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回遷房可以買嗎?買回遷房要注意哪些?

135****6314 | 2019-11-23 15:48:50

已有4個(gè)回答

  • 134****2321

      對(duì)于回遷房買賣合同,還需要尤其注意以下幾點(diǎn),并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
      (一)一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間
      簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間,實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
      簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),要確定具體的交房時(shí)間,若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房,則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
      (二)嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生
      回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房?jī)r(jià)高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)房人一定要注意這一點(diǎn)。
      (三)買方不要一次性付全款
      沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn),違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi),還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款,而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí),買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

    查看全文↓ 2019-11-23 15:49:29
  • 148****2058

    1、房?jī)r(jià)不同

    在房?jī)r(jià)款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的,補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格,并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。
    2、買賣雙方的關(guān)系不同
    商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,在協(xié)議中進(jìn)行約定。
    3.性質(zhì)不同
    拆遷的是集體土地上的私房,或者是經(jīng)濟(jì)適用房,回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。
    4.戶籍無法遷入等問題。
    物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
    5.流動(dòng)人口多,有安全隱患。
    回遷房的原房主通常都有多套回遷房,你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租,住在回遷樓里,你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。

    查看全文↓ 2019-11-23 15:49:22
  • 137****4162

    一、什么是回遷房? 回遷房指的是開發(fā)商征收土地時(shí),賠給被拆遷住戶的房子。

    二、回遷房產(chǎn)權(quán)多少年? 回遷房產(chǎn)權(quán)年限要看其《國(guó)有土地使用證》上的土地性質(zhì)是什么性質(zhì)的才可以確定的: 1、如果回遷房是用作住宅的話,那么產(chǎn)權(quán)年限是70年;

    2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話,那么產(chǎn)權(quán)年限是50年;

    3、如果回遷房是用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)的話,那么產(chǎn)權(quán)年限是40年。

    三、回遷房和普通商品房有什么區(qū)別?

    1、房屋價(jià)格不同,回遷房的房屋價(jià)格便宜。而普通商品房受到市場(chǎng)影響較大,價(jià)格相比較高。

    2、房屋權(quán)利不同 符合限售條件的商品房可以隨時(shí)上市。無完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房無法進(jìn)行立即上市,也無法進(jìn)行抵押貸款。

    3、買賣關(guān)系不同 商品房的房屋價(jià)格在合同中進(jìn)行約定。而回遷房的購(gòu)買基礎(chǔ)則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,在協(xié)議中進(jìn)行約定。

    四、回遷房可以買賣嗎? 回遷房是否可以買賣需要分情況:

    1、業(yè)主已取得房產(chǎn)證 有房產(chǎn)證的回遷房,可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中,房產(chǎn)證是房管局認(rèn)可,并受其監(jiān)督的。所以,有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。

    2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議 業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議沒有房產(chǎn)證,在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因?yàn)榛剡w協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議,此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購(gòu)房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易,屬于私下交易,是不合法的行為。 建議在簽訂此類回遷房買賣協(xié)議時(shí),要寫明辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)和交房的具體時(shí)間或期限。此外,買方還應(yīng)留一定數(shù)額的尾款,等徹底辦理完過戶手續(xù)后再付給賣方,以盡量減小賣方未來違約反悔的可能。

    查看全文↓ 2019-11-23 15:49:17
  • 156****0404

    回遷房有房產(chǎn)證是可以購(gòu)買的。

    1、回遷房是發(fā)展商征收土地時(shí)賠給回遷民的房子,每一個(gè)樓盤基本都有回遷房,一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。如果回遷房也跟商品房一樣辦理了房產(chǎn)證,那回遷房就跟普通商品房的交易買賣方式是一樣的。沒出房產(chǎn)證的回遷房,如果只有回遷民手持的合同,那交易就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

    2、首先需要看開發(fā)商是不是走正規(guī)程序?qū)徟笕〉玫耐恋厥褂脵?quán),其產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)可能會(huì)有兩種:(1)沒有經(jīng)過國(guó)家正規(guī)手續(xù)審批,今后也不可能取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),這類產(chǎn)權(quán)就是俗稱的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,屬于違規(guī)用地,也是現(xiàn)在正在打擊的一種違規(guī)建設(shè)行為,屬于“小產(chǎn)權(quán)”,不是正規(guī)的國(guó)家予以承認(rèn)的產(chǎn)權(quán);(2)經(jīng)過正規(guī)的用地審批程序,比如說屬于危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質(zhì)的,今后可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)。

    3、如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的,按照當(dāng)年房改成本價(jià),扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計(jì)算?;剡w房的建筑面積超過原建筑面積,但未超過人均15平方米的,超出部分按照房改成本價(jià)計(jì)算,不再扣除工齡等因素?;剡w房的建筑面積超出人均15平方米的,超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格購(gòu)買。對(duì)于人均面積不足5平方米的住房困難戶,按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。

    查看全文↓ 2019-11-23 15:49:06

相關(guān)問題

  • 1、房?jī)r(jià)不同在房?jī)r(jià)款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的,補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格,并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。2、買賣雙方的關(guān)系不同商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,在協(xié)議中進(jìn)行約定。3.性質(zhì)不同拆遷的是集體土地上的私房,或者是經(jīng)濟(jì)適用房,回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。4.戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。5.流動(dòng)人口多,有安全隱患?;剡w房的原房主通常都有多套回遷房,你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租,住在回遷樓里,你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口?;剡w房是否可以買賣需要分情況:1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易有房產(chǎn)證的回遷房,是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中,《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可,并受其監(jiān)督的。所以,有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的,在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議,此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購(gòu)房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易,屬于私下交易。是不合法的行為。

    全部3個(gè)回答>
  • 回遷房的概念源于拆遷,這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中,采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?,拆遷戶用補(bǔ)償款購(gòu)買商品房與普通人購(gòu)買商品房沒有任何區(qū)別,都是花錢買房,購(gòu)房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補(bǔ)償,拆遷房不是商品房,不能當(dāng)作商品房出售,二者之間存在一些區(qū)別:1、在房?jī)r(jià)款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的,補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格,并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,在協(xié)議中進(jìn)行約定。

    全部4個(gè)回答>
  • 回遷房沒有房產(chǎn)證,進(jìn)行買賣是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的。回遷房手續(xù)更名不能替代產(chǎn)權(quán)證書的,必須要求賣方提供回遷協(xié)議以及身份證明,如果回遷房所占用土地是劃撥用地,買方就要補(bǔ)交土地出讓金。回遷房的買賣會(huì)涉及到2次繳納稅費(fèi)的問題,一是賣方取得房屋所有權(quán)證書繳納的稅費(fèi),二是賣方轉(zhuǎn)讓時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用,這些都應(yīng)該在合同明確規(guī)定。還要注意回遷房有沒有抵押的情況。

    全部2個(gè)回答>
  •   第一、一房多賣。回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房?jī)r(jià)高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買時(shí)一定要注意。  第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測(cè),該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí),一定要注意說話的方式和技巧,以免不快?! 〉谌?、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間,實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),要確定具體的交房時(shí)間,若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房,則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間?! 〉谒?、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn),違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi),還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí),買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

    全部4個(gè)回答>
  • 要嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房?jī)r(jià)高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。買賣回遷房時(shí)要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明,并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí),同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷,還是商品房回遷。

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