較容易。地下車庫可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。滿足以上條件，小區(qū)的地下車庫是可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣的。同理，如果業(yè)主購買了符合上述條件的地下車庫，也可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行買賣。

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• 問 車庫屬于商品房嗎? 地下車庫可以作為商品房出售嗎
  答

  在判斷地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸誰時(shí)，首先應(yīng)明確幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：1、合同是否約定根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，也就說，允許開發(fā)商和業(yè)主通過約定的方式確定車庫的權(quán)屬。地下車庫的產(chǎn)權(quán)是否在商品房買賣合同中約定，如有約定從約定，沒有約定則根據(jù)下文標(biāo)準(zhǔn)判斷；2、是否計(jì)入公攤面積如該地下車庫計(jì)已入業(yè)主公攤面積，那么小區(qū)業(yè)主在購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，此時(shí)，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有。如地下車庫并沒有計(jì)入公攤面積，則車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。3、是否是人防工程改造車庫根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時(shí)期人防工程可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)與人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)統(tǒng)一由國家使用，同時(shí)規(guī)定了“誰投資誰受益”的原則，此時(shí)如該地下車庫為人販工程改造的車庫，在和平時(shí)期，開發(fā)商對(duì)自己投資建設(shè)的車庫有使用、收益的權(quán)利。查詢產(chǎn)權(quán)歸屬：一般情況下，開發(fā)商是不會(huì)公布詳細(xì)的地下車庫產(chǎn)權(quán)資料，業(yè)主公約想要得到相關(guān)資料可以根據(jù)《政府信息公開條例》向人民政府申請(qǐng)政府信息公開。

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• 問 地下車庫可以作為商品房出售嗎?
  答

  地下室部分是沒有房產(chǎn)證的，也不會(huì)出。地下室屬于人防工程（國家強(qiáng)制規(guī)定必須有人防工程）用于戰(zhàn)時(shí)防空。所以是不能當(dāng)建筑面積來出售的。

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