??一手房備案信息如何變更？流程是怎么樣的呢？

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• 154****1551

  原則上來(lái)說(shuō)，你這個(gè)房子是不能夠更改備案登記的。但是你要更改也不是沒(méi)有辦法，但是開(kāi)發(fā)商跟房管局未必敢做。（因?yàn)槭沁`規(guī)操作，還有西安不是小城市，所以管理的嚴(yán)格。）
  具體更改步奏如下。
  1、購(gòu)房者拿著購(gòu)房合同以及身份證明（結(jié)婚證或離婚證或未婚證明、身份證、戶(hù)口薄原件）到購(gòu)房的開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取更改備案證書(shū)的申請(qǐng)表格。
  2、經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人同意。同意變更備案登記。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行簽字蓋章。
  3、再到房管局進(jìn)行變更申請(qǐng)。房管局同意后要先注銷(xiāo)原來(lái)的備案的合同。
  4、注銷(xiāo)后，與開(kāi)發(fā)商簽訂新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
  5、再更換收據(jù)上面的名字。
  注意：首先你這個(gè)要確認(rèn)有沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。如果有，你百分之90的可能已經(jīng)更改不了。開(kāi)發(fā)商不同意也更改不了，你就進(jìn)不了房管局那關(guān)。房管局那關(guān)不過(guò)，就沒(méi)有后面的簽訂新的合同。還有這是違規(guī)操作。所以肯定要花關(guān)系，花錢(qián)的，關(guān)系一般，也別想變更了。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:11:01
• 154****8111

  商品房合同更名理論上是可行的，更名一般會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。商品房合同更名的好方法主要有兩種： (1)找開(kāi)發(fā)商改。先去撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，然后再重新做網(wǎng)簽。這個(gè)方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商比較麻煩，所以沒(méi)有特殊情況開(kāi)發(fā)商都不愿意做。 (2)等房產(chǎn)證下來(lái)之后再把房本變更為另一個(gè)人的名字。如果現(xiàn)在有什么問(wèn)題，就只能是先以協(xié)議形式確定下來(lái)了。夫妻之間更名是只收工本費(fèi)的，如果不是夫妻之間更名的話，就要按照過(guò)戶(hù)計(jì)算相應(yīng)稅費(fèi)了，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)了部分房屋，走的是二手房買(mǎi)賣(mài)的程序。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 16:10:55
• 156****2123

  合同備案后，房屋交付前，如果想更改買(mǎi)受人，需要購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商一起到國(guó)土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費(fèi)，并獲得開(kāi)發(fā)商同意。
  房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)依據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)資料進(jìn)行備案登記。如已辦理預(yù)售備案的，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，解除合同備案應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交仲裁機(jī)構(gòu)的裁決書(shū)或人民法院依法作出的已生效的裁定書(shū)、判決書(shū)或調(diào)解書(shū)可辦理。像您這種，原合同已經(jīng)備案，可以先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，先撤銷(xiāo)原合同備案，開(kāi)發(fā)商再與您重新簽訂合同進(jìn)行備案，但撤銷(xiāo)原合同之前需先到房管局申請(qǐng)，之后才可以辦理。辦理合同備案更名需準(zhǔn)備本人身份證，合同更名申請(qǐng)書(shū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)予以確認(rèn)的簽章證明以及全部購(gòu)房合同原件。
  您放心，這類(lèi)問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)也常遇到，如何合法合理解決，他們是知道的，他們?nèi)绻幚聿缓?，那就是一房多賣(mài)的問(wèn)題，也是違法的。他們?nèi)绻唤o您搞掂，就告他一房多賣(mài)……房管局可受理。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:10:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 我想問(wèn)下一手房備案信息如何變更
  答

