??問下大伙期房交房后沒證怎么交易？

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• 133****0991

  一、沒有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行買賣，就要辦理合同更名。
  賣房人想要進(jìn)行房屋出售，首先要與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買房人要按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。 要是買房時(shí)能夠一次性交清就容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩。
  有兩種方法：
  1、如果這個(gè)商品房沒有竣工驗(yàn)收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。
  2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。實(shí)踐中，開發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，一般為1%。同時(shí)，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨(dú)的買受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。
  二、交易流程：
  1、賣房者需要首先還清銀行貸款；
  2、賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  4、 注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:56:05
• 135****8782

  1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:55:54
• 157****7262

  已交房，沒拿到房產(chǎn)證還有房貸是不能出售的，需要在得到房產(chǎn)證后還清銀行貸款，辦理完相應(yīng)手續(xù)后才可以交易。
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  （五）權(quán)屬有爭議的；
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
  （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
  （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
  （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:55:43

相關(guān)問題

• 問 期房交房后沒證怎么交易
  答

  和開發(fā)商銷售聯(lián)系，再聯(lián)系銀行，辦轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，稅費(fèi)有契稅、交易手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)、公證等

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• 問 ??問下大伙期房交房需要交錢嗎？
  答

  新房交房稅費(fèi)有：1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。2、住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。3、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開發(fā)商是辦證時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。4、證照印花稅：5元/本。5、工本費(fèi)：10元/本。

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• 問 ??問下大伙期房逾期未交房怎么辦？
  答

  逾期交付，是指樓盤項(xiàng)目在規(guī)定或承諾的交付期間沒有交付的行為。當(dāng)前有很多項(xiàng)目都存在這種情況，由于受到政策、施工、資金、材料、管理等方面的影響，交付時(shí)間必須拖后，但是這樣往往要承當(dāng)一定的違約責(zé)任。在諸多商品房預(yù)售合同案件中，大部分是因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的，開發(fā)商逾期交房的情況主要有以下五種情形：(一)開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證。主要是開發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無法開工建設(shè);或者違法建成了房屋，但因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)文件而無法向購房者交房的現(xiàn)象。(二)開發(fā)商因購房者不交納費(fèi)用拒絕其入住。主要是指開發(fā)商因購房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等費(fèi)用，而拒絕在約定的交房時(shí)間讓購房者入住。(三)開發(fā)商一房二賣或多買，致使在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)無法向購房者交房。(四)開發(fā)商本可在合同約定的時(shí)間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。(五)購房者認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題拒絕入住。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第六十三條執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行;價(jià)格下降時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行。逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行;價(jià)格下降時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行。

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• 問 ??問下大伙期房交房時(shí)能更名嗎？
  答

  期房沒交房可以改名嗎期房沒交房時(shí)是可以改名的，但期房改名也需要根據(jù)具體情況而定。如果你購買的期房還沒有進(jìn)行商品合同備案且是全款買的房屋，可以直接到開放商更改合同名字即可。如果你所購買的期房是采用按揭貸款，且房屋的已經(jīng)備案和網(wǎng)簽，通常是無法改名的，只能等到房產(chǎn)證下來辦理二手房過戶。購買期房的優(yōu)點(diǎn)1、價(jià)格便宜期房**大的優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格相對比較便宜，因?yàn)殚_發(fā)商需要盡快回籠大量的資金，所以期房價(jià)格相比現(xiàn)房價(jià)格要低很多，相對比較優(yōu)惠。2、選擇多樣開發(fā)商條出售期房的時(shí)候，通常房屋尚未竣工，購房者在購買時(shí)，戶型與朝向好的房屋較多，讓購房者有較大的選擇余地。購買期房的缺點(diǎn)1、房屋質(zhì)量無法保證在期房銷售的時(shí)候，購房者只能通過房屋的宣傳海報(bào)、樣板房、沙盤等方式看到房屋建成之后的樣貌，但在實(shí)際施工過程中，有可能會出現(xiàn)種種因素，導(dǎo)致**終的房屋與預(yù)期的房屋有一定差別。2、有價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)房屋的價(jià)格出現(xiàn)波動是很平常的事情，因?yàn)榉績r(jià)政策的影響較高，容易出現(xiàn)較大波動，因此購房者在購買期房后，房價(jià)也是會出現(xiàn)波動的，如果房價(jià)上漲，那么購房者就受益，如果房價(jià)出現(xiàn)下降，那么購房者也會遭受損失。

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• 問 ??問下大伙農(nóng)村危房翻修后怎么過戶？
  答

  一般宅基地改建申請流程和宅基地申請流程差不多，基本上你向集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，然后關(guān)注下審批動態(tài)就可以了，后面的村委會、縣國土資源局會對你的申請進(jìn)行核實(shí)，符合改建要求的話會給你發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《行政許可決定書》《選址意見書》、《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等，然后你就可以開工了，房子改建好之后會給你發(fā)《集體土地使用證書》，之后你去辦理《房屋所有權(quán)證》就可以了。農(nóng)民朋友們注意了，在這個(gè)過程中，除了要交5元的土地證書工本費(fèi)外，不需要繳納其他額外費(fèi)用。另外，從你的描述中可知你的房子是危房，如果你的所在地有“農(nóng)村危房改造工程”，并且你的房子符合改造的“危房”類別，且你符合申請對象要求（一般要求是困難戶、五保戶、低保戶等），你可以申請一下危房改造，這樣一來還可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)貼，可節(jié)省一部分資金。但是前面講了，你得符合宅基地申請的條件才能對房子進(jìn)行改建。如果你是繼承來的房子，但是你個(gè)人并不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（戶口沒在本村），你是不能對房子進(jìn)行任何改建擴(kuò)建的。因此，在你提交申請之后，村里面會對你的申請資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查

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