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商品房屋頂?shù)拿娣e算公攤的?！ 」珨偯娣e的計算 （一）公用共有部分建筑的組成：1、房屋中的電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室（配電間）設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整幢建筑或某一層建筑及某一部位建筑服務(wù)的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面積。2、套（單元）及自有部位與公用共有部分之間的分隔以用外墻（包括山墻）墻體水平投影面積析一半。公用共有建筑面積不包括建設(shè)成本已攤?cè)敕績r中的小區(qū)配套建筑物的建筑面積?！ 。ǘ┕霉灿薪ㄖ娣e的分攤方法1、住宅樓公用共有建筑面積的分攤方法住宅樓的公用共有建筑面積，根據(jù)《規(guī)范》附錄B2.2.b項：“無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤”的規(guī)定，按樓梯單元，以該單元相關(guān)房屋的自有建筑面積按比例分攤，求得各套房屋分攤所得的公用共有建筑面積。2、商住樓公用共有建筑面積的分攤方法根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能 ，先按各自的建筑面積將全幢的公用共有建筑面積分為應(yīng)由住宅分攤的面積和應(yīng)由商業(yè)等用房分攤的面積兩部分；然后住宅和商業(yè)等部分將分攤到的面積再各自進行分攤。住宅部分：各樓梯單元將分攤到的幢公用共有建筑面積，按住宅樓公用共有建筑面積分攤方法分攤到樓梯單元各戶，加上住宅本身按樓梯單元分攤的公用共有建筑面積，得到各套就分攤的公用共有建筑面積。商業(yè)等部分：將分攤得到的幢公用共有建筑面積，按各自有部位的建筑面積依比例分攤至各自有部位，即為整幢服務(wù)的公用共有建筑面積按某層分攤的建筑面積，得到時各自有部位分攤得到的公用共有建筑面積。3、多功能綜合樓公用共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓公用共有建筑面積按照各自的使用功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。4、特殊部位建筑面積的處理方法 ?。?）下部若干層為非住宅，上部為住宅或非住宅，設(shè)計上專為通往上部各層服務(wù)的室外或室內(nèi)樓梯、走廊，斜道等的建筑面積單列計算，不計入公用共有建筑面積分攤，其建設(shè)費用攤?cè)胨趯釉靸r。但當還設(shè)有專為上部各層服務(wù)的電梯間、前室，電梯間、前室的建筑面積上部各層分攤?！ 。?）底層公用通道的建筑面積單列計算，不計入公用共有建筑面積，其建設(shè)費用攤?cè)肟傇靸r。（三）公用共有建筑面積的計算及分攤整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)（或各自有部位）建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租等部位的建筑面積，即為整幢建筑物的公用共有建筑面積。1、公用共有建筑面積分攤系數(shù)公用共有建筑面積公用共有建筑面積分攤系數(shù)=-------------------------------套內(nèi)（或自有部位）建筑面積之和2、公用共有建筑面積的分攤計算各套的套內(nèi)（或自有部位）的建筑面積乘以公用共有建筑面積分攤系數(shù)，得到產(chǎn)權(quán)人應(yīng)分攤的公用共有建筑面積，即：分攤的公用共有建筑面積=套內(nèi)（或自有部位）建筑面積×公用共有建筑面積分攤系數(shù)
全部3個回答>??住宅樓頂算公攤面積嗎?住宅樓屋頂上的電梯機房是不是公攤面積？
137****1472 | 2019-06-30 17:58:46
已有3個回答
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147****3135
一、住宅樓屋頂上的電梯機房及附屬設(shè)備機房是屬于公攤面積的。
查看全文↓ 2019-06-30 17:59:15
二、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 -
137****9595
是
查看全文↓ 2019-06-30 17:59:11
一般多層住宅公攤面積占建筑面積比例為10%
小高層住宅公攤面積占建筑面積比例為15%
高層住宅公攤面積占建筑面積比例為20%-30% 有的還要高
這個主要看看你與開發(fā)商簽署的【商品房買賣合同】中附件二：
