??買房預(yù)售在哪里設(shè)置？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？

已有5個(gè)回答

• 138****1596

  
  　　一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆
  
  　　實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。為此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購(gòu)人明示事項(xiàng)，使預(yù)購(gòu)人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息，說(shuō)明開發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預(yù)售前的開發(fā)等過(guò)程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對(duì)商品房后期建設(shè)與管理也有明確的計(jì)劃，購(gòu)房者大可放心與之談判。
  　　
  
  
  　　二、看清“ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ”的真面目
  
  
  　　商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。

  查看全文↓ 2019-08-01 10:05:17
• 154****9160

  
  1、認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
  

  查看全文↓ 2019-08-01 10:05:13
• 154****8934

  1.審查是否具備“五證”。購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。
  2.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。
  3.在預(yù)售契約中一定要明確約定違約責(zé)任，**好明確約定違約金的絕對(duì)金額；如約定按日計(jì)算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬(wàn)分之四。
  4.對(duì)于可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購(gòu)房人在簽訂正式的預(yù)售契約后再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。
  5.有些發(fā)展商在購(gòu)房人交了定金但沒有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議購(gòu)房人**好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購(gòu)房人得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等?！?br/>6.要留意關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l款，還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購(gòu)房人在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)購(gòu)房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購(gòu)房人應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  7.為了保證您的合法權(quán)益，您在簽署合同時(shí)**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關(guān)，替您審查有關(guān)資料，提供有針對(duì)性的法律意見

  查看全文↓ 2019-08-01 10:05:08
• 158****7243

  要取得了預(yù)售證才能開盤售房
  這個(gè)要五證！
  五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源 和房屋管理局核發(fā)。
  
  一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。
  

  查看全文↓ 2019-08-01 10:05:03
• 157****8909

  1.審查是否具備“五證”。購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。
  2. 購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。
  3.在預(yù)售契約中一定要明確約定違約責(zé)任，**好明確約定違約金的絕對(duì)金額；如約定按日計(jì)算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬(wàn)分之四。
  4.對(duì)于可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購(gòu)房人在簽訂正式的預(yù)售契約后再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。
  5. 有些發(fā)展商在購(gòu)房人交了定金但沒有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議購(gòu)房人**好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購(gòu)房人得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。
  6. 要留意關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l款，還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購(gòu)房人在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)購(gòu)房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購(gòu)房人應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  7.為了保證您的合法權(quán)益，您在簽署合同時(shí)**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關(guān)，替您審查有關(guān)資料，提供有針對(duì)性的法律意見

  查看全文↓ 2019-08-01 10:04:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??預(yù)售房在哪買房好呢？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  一、期房：不對(duì)等的風(fēng)險(xiǎn)1、優(yōu)點(diǎn)：1) 由于先期購(gòu)買，銷售工作剛剛展開，一般開發(fā)商能提供較多的房源，購(gòu)房者選擇余地較大；2) 期房?jī)r(jià)格一般比現(xiàn)房?jī)r(jià)格優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于一個(gè)房屋的開發(fā)一般需要2到3年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)，為了及時(shí)收回資金和減少資金壓力，開發(fā)商一般會(huì)讓利銷售。所以很多“炒房族”一般都選擇購(gòu)買期房，賣出現(xiàn)房，獲取中間差價(jià)；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，期房增值空間大，購(gòu)買時(shí)的價(jià)格往往低于現(xiàn)房時(shí)的價(jià)格；3) 購(gòu)房者可以隨時(shí)了解施工情況，了解房屋構(gòu)造，有問(wèn)題可以及時(shí)跟開發(fā)商協(xié)商。2、缺點(diǎn)1) 購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者僅僅看了模型中的綠地景觀、整體規(guī)劃、戶型等方面就決定買房，到工程完工后，很有可能發(fā)現(xiàn)房子和想象中差距較大，在房屋面積、共攤面積上也有可能出現(xiàn)糾紛；2) 如果開發(fā)商在交房前遇到其他因素停工或者倒閉，購(gòu)房者將成為**大的受害者；3) 期房合同上寫明的交房時(shí)間往往都會(huì)逾期，不管是開發(fā)商原本就有意欺騙還是其他客觀原因，都將給購(gòu)房者帶來(lái)不便。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??預(yù)售許可證在哪里查詢好呢？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  如訪問(wèn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息網(wǎng)站可以了解當(dāng)?shù)氐牡姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證； (2)直接向所購(gòu)物業(yè)所在地的國(guó)土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況； (3)要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購(gòu)買。對(duì)于某些分期開發(fā)建設(shè)的樓盤，開發(fā)主管部門會(huì)根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證；同時(shí)亦有些預(yù)售許可證只對(duì)某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售?！斗康禺a(chǎn)預(yù)售許可證》中已詳細(xì)注明了可預(yù)售房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息。在購(gòu)買前必須認(rèn)真核對(duì)所購(gòu)買房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內(nèi)容相符。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  總建筑面積的計(jì)算需要查詢《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》，計(jì)算規(guī)則中規(guī)定了哪些構(gòu)件該計(jì)算建筑面積，哪些構(gòu)件不該計(jì)算建筑面積。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??電梯如何設(shè)置樓層好呢？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  可以設(shè)置某層不停層，如果有電梯的隨機(jī)資料可以在主板的設(shè)置里設(shè)定，如果沒有，**簡(jiǎn)單的辦法就是，把轎廂里的選層按鈕連接線的插頭拔掉。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??恒大城房子在哪里？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  恒大城在象湖，屬于南昌縣，當(dāng)然在南昌縣就讀。不過(guò)，象湖現(xiàn)在好像有**哦。也有像南昌恒大城這種東新河下中心**唯一的學(xué)區(qū)樓盤，它主打產(chǎn)品是91-110㎡精裝豪宅，戶型不錯(cuò)，現(xiàn)**5萬(wàn)起這優(yōu)惠也是非常給力。除此之外，值得欣喜的是，蓮塘一中（東新校區(qū)）和南昌現(xiàn)代外國(guó)語(yǔ)**（象湖校區(qū)）是所有象湖新城（昌南新城）樓盤的地域劃分范圍

  全部3個(gè)回答>