  一、購(gòu)房合同的備案日期是不能認(rèn)為更改的，這個(gè)是屬于房管局管轄范圍內(nèi)的，凡是以個(gè)人權(quán)利去更改備案時(shí)間的均屬于違法行為，會(huì)受到應(yīng)有的法律制裁的。二、在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶(hù)可以通過(guò)網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢(xún)。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣(mài)"，簽合同后可以撤銷(xiāo)。三、一般的"網(wǎng)簽"程序是:交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款→由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同→雙方當(dāng)事人簽字(蓋章)→在電子樓盤(pán)表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。

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• 問(wèn) ??如何推一手房？流程是怎么樣的呢？
  答

  做為一名置業(yè)顧問(wèn)，每天都處在銷(xiāo)售的第一線，要面對(duì)面與各種客戶(hù)打交道，而客戶(hù)又來(lái)自社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，各階層，其性格也千差萬(wàn)別。這就對(duì)置業(yè)顧問(wèn)提出了很高要求，要做到和客戶(hù)溝通順暢，我以為應(yīng)先具備以下條件：首先，置業(yè)顧問(wèn)必須具備較高的心理素質(zhì)，在與客戶(hù)打交道時(shí)，無(wú)論顧客做了什么事，說(shuō)了什么話，都要笑臉相待，一笑泯恩仇，平時(shí)注意提高自身心理素質(zhì)，可從以下幾方面入手： 1、 控制平和心態(tài) 不要讓自己易怒，易躁，保持心態(tài)起伏幅度不要過(guò)大。無(wú)論遇上什么事 都要保持一份平靜洽談的心境。 2、 培養(yǎng)樂(lè)觀精神 凡事都往好的方面想，當(dāng)顧客出現(xiàn)異常舉動(dòng)時(shí)，不妨試著往好的方面考 慮，不要老想著有人想“跳單”等。這樣容易和客戶(hù)站在同一立場(chǎng)，也就容易理解顧客的言 行。 3、 平時(shí)多學(xué)習(xí) 平時(shí)除了多了解樓盤(pán)信息等，還應(yīng)多了解一點(diǎn)心理學(xué)、哲學(xué)、甚至風(fēng)水方 面書(shū)籍，研究一下人性，使自己盡量做到博學(xué)多才，這樣才能慢慢的培養(yǎng)自己的自信心。 4、 來(lái)點(diǎn)阿Q的精神 當(dāng)碰上粗暴、不講理的客戶(hù)，來(lái)點(diǎn)阿Q的精神，能幫助你平靜下來(lái)。比 如換種思考方式，對(duì)方這么不講理，不是更能反襯出自己的優(yōu)秀嗎？ 其次，在與客戶(hù)日常打交道中還應(yīng)注意觀察，從客戶(hù)進(jìn)門(mén)開(kāi)始或留下聯(lián)系方式開(kāi)始，作 為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)都應(yīng)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行細(xì)致的觀察和了解，對(duì)客戶(hù)的觀察有助于業(yè)務(wù)員迅速 掌握客戶(hù)特點(diǎn)和動(dòng)機(jī)。從而在介紹樓盤(pán)和洽談時(shí)能做到有的方矢，提高成交率。比如：我們 日?？梢酝ㄟ^(guò)表情、步態(tài)、目光、語(yǔ)言、語(yǔ)氣、手勢(shì)、著裝、用具、裝飾物等判斷一下客 戶(hù)，使我們可以采取**佳方式和客戶(hù)保持溝通。 **后我認(rèn)為我們和客戶(hù)的溝通就是為了促成我們和客戶(hù)的交易，滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，那么 怎樣才能通過(guò)順利的溝通促成交易呢？我認(rèn)為洽談階段相當(dāng)重要，也就是我們通常所說(shuō)的 “臨門(mén)一腳”，一名好的置業(yè)顧問(wèn)可以將沒(méi)有買(mǎi)樓意向的客戶(hù)變成潛在客戶(hù)，將潛在客戶(hù)變 為準(zhǔn)客戶(hù)，將準(zhǔn)客戶(hù)變?yōu)榭蛻?hù)，在我們當(dāng)前的房地產(chǎn)界，甚至許多公司的主管都存在一種誤 區(qū)，即認(rèn)為搞售樓的人，一定要口若懸河，能說(shuō)會(huì)道。但事實(shí)上，我認(rèn)為這是不全面的，即 使我們?cè)?*后的洽談階段，不能把握好以下幾點(diǎn)也可能使我們的優(yōu)勢(shì)變成我們的遺憾。 1、 應(yīng)注意自己的表現(xiàn)欲 在洽談中渴望自己的才能、專(zhuān)業(yè)知識(shí)得到對(duì)方認(rèn)同，夸夸其談， 常會(huì)令對(duì)方反感，影響客戶(hù)的情緒。