公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明 這個越多越大 公攤也就越大
商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
電梯機房安全管理制度
（1）嚴格遵守門禁制度，張貼“閑人免進”標志，控制無關(guān)人員進入。如工作需要，應(yīng)進行登記后方可進入。
（2）電梯機房和值班室內(nèi)禁止吸煙及明火作業(yè)，如因維修需要動用明火時，應(yīng)先采取嚴格的安全措施，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（3）按照國家技術(shù)監(jiān)督部門的相關(guān)規(guī)定，對電梯設(shè)備定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，杜絕各種安全隱患。每年按時向有關(guān)部門申報年檢。 -
153****4610
商品房屋頂?shù)拿娣e算公攤的。
查看全文↓ 2019-06-30 17:59:09
公攤面積的計算
（一）公用共有部分建筑的組成：
1、房屋中的電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室（配電間）設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整幢建筑或某一層建筑及某一部位建筑服務(wù)的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面積。
2、套（單元）及自有部位與公用共有部分之間的分隔以用外墻（包括山墻）墻體水平投影面積析一半。
公用共有建筑面積不包括建設(shè)成本已攤?cè)敕績r中的小區(qū)配套建筑物的建筑面積。
?。ǘ┕霉灿薪ㄖ娣e的分攤方法
1、住宅樓公用共有建筑面積的分攤方法
住宅樓的公用共有建筑面積，根據(jù)《規(guī)范》附錄B2.2.b項：“無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤”的規(guī)定，按樓梯單元，以該單元相關(guān)房屋的自有建筑面積按比例分攤，求得各套房屋分攤所得的公用共有建筑面積。
2、商住樓公用共有建筑面積的分攤方法
根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能 ，先按各自的建筑面積將全幢的公用共有建筑面積分為應(yīng)由住宅分攤的面積和應(yīng)由商業(yè)等用房分攤的面積兩部分；然后住宅和商業(yè)等部分將分攤到的面積再各自進行分攤。
住宅部分：各樓梯單元將分攤到的幢公用共有建筑面積，按住宅樓公用共有建筑面積分攤方法分攤到樓梯單元各戶，加上住宅本身按樓梯單元分攤的公用共有建筑面積，得到各套就分攤的公用共有建筑面積。
商業(yè)等部分：將分攤得到的幢公用共有建筑面積，按各自有部位的建筑面積依比例分攤至各自有部位，即為整幢服務(wù)的公用共有建筑面積按某層分攤的建筑面積，得到時各自有部位分攤得到的公用共有建筑面積。
3、多功能綜合樓公用共有建筑面積的分攤方法
多功能綜合樓公用共有建筑面積按照各自的使用功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。
4、特殊部位建筑面積的處理方法
?。?）下部若干層為非住宅，上部為住宅或非住宅，設(shè)計上專為通往上部各層服務(wù)的室外或室內(nèi)樓梯、走廊，斜道等的建筑面積單列計算，不計入公用共有建筑面積分攤，其建設(shè)費用攤?cè)胨趯釉靸r。
但當還設(shè)有專為上部各層服務(wù)的電梯間、前室，電梯間、前室的建筑面積上部各層分攤。
?。?）底層公用通道的建筑面積單列計算，不計入公用共有建筑面積，其建設(shè)費用攤?cè)肟傇靸r。
（三）公用共有建筑面積的計算及分攤
整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)（或各自有部位）建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租等部位的建筑面積，即為整幢建筑物的公用共有建筑面積。
1、公用共有建筑面積分攤系數(shù)
公用共有建筑面積
公用共有建筑面積分攤系數(shù)=-------------------------------
套內(nèi)（或自有部位）建筑面積之和
2、公用共有建筑面積的分攤計算
各套的套內(nèi)（或自有部位）的建筑面積乘以公用共有建筑面積分攤系數(shù)，得到產(chǎn)權(quán)人應(yīng)分攤的公用共有建筑面積，即：
分攤的公用共有建筑面積=套內(nèi)（或自有部位）建筑面積×公用共有建筑面積分攤系數(shù)
