??什么是住宅的公共部分?樓房中的共用設(shè)施,公共部分如何定義?

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• 147****7996

  權(quán)法中的規(guī)定。 對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施的歸屬應(yīng)作具體分析
  　　小區(qū)公用設(shè)施的歸屬?gòu)奈餀?quán)法理論來(lái)看屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題的范疇，小區(qū)公用設(shè)施的歸屬主要區(qū)分以下幾種情況：
  　　（一）小區(qū)的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)等。這類公用配套設(shè)施是構(gòu)成住宅小區(qū)整體不可缺少的，這些公用配套設(shè)施與整個(gè)住宅小區(qū)構(gòu)成不可分割的整體，其本身并不具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意義。事實(shí)上，這類公共配套設(shè)施的面積已作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中。對(duì)于此類公用配套設(shè)施，無(wú)論購(gòu)房合同對(duì)其歸屬作出如何約定，都屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
  　?。ǘ┬^(qū)的停車場(chǎng)、會(huì)所、戶外廣告位等。這類公用配套設(shè)施也與小區(qū)業(yè)主的生活有重大關(guān)系，但相比以上其他的公用配套設(shè)施，該類公用配套設(shè)施還不足以重大到對(duì)業(yè)主的日常生活具有決定意義，離開(kāi)這類公用配套設(shè)施，小區(qū)業(yè)主也不至于無(wú)從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設(shè)施并不作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積當(dāng)中。因此，對(duì)于這類公用配套設(shè)施，允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在買賣合同中就其歸屬作出約定。
  　　小區(qū)公用配套設(shè)施必須按照規(guī)劃用途提供給業(yè)主共同使用
  　　無(wú)論小區(qū)的公用配套設(shè)施是屬于全體業(yè)主所有，還是由開(kāi)發(fā)商保留權(quán)利，小區(qū)的公用配套設(shè)施都必須按照規(guī)劃用途提供給全體業(yè)主共同使用。某些公共設(shè)施在權(quán)屬上屬開(kāi)發(fā)商，但作為所有權(quán)人的開(kāi)發(fā)商不得自由處分這類公用配套設(shè)施，而應(yīng)當(dāng)將公用配套設(shè)施提供給全體業(yè)主使用，當(dāng)然這種使用可以是有償?shù)摹ｉ_(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施所有權(quán)的行使受小區(qū)業(yè)主公共利益的限制，必須服從于小區(qū)業(yè)主使用公用配套設(shè)施的需要。因?yàn)槟軌蚴褂眯^(qū)的所有公用配套設(shè)施是每位業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)的合理期待，這一點(diǎn)無(wú)論在購(gòu)房合同中是否作了約定，都應(yīng)當(dāng)是不言而喻的，開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)有擔(dān)保購(gòu)房業(yè)主使用小區(qū)的所有公用配套設(shè)施的義務(wù)。

  查看全文↓ 2019-06-28 00:25:23
• 138****8412

  （一）避雷設(shè)施、柱；
  
  (二)共用設(shè)備、樓梯間、宣傳欄、走廊、休閑娛樂(lè)設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等、屋頂以及外墻、電視天線、樓道、護(hù)欄、化糞池、梁、排水溝、樓板、綠地、水泵、污水井;
  
  (三)共用設(shè)施、樓道燈、給排水管線、供暖及空調(diào)設(shè)備等、池、大門、信報(bào)箱、水箱、消防設(shè)備、人防設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、發(fā)電機(jī)、門廳、扶手:一般包括道路
  
  (四)共用部位、變配電設(shè)備、承重墻體、消防設(shè)施、電線:一般包括建筑物的基礎(chǔ)、安防監(jiān)控設(shè)施、渠、電梯井道、架空層及設(shè)備間等、圍墻、路燈、人造景觀,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等;
  
  (四)其他不屬于業(yè)主專有部分

  查看全文↓ 2019-06-28 00:25:17
• 147****7593

  當(dāng)有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個(gè)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)停車場(chǎng)，你在有償使用該場(chǎng)的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)這塊地的清潔費(fèi)用，你能泰然處之嗎？當(dāng)某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，你愿承擔(dān)這筆費(fèi)用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設(shè)施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費(fèi)。
  從住宅建筑本身來(lái)看，建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成：
  1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
  2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。”
  顯然，分?jǐn)偟缴唐贩糠績(jī)r(jià)中的由購(gòu)買房屋者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。
  從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來(lái)看：
  1、樓房基礎(chǔ)實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對(duì)這部分土地使用權(quán)按份額共有。
  2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。
  3、商品樓房?jī)r(jià)在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費(fèi)用已分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。
  正因?yàn)樽≌^(qū)的共用部位和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用**終是以進(jìn)入房?jī)r(jià)的形式由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)的，所以購(gòu)房者對(duì)共用部位和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利；又有交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
  由此可見(jiàn)：1、住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對(duì)于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人明確；而對(duì)于住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會(huì)有效。
  2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個(gè)人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。
  3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設(shè)施所有權(quán)也隨同房屋一樣被轉(zhuǎn)移給業(yè)主，而對(duì)共有部分和公用設(shè)施的任何變動(dòng)，都需通過(guò)全體業(yè)主的同意。
  4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40％以上時(shí)，要組建業(yè)主管理委員會(huì)，召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。

  查看全文↓ 2019-06-28 00:25:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是住宅的公共部分
  答

  房屋公共部分維修包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、門廳、樓梯間、通道、戶外墻面等等。詳細(xì)：房屋公共維修基金又稱之為專項(xiàng)維修基金，它是指小區(qū)住宅樓房之中的公共區(qū)域與共用設(shè)施、設(shè)備的維修之用的專用基金，是用于維修與養(yǎng)護(hù)公共部分與施、設(shè)備，其包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、門廳、樓梯間、通道、戶外墻面等等。

