?? 如何購買抵押商品房？應(yīng)該怎么辦理呢？

已有4個回答

• 158****0913

  已設(shè)定抵押的房屋進行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請貸款買進房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
  　　根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當事先以書面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕５膫鶛?quán)”。房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進而保障整個房地產(chǎn)交易體系的安全。
  　　一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：
  　　１、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  　　這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是**為經(jīng)濟的解決方案。
  　?。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的**大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。因此，運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔保機構(gòu)等），全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:59:06
• 134****3913

  已設(shè)定抵押的房屋進行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請貸款買進房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
  　　根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當事先以書面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕５膫鶛?quán)”。房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進而保障整個房地產(chǎn)交易體系的安全。
  　　一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：
  　?。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  　　這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是**為經(jīng)濟的解決方案。
  　?。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的**大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。因此，運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔保機構(gòu)等），全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:58:57
• 157****7857

  (一)提前還款，解除抵押。
  　　雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  　　這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高;缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是**為經(jīng)濟的解決方案。　　(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。
  　　雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
  　　這種方法的優(yōu)點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，操作起來比較繁瑣。
  　　(三)買房替原業(yè)主提前還貸。
  　　雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。
  　　這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的**大障礙;缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。　　二、轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同是否有效

  查看全文↓ 2019-06-15 11:58:34
• 138****1655

  1. 辦法是有的，需要設(shè)計比較復(fù)雜的合同文本和嚴格購買流程，購買這樣的房子，**主要的風險是房主拿了購房款后不去銀行還貸，**后導(dǎo)致你房財皆空。
  2.賣家和他貸款的銀行提出這樣一個解決方案，由我與賣家簽訂個人借款合同，借賣家77萬用于償還貸款，同時銀行配合做一個二順抵押。
  3.賣家與我簽訂該房的全權(quán)委托處理合同并公正，然后我負責將賣家的77萬貸款償還掉，銀行認為這樣的情況下，銀行的一順債權(quán)解除，可以保證此房的安全交易與過戶。
  4.、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對銀行來講有機會解套，但對于你來說存在風險，只能享有這個房價以抵押登記價值為準中除去一順債權(quán)部分的余下價值的保障，這正是風險之一。
  5.此房的賣家是否有其他的糾紛訴至法院，以及除了銀行外是否還有其他的抵押權(quán)人等，因訴訟案件法院的處理、房產(chǎn)抵押登記的辦理、房產(chǎn)過戶登記的辦理之間是有時間差的。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:58:27

相關(guān)問題

• 問 ?? 購買商品房婚前財產(chǎn)如何？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  婚前婚后買房，產(chǎn)權(quán)的計算如下：1、婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第18條第(3)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。步驟/方法，婚前購的商品房，此處商品房指已經(jīng)在婚前付清購房款，該房屋屬于婚前購買房屋的一方所有; 對父母出資為子女購房的處理： 　?、?父母出資購買的房屋在婚前子女名下的，該出資應(yīng)當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。 　　② 當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 　　使用權(quán)性質(zhì)的房屋由一方在婚前承租的、婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買的屬于夫妻共同財產(chǎn)，不論房屋權(quán)屬證書登記在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同財產(chǎn)。 　　2、第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于**款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償?；榍耙砸环矫x購買的按揭商品房，婚后用夫妻共同財產(chǎn)歸還貸款的，在離婚時已經(jīng)取得房屋完全產(chǎn)權(quán)的: 　?、?婚前簽訂的商品房買賣買賣合同的那方是合同的當事人，合同的權(quán)利義務(wù)由該方承擔; 　?、?婚前由一方名義支付的首期屬于支付方個人財產(chǎn); 　　③ 該房屋在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的增值部分屬于夫妻雙方共同共有; 　　離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或完全所有權(quán)的房屋有爭議的，法院不對房屋的所有權(quán)作出判決，只能判決房屋由誰使用，等到取得所有權(quán)后另行起訴，解決**終的所有權(quán)歸屬問題。 　　

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• 問 ??用商品房能抵押貸款嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  正在貸款的房子是不可以再次貸款的，需要將貸款余款還清，把房子解押出來，才可以繼續(xù)貸款。貸款準備資料：1.貸款申請書（貸款用途/金額/年限/還款來源）2.房屋所有權(quán)證3.工作、收入證明（夫妻雙方）4.戶口?。ǚ蚱揠p方）5.身份證（夫妻雙方）6.結(jié)婚證按揭房再貸款步驟： 　　1.提供資料 　　2.評估房產(chǎn) 　3.銀行審核資料并辦理相關(guān)手續(xù) 　　4.贖樓并解押 　　5.抵押登記 　　6.重新開始還款貸款申請條件：1.該房子已經(jīng)增值2.申請人年齡在18--65周歲之間，3.具有穩(wěn)定的工作和收入，良好的還款能力。4.個人征信記錄良好。5.同意用自己名下的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押來貸款，6.所辦貸款的銀行為原來辦按揭貸款的同一家銀行。

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• 問 ??購買抵債商品房能貸款嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  按揭房子不能抵債，按揭貸款的房屋，產(chǎn)權(quán)歸銀行所以，購買人在償清貸款之前只擁有房屋的使用權(quán)。按揭：① “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯；② 指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物；③ 按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人；④ 在此過程中，按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)。

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• 問 ?? 公積金購買期房如何辦理抵押？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  答：一。所需證件 1。一手房：身份證（已婚的要夫妻雙方的） 結(jié)婚證（已婚的）戶口本（已婚的要夫妻雙方的）學(xué)歷正 職稱證（如果有就需要） 貸款人開具農(nóng)業(yè)銀行個人結(jié)算賬戶存折 **發(fā)票 合同正本 2。二手房：（1）買方：身份證（已婚的要夫妻雙方的） 結(jié)婚證（已婚的）戶口本（已婚的要夫妻雙方的）學(xué)歷正 職稱證（如果有就需要） 貸款人開具農(nóng)業(yè)銀行個人結(jié)算賬戶存折 （2）賣方：身份證（已婚的要夫妻雙方的） 結(jié)婚證（已婚的）戶口本（已婚的要夫妻雙方的）房產(chǎn)證 產(chǎn)權(quán)人開具農(nóng)業(yè)銀行存折（個人儲蓄的） 流程： 1公積金抵押貸款:初審（拿上所需材料到你所買房屋的住房公積金管理中心添初審表）————過戶——————評估（由公積金指定的評估公司評估該房屋，貸款金額是評估價的幾成）———————復(fù)審（由公積金管理中心辦理） ——————抵押登記（由房屋所在地的權(quán)屬科做抵押）——————放貸（把所貸款項直接打給你的賣方） 2公積金擔保貸款（由有資質(zhì)的代理公司代理的話 會很簡單）:初審（拿上所需材料到你所買房屋的住房公積金管理中心添初審表）————評估（由公積金指定的評估公司評估該房屋，貸款金額是評估價的幾成）——————過戶———————復(fù)審（由公積金管理中心辦理）——————放貸（把所貸款項直接打給你的賣方）——————抵押登記（由房屋所在地的權(quán)屬科做抵押）

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• 問 ?? 如何查商品房備案成功？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  有三種方法第一種是售樓部大廳會掛出有多少備案的。第二種是去房管局的官方網(wǎng)站，每天都會有備案的公示。第三種是去房管局二樓的備案科去咨詢。其實備案是商品房取得預(yù)售許可證上市買賣后，每套房子只有一個唯一編號，然在房產(chǎn)管理部門進行預(yù)登記。

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