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屬于公用部分，算分攤面積，公攤面積分攤系數(shù)與你的建筑面積之積。防水工程應(yīng)于物業(yè)公司解決或大家集資來解決
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1、商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓道間、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻墻體水平投影面積的50%。2、各樓盤因為自身的情況不同，公攤也有差異。據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％－20％之間；高層住宅相對更高一些，在20%－25％左右。
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100平方米的住宅看上去怎么只有60多？市民張先生一直為此納悶。近日，本報接到不少市民關(guān)于新房使用面積太小的反映。記者走訪不少在售樓盤發(fā)現(xiàn)，新房得房率確實差異很大。單以公攤面積為例，有的僅占20% ，有的高達33% 。此外，有的樓盤通過陽臺、飄窗還能“擴”出使用空間。專家解釋說，受到建筑形態(tài)、樓層設(shè)計、配置設(shè)施等因素影響，得房率比例差異較大，但一般都會在70% 以上。記者從市國土資源和房屋管理局了解到，國家對公攤比例并沒有硬性規(guī)定，主要看開發(fā)商的設(shè)計獲批結(jié)果。設(shè)計人員提醒說，公攤面積是為了滿足日常生活需要，并非越小越好。 發(fā)現(xiàn) 都是房子差距咋這么大 91平米房子使用面積僅63 7月30日，記者來到市南區(qū)泰州路的某樓盤，這里有3棟住宅樓，包括2棟高層建筑，1棟多層建筑。高層建筑一般為90平方米左右的中等戶型，多層建筑則為100平方米以上的大戶型。 記者選看了該樓盤高層建筑的兩種戶型，TE型戶型建筑面積91.12平方米，使用面積只有約63平方米，比例約為69.1%；TB型戶型建筑面積為72.56平方米，使用面積約為50平方米，占建筑面積的68.9%。對此，該樓盤售樓處的工作人員表示，其實，該樓盤高層的公攤面積約為22%，再扣除墻體占用面積等，剩下的才是使用面積，比例應(yīng)該占70%左右。記者詢問說，算下來墻體要占到七八個平方米，售樓人員表示差不多。記者隨后走訪發(fā)現(xiàn)，類似低得房率的樓盤不少。尤其是一些高層寫字樓和公寓。 76平米房子使用面積達67 7月30日，記者來到萬科·金色城品（查看地圖），置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在主推的是76平方米和117平方米的戶型，為小高層，均價8300元/平方米。76平方米的兩室兩廳一衛(wèi)戶型，包括兩個陽臺一個飄窗，倆半封閉陽臺就有12平方米，此外還免費送3平方米的空調(diào)室外機小間。置業(yè)顧問介紹說，樓盤公攤20%。根據(jù)業(yè)主的計算，兩個陽臺封起來會給客廳和次臥各增加3平方米。這樣算下來，使用面積就達到了67平方米。記者算了一下，不算飄窗，得房率都超過88%。“根據(jù)規(guī)定，半封閉陽臺按一半面積計算。這樣平攤下來，每平方米也就7300元左右 ?！庇浾唠S后在保利百合花園樣板間看了89平方米的三室兩廳一衛(wèi)戶型?？蛷d連著超大飄窗，廚房外的大陽臺既可以當儲藏室也能當洗衣間，主臥室外的大陽臺足有七八平方米。不過，書房稍微有點小，是整個房間設(shè)計中的**大缺憾。置業(yè)顧問表示，這種戶型已經(jīng)賣光了，以后還推不推目前不好確定。 同一樓盤差距還不小 中午12時許，記者來到延吉路上的某樓盤售樓處，該樓盤全部為高層建筑，分為公寓和住宅，據(jù)售樓人員介紹，住宅的公攤面積約22%，主要是80～90平方米的中戶型。而公寓的的公攤面積約為33%，主要是50平方米左右的小戶型。他給記者算了一下，如果是89平方米的住宅，使用面積約為70平方米，但如果是面積**小的公寓，建筑面積36.51平方米，使用面積僅為約23平方米，本來就小的房子扣除公攤后成了“袖珍房”。記者隨后來到戶型**小的樣板間體驗，正好里面有兩個看房的客戶，算上記者才3個人，整個房間就顯得擁擠了?！肮⒌目臻g就是很小，只能兩個人住。如果長住的話，兩個人住也不舒服，我還是建議你買住宅。”售樓處工作人員這樣推薦說。 該樓盤的公攤面積占建筑面積的33% ，在島城的樓盤中這個比例也算很高了。對此，售樓處的工作人員解釋說，公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。公寓是40多層的高層建筑，塔樓結(jié)構(gòu)，里面配備有8部電梯，住宅是30層的高層建筑，屬于板樓 ，里面只配備了2部電梯，單單從電梯來說，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。 