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• 問(wèn) ??什么是住宅的公共部分?房屋哪些部位屬于公共部分?
  答

  根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公共地方包括兩部分，一部分是根據(jù)建設(shè)部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室、其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。另一部分是根據(jù)國(guó)??家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中規(guī)定的分?jǐn)偟缴唐贩糠績(jī)r(jià)中的基礎(chǔ)配套設(shè)施部分，如公共綠地、道路等。業(yè)主對(duì)公共地方享有權(quán)利的原因在于，房?jī)r(jià)構(gòu)成中包含住宅建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)非物業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)如道路、公共綠地等。正因?yàn)橄碛袡?quán)利，所以才要交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)。

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• 問(wèn) ??大家講一下什么是住宅的公共部分?
  答

  通常來(lái)說(shuō)，住宅的共用部位是指在一棟住宅的內(nèi)部，由整棟住宅的業(yè)主共同使用門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井等部位。住宅的共用設(shè)備具體是指一棟住宅內(nèi)部，由整棟住宅的業(yè)主、使甩人共同使甩的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、消防器具、避雷裝置、郵政信箱、電梯、水泵、水箱、電視天線等設(shè)備。住宅的公共設(shè)施是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同時(shí)用的道路、場(chǎng)地、車庫(kù)、照明路燈化糞池、垃圾房等設(shè)施。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)清楚什么是住宅的公共部分?
  答

  　物權(quán)法中的規(guī)定。 對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施的歸屬應(yīng)作具體分析　　小區(qū)公用設(shè)施的歸屬?gòu)奈餀?quán)法理論來(lái)看屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題的范疇，小區(qū)公用設(shè)施的歸屬主要區(qū)分以下幾種情況：　?。ㄒ唬┬^(qū)的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)等。這類公用配套設(shè)施是構(gòu)成住宅小區(qū)整體不可缺少的，這些公用配套設(shè)施與整個(gè)住宅小區(qū)構(gòu)成不可分割的整體，其本身并不具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意義。事實(shí)上，這類公共配套設(shè)施的面積已作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中。對(duì)于此類公用配套設(shè)施，無(wú)論購(gòu)房合同對(duì)其歸屬作出如何約定，都屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有?！　。ǘ┬^(qū)的停車場(chǎng)、會(huì)所、戶外廣告位等。這類公用配套設(shè)施也與小區(qū)業(yè)主的生活有重大關(guān)系，但相比以上其他的公用配套設(shè)施，該類公用配套設(shè)施還不足以重大到對(duì)業(yè)主的日常生活具有決定意義，離開(kāi)這類公用配套設(shè)施，小區(qū)業(yè)主也不至于無(wú)從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設(shè)施并不作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積當(dāng)中。因此，對(duì)于這類公用配套設(shè)施，允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在買賣合同中就其歸屬作出約定?！　⌒^(qū)公用配套設(shè)施必須按照規(guī)劃用途提供給業(yè)主共同使用　　無(wú)論小區(qū)的公用配套設(shè)施是屬于全體業(yè)主所有，還是由開(kāi)發(fā)商保留權(quán)利，小區(qū)的公用配套設(shè)施都必須按照規(guī)劃用途提供給全體業(yè)主共同使用。某些公共設(shè)施在權(quán)屬上屬開(kāi)發(fā)商，但作為所有權(quán)人的開(kāi)發(fā)商不得自由處分這類公用配套設(shè)施，而應(yīng)當(dāng)將公用配套設(shè)施提供給全體業(yè)主使用，當(dāng)然這種使用可以是有償?shù)?。開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施所有權(quán)的行使受小區(qū)業(yè)主公共利益的限制，必須服從于小區(qū)業(yè)主使用公用配套設(shè)施的需要。因?yàn)槟軌蚴褂眯^(qū)的所有公用配套設(shè)施是每位業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)的合理期待，這一點(diǎn)無(wú)論在購(gòu)房合同中是否作了約定，都應(yīng)當(dāng)是不言而喻的，開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)有擔(dān)保購(gòu)房業(yè)主使用小區(qū)的所有公用配套設(shè)施的義務(wù)。

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• 問(wèn) 共用部位公共設(shè)施如何管理 共用部位公共設(shè)施是一樣的嗎
  答

  當(dāng)有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個(gè)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)停車場(chǎng)，你在有償使用該場(chǎng)的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)這塊地的清潔費(fèi)用，你能泰然處之嗎？當(dāng)某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，你愿承擔(dān)這筆費(fèi)用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設(shè)施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費(fèi)。 從住宅建筑本身來(lái)看，建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； 2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。” 顯然，分?jǐn)偟缴唐贩糠績(jī)r(jià)中的由購(gòu)買房屋者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。 從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來(lái)看： 1、樓房基礎(chǔ)實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對(duì)這部分土地使用權(quán)按份額共有。 2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。 3、商品樓房?jī)r(jià)在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費(fèi)用已分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。 正因?yàn)樽≌^(qū)的共用部位和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用**終是以進(jìn)入房?jī)r(jià)的形式由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)的，所以購(gòu)房者對(duì)共用部位和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利；又有交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 由此可見(jiàn)： 1、住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對(duì)于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人明確；而對(duì)于住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會(huì)有效。 2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個(gè)人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。 3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設(shè)施所有權(quán)也隨同房屋一樣被轉(zhuǎn)移給業(yè)主，而對(duì)共有部分和公用設(shè)施的任何變動(dòng)，都需通過(guò)全體業(yè)主的同意。 4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40％以上時(shí)，要組建業(yè)主管理委員會(huì)，召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。