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• 問(wèn) ??個(gè)人一手房如何規(guī)避受托支付？流程是怎么樣的呢？
  答

  （一）設(shè)置較高支付起始金額。由于目前銀監(jiān)會(huì)《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》中對(duì)貸款受托支付起始金額未明確進(jìn)行規(guī)定，僅在該辦法第二十六條規(guī)定“支付對(duì)象明確且單筆支付金額較大，原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式”，造成各行對(duì)該辦法理解不一，參照制定管理辦法及操作規(guī)程中對(duì)流動(dòng)資金貸款受托支付金額起點(diǎn)參差不齊的現(xiàn)狀。客觀上給少數(shù)銀行有意設(shè)臵較高的受托支付起始金額以規(guī)避新規(guī)留下了空間。如中行江西省分行制定的《中國(guó)銀行股份有限公司江西省分行流動(dòng)資金貸款發(fā)放審核實(shí)施細(xì)則（2010年版）》規(guī)定“支付對(duì)象明確且單筆支付金額超過(guò)5000萬(wàn)元人民幣，總行級(jí)重點(diǎn)客戶(hù)的單筆支付金額超過(guò)1億元人民幣應(yīng)采取受托支付方式”。比較而言，銀監(jiān)會(huì)《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》中規(guī)定“單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或超過(guò)500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采取用貸款人受托支付方式”。銀監(jiān)會(huì)固定資產(chǎn)貸款管理辦法尚且將500萬(wàn)元定為“金額較大”，而該分行流動(dòng)資金貸款卻將5000萬(wàn)元甚至10000萬(wàn)元界定為“金額較大”，又如交通銀行總行對(duì)流動(dòng)資金貸款起始金額定為“各省直分行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、同業(yè)操作慣例和自身業(yè)務(wù)情況，合理確定區(qū)域自主支付限額?，F(xiàn)階段暫定**高限額為3000萬(wàn)元人民幣”，上述規(guī)定顯然與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定相悖。 （二）提供虛假購(gòu)銷(xiāo)合同辦理受托支付。一些基層銀行對(duì)借款人提供的受托支付資料審核不嚴(yán)格。有的僅憑借款人提供一份虛假《購(gòu)銷(xiāo)合同》便予辦理貸款人受托支付，造成信貸資金被挪用。如2010年3月12日江西稀有稀土金屬鎢業(yè)集團(tuán)有限公司在中行江西省分行公司業(yè)務(wù)部借款7000萬(wàn)元。該部?jī)H憑一份借款人提供的《購(gòu)銷(xiāo)合同》便辦理受托支付。借款人在放款當(dāng)天和次日分2筆將上述資金轉(zhuǎn)至上述《購(gòu)銷(xiāo)合同》供貨方江西畫(huà)眉坳鎢業(yè)有限公司在農(nóng)業(yè)銀行興國(guó)古龍崗分理處開(kāi)戶(hù)的賬號(hào)上；3月16日又將上述資金劃回借款人在農(nóng)行南昌市青山湖支行營(yíng)業(yè)部賬上。從該案例可以看出，一方面借款人提供虛假《購(gòu)銷(xiāo)合同》達(dá)成形式上的受托支付條件，以**終實(shí)現(xiàn)貸款自主支用的目的，另一方面銀行未對(duì)受托支付其他資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，**終造成該筆信貸資金被挪作他用。