釋疑 影響得房率的因素還不少 島城樓市分析人士張百忍介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說，建筑形態(tài)是板樓還是塔樓，電梯等配套設(shè)施多寡等等。一般情況下，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公攤比例也就越高。其中**主要的區(qū)別是，建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位，但容積率低不節(jié)約土地。而塔樓結(jié)構(gòu)可實現(xiàn)一梯多戶高容積率。得房率通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設(shè)計形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。因此，如果公攤面積大，房價比其他樓盤肯定要低一些。 記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，除了建筑形態(tài)不同，有些開發(fā)商會通過其他方式提高得房率。尤其是萬科、保利等外地大鱷來到青島，在戶型設(shè)計上更是大大提高。萬科、保利都曾推出90平方米小套三的戶型，得房率甚至能高達90%，非常搶手。這種戶型的設(shè)計，在不額外增加公攤的程度上，從戶內(nèi)設(shè)計方面盡量擴大使用面積。殺手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。不過，半封閉陽臺做得過大難免有鉆政策空子的嫌疑。 監(jiān)管 公攤面積比例沒硬性規(guī)定 業(yè)內(nèi)人士介紹，建筑物公攤面積一般包括樓梯、門廳、電梯間等公共部位，以及墻體等建筑本身。有的開發(fā)商為了擴大使用面積，不惜違規(guī)縮小公攤，比如說調(diào)高樓體的斜度，減少電梯數(shù)量。青島北洋建筑設(shè)計公司工程師曲國慶告訴記者，如今得房率普遍提高，二三十層的高層住宅約在75%左右 ，1/4的面積用于公攤和建筑本身。多層住宅的話，至少能達到80% 以上。“買房市民肯定是希望使用面積越大越好，但對于開發(fā)商來說，必須確保公攤滿足使用和消防需要。開發(fā)商違規(guī)改動情節(jié)嚴重的話，綜合驗收時肯定無法通過?！? 曲工程師還表示，樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要。公攤面積大也不是壞事，雖然住房實際使用面積相對少了，公共活動空間也相對大了，坐電梯什么的也會更方便。 國家對公攤比例是否有硬性規(guī)定？市國土資源和房屋管理局房屋勘察測繪處一位工作人員介紹說，據(jù)他了解，房屋面積測量原則有明文規(guī)定，但至于公攤比例卻沒有要求，主要看開發(fā)商的設(shè)計是否能通過規(guī)劃部門的審批。項目不同，比例也會不一樣。不過，近些年來關(guān)于公攤比例的糾紛不少，房管部門2006年出臺《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則》，具體規(guī)定了哪些設(shè)施屬于共有建筑面積以及如何分攤?！伴_發(fā)商在銷售時應(yīng)明確告知公攤比例，如果購房者入住后對這一比例有異議，感覺實際使用面積縮水，可以找房屋測繪機構(gòu)測量 ，并以此維權(quán)。” 名詞解釋 買房子要看的一些參數(shù) 得房率 指的是可供住戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。 得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。 容積率 指的是項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。 計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積 當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。
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公攤面積=建筑面積-實用面積 分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積。公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
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