??回遷房能買嗎？買回遷房要注意哪些？

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• 153****7782

  回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞剑疬w戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：
  
  1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。
  
  2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

  查看全文↓ 2019-07-31 20:30:57
• 153****8060

  1、首先要確認房子是不是產(chǎn)權房，預計什么時間下方本。
  2、回遷房一般算是政府性質的福利房，也是二類經(jīng)濟適用房。交易會存在毀約的風險。
  3、目前的價格是多少，包含什么費用，后續(xù)稅費或改革后稅費增高誰來出。
  4、家庭內部會不會給予出示一份同意出售證明（也就是房主在分房時，用的是家庭維度及政策申請的）他們**好都同意簽字，按手印。
  5、費用怎么支付，要寫清楚，**好具體到日期。
  6、違約責任：任何一方違約，怎么懲罰，懲罰的起始日期什么節(jié)點，舉例，一方提出違約的當日起，5個工作內向守約方支付什么比例的條件，這樣便于追訴，如果只寫違約賠付20%違約金，什么時間給，會有扯皮，包括付款也是如此。有日期和期限才會體現(xiàn)合同的嚴謹性。
  

  查看全文↓ 2019-07-31 20:30:50
• 132****7934

  　對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。
  　　(一)一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間
  　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。
  　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  　　(二)嚴防“一房多賣”的發(fā)生
  　　回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
  　　(三)買方不要一次性付全款
  　　沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。
  　　(四)要求賣方的配偶簽名
  　　實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定，該房產(chǎn)應屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
  　　綜上可以看出，未取得房產(chǎn)證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉讓一樣存在著一定的風險，如果購房者一定要購買未取得房產(chǎn)證回遷房，因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。

  查看全文↓ 2019-07-31 20:30:39
• 147****5056

  （一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。
  （二）未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。 對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。
  （一）一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  （二）嚴防“一房多賣”的發(fā)生 回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
  （三）買方不要一次性付全款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。
  （四）要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定，該房產(chǎn)應屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

  查看全文↓ 2019-07-31 20:30:32

相關問題

• 問 回遷房能買嗎？買回遷房要注意什么？
  答

  　　第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意?！　〉诙⒈M量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。　　第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間?！　〉谒摹①I方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

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• 問 回遷房可以買嗎？買回遷房要注意哪些？
  答

  　　對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。　　(一)一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)?！　『炗喕剡w房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間?！　?二)嚴防“一房多賣”的發(fā)生　　回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點?！　?三)買方不要一次性付全款　　沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

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• 問 回遷房可以買嗎？買回遷房要注意什么？
  答

  1、房價不同在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。2、買賣雙方的關系不同商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。3.性質不同拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。4.戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。5.流動人口多，有安全隱患?；剡w房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。回遷房是否可以買賣需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權的情況下進行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

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• 問 回遷房可以買賣嗎？買回遷房要注意哪些？
  答

  回遷房沒有房產(chǎn)證，進行買賣是具有一定風險的?；剡w房手續(xù)更名不能替代產(chǎn)權證書的，必須要求賣方提供回遷協(xié)議以及身份證明，如果回遷房所占用土地是劃撥用地，買方就要補交土地出讓金。回遷房的買賣會涉及到2次繳納稅費的問題，一是賣方取得房屋所有權證書繳納的稅費，二是賣方轉讓時所產(chǎn)生的費用，這些都應該在合同明確規(guī)定。還要注意回遷房有沒有抵押的情況。

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• 問 回遷房能買嗎我想買回遷房
  答

  可以，不過必須經(jīng)歷房改房才可以

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