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• 問(wèn) 一手房交易流程是怎么樣的？
  答

  1、評(píng)估選房買(mǎi)房應(yīng)以實(shí)際收入情況為基準(zhǔn)，不買(mǎi)貴的只買(mǎi)好的，切勿愛(ài)面子購(gòu)買(mǎi)一套超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力的房子，月供**好不超過(guò)月總收入的50%。根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等，然后根據(jù)自己需求及能力選擇適合自己的房子，房源信息可以從房產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、廣告、房展會(huì)、正規(guī)中介機(jī)構(gòu)等處了解，需要注意的實(shí)際情況或許與宣傳差很大，所以需要仔細(xì)看房。2、實(shí)地看房這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的工序。在售樓處，對(duì)要購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，要查看有關(guān)房屋的資料，如開(kāi)放商資歷、產(chǎn)權(quán)年限、房子結(jié)構(gòu)、實(shí)際面積、周邊生活環(huán)境等，買(mǎi)房是件大事，要多看多比較才能下決定。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”（并稱(chēng)七證）,這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。需要注意的是，在選房過(guò)程中，如果您所購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，您可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶(hù)型，但如果是期房則只能夠以戶(hù)型圖來(lái)作為選房的依據(jù)了。3、交定金，簽認(rèn)購(gòu)合同向開(kāi)發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金，定金幾千到幾萬(wàn)的都有，一般與商品房?jī)r(jià)格成正比，并簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，定金各開(kāi)發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一。4、付**，簽買(mǎi)賣(mài)合同付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權(quán)辦理，如果不放心可以自行辦理。如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應(yīng)交付一定成數(shù)(一般為房子總價(jià)的30%)的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售或預(yù)售)。5、提供材料，辦理銀行按揭手續(xù)及合同銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，一般為30年。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的**有效的手段。借款人填寫(xiě)《借款申請(qǐng)書(shū)》并提供必須的資料，銀行審核，簽訂相關(guān)合同。6、驗(yàn)收房子在開(kāi)發(fā)商取得竣工驗(yàn)收證明書(shū)后會(huì)向您發(fā)放《入住通知書(shū)》，要求您在接到通知書(shū)之日起若干天之內(nèi)驗(yàn)收房子。認(rèn)真檢查房屋質(zhì)量，同時(shí)要求發(fā)展商出具三書(shū)一證：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋竣工驗(yàn)收證明書(shū)》和《入住許可證》。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細(xì)咨詢(xún)各種收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取鑰匙。7、辦理產(chǎn)權(quán)證一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國(guó)土部門(mén)辦理國(guó)土證，然后到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上注明**后領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。8、裝修房子很多房子都是毛坯房，一來(lái)比精裝便宜，二來(lái)自由度高。

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• 問(wèn) 一手房買(mǎi)賣(mài)流程是怎么樣的？
  答

  基本流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→退房→裝修一手房相關(guān)證件辦理流程：受理：1.收驗(yàn)證件齊全； 2.初審證件真?zhèn)危?3.進(jìn)行錄入登記； 4.填寫(xiě)收件受理單。初審：1.核驗(yàn)證件； 2.現(xiàn)場(chǎng)勘察(必要時(shí))； 3.查檔審核； 4.提出初審意見(jiàn)。復(fù)審：1.復(fù)核初審意見(jiàn)； 2.對(duì)疑難問(wèn)題提出處理意見(jiàn)； 3.提出復(fù)審意見(jiàn)。審批：1.全程審核； 2.疑難問(wèn)題終結(jié)處理； 3.簽署審批意見(jiàn)。說(shuō)明：房屋權(quán)屬注銷(xiāo)登記、房屋租賃登記備案和商品房預(yù)售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際予以適當(dāng)簡(jiǎn)化。

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