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不無防范風險的意味目前，雖然沒有誰能斷定房地產泡沫會何時破滅，但作為被地產商和購房者雙重綁架的銀行，實在是到了不得不為自己尋找一個安全而退的出口了。
全部4個回答>房貸杠桿是什么?房貸杠桿率什么意思
151****1120 | 2019-08-14 21:37:49
已有5個回答
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148****3783
杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。
查看全文↓ 2019-08-14 21:38:10
假設現在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時候，你可以**30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當于你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。
加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。 -
153****0888
屬于杠桿
查看全文↓ 2019-08-14 21:38:07
房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。 -
144****6566
杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力。杠桿率的倒數為杠桿倍數，一般來說，投行的杠桿倍數比較高，美林銀行的杠桿倍數在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿倍數在2007年為33倍。
查看全文↓ 2019-08-14 21:38:05
財務杠桿概念：無論企業(yè)營業(yè)利潤多少，債務利息和優(yōu)先股的股利都是固定不變的。
當息稅前利潤增大時，每一元盈余所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈余。
這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。
財務杠桿影響的是企業(yè)的稅后利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿率等于息稅前利潤與營業(yè)利潤之比，反映由于固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業(yè)利潤的影響程度。
在一定程度上反映企業(yè)負債的程度和企業(yè)償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。
簡單的講就是把你的資金放大，這樣的話 你的資金成本就很小，同時你的風險和收益就放大了，因為盈虧的百分比不是依據原來的資金，而是根據放大后的資金來衡量的。
巴塞爾銀行管理委員會在汲取2008年金融危機的經驗教訓，完善新資本協(xié)議時，提出杠桿率作為監(jiān)管指標，設置下限為3%。 -
148****4607
查看全文↓ 2019-08-14 21:37:59
中國基金報微信：chinafundnews
【導讀】政府、企業(yè)在降杠桿，居民在加杠桿。有一種站一排，教練說，敢死隊你們誰上？想上的往前走一步。政府和企業(yè)立即往后退了一步。
中國基金報 李樹超
一
整個圈子的人都在討論昨天央行公布的七月金融數據。
7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元（房貸）；而非金融企業(yè)及機關團體貸款減少26億元。
如果看不懂什么意思，下面這張圖更加直觀。
7月房貸占信貸的比重已突破100%！新增貸款全是房貸。房地產外的實體經濟都沒有從金融體系獲得資金。
就是說住房按揭貸款是新增貸款的唯一主力，其他貸款都是負增長。
企業(yè)在減少投資，在去杠桿，寒意涼涼。
家庭在增加投資，在加杠桿，熱血沸騰。
事情的底細差不多是這樣了
第一，企業(yè)不看好未來，不維持生產，不擴大生產，停產，縮產。同時也不看好資產，用腳投票，拒絕購買，寧可持有現金也不花。同時企業(yè)的營收，和現金流也惡化。
第二，在企業(yè)等退縮同時。居民購房撐起了一片天。
基金君看到微博一則評論很有意思。
7月M2 149.16萬億人民幣，6月M2 149.05萬億人民幣，也就是說7月全國的貨幣總量M2環(huán)比只增加了1100億人民幣，而扛鼎老鄉(xiāng)就“印”了接近5000億人民幣的鈔。。。太偉大了，現在印鈔就靠老鄉(xiāng)了，沒老鄉(xiāng)瘋狂加杠桿“印鈔”的話，7月M2已經環(huán)比大幅負增長了。。。有意思的是老鄉(xiāng)總說國家超發(fā)貨幣，所以才買房，殊不知現在他們就是中國**大的“印鈔機”，撐著整個信貸泡沫。。。哎，老鄉(xiāng)吃了不懂現代貨幣運行原理的虧。
二、
房地產泡沫輿論戰(zhàn)。
針對房地產泡沫，針對貨幣政策觀點，輿論爭奪戰(zhàn)很激烈。
中金公司梁紅認為，中國的總體房貸杠桿率及全民負擔能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量年同比31%的增長的確高出長期可持續(xù)的水平，其中不無隱憂，并已引起了相關部門的關注。因此，我們不能排除在房價上漲較快的城市房產和房貸政策進行調整的可能性。
著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱卻指出，這一輪的房價暴漲不能簡單歸結于貨幣超發(fā)。如果說買房的錢多數來自貸款，可以說是超發(fā)，但如果買房的**有收入基礎，那就值得分析。樊綱指出，在一二線城市暴漲的同時，另一些城市同樣面臨著去庫存的問題，所以房地產市場的暴漲需要綜合很多因素去分析，并不能簡單歸結于貨幣超發(fā)。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松對中國居民當前過高的杠桿率表達了擔憂，巴曙松認為：中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達46%，已經超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。
海通證券首席經濟學家李迅雷認為，人口老齡化和流動人口負增長，表明房地產泡沫遲早要破，只要存在市場，且作為一個相對自由的市場，價格波動就難以人為控制。盡管居民房貸比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而斷言房地產還將繁榮依舊。就像去年上證綜指在5000點以上的時候，場內和場外融資也是異常火 -
147****9704
查看全文↓ 2019-08-14 21:37:55
胡文
住房**為何降低？央行行長周小川昨天在G20財長和央行行長會議的記者會上為**近樓市的相關政策作了解答。
記者會**后一個問題是：**近下調了購房**比例，一月信貸新增也很大，很多人認為是在加杠桿。經濟下行壓力之下，如何看待去杠桿和加杠桿的平衡？
周小川表示，首先，這個邏輯是對的。后面還有幾個考慮：
第一，20年以來，從沒有自己住房，后來開始有自己的住房，起步是很晚的，現在很多人還沒有自己的房子。本來住房貸款應該是大力發(fā)展的階段。農民進城，現在也需要租房或買房。這個快速發(fā)展是不是風險很大？個人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。很多國家住房貸款占總貸款40%、50%，中國是10%+，銀行也覺得這是相對比較安全的產品，所以具有發(fā)展的機會。房地產市場有時候冷，有時候熱，需要逆周期調節(jié)。過去定30%，現在適度下調，審慎度還是夠的，壞賬率明顯小于企業(yè)。給開發(fā)商的貸款，還是銀行比較偏愛。
再有，在宏觀和微觀審慎的監(jiān)管框架下，我們將更加加強對銀行整體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權，對客戶有自己的靈動性，以決定條件和價格等。監(jiān)管部門同時對銀行進行監(jiān)管。銀行總體的質量，由監(jiān)管部門更加綜合平衡監(jiān)管，這是更具有靈活性和有效的監(jiān)管體系。
過去，因為市場波動，可能就由央行和監(jiān)管部門直接規(guī)定的事多。缺點就是靈活性不夠，各個省情況，大中小城市不一樣，銀行要是沒有一點靈活性，都是北京定的，也有缺點?，F在轉向對金融機構的整體審慎性監(jiān)管，同時，商業(yè)銀行和其他金融機構在具體業(yè)務的靈活度有一定裁量權。總體來講，不會影響整個的風險可控的程度。
回到宏觀來說，如果中國想控制杠桿率，關鍵還是如何應對企業(yè)杠桿率過高問題。比較關注地方政府的問題。從總量上講，不是家庭部門的問題。
周小川這一段回答相當直接，也相當重要。其主要觀點就是，對中國家庭住房加杠桿的邏輯是成立的。這種表態(tài)可以說前所未有。要搞清這一表態(tài)，還要關注在這次會議上，中國人民銀行在貨幣政策方面對媒體發(fā)布的通稿。通稿稱——
在宏觀政策方面，中國將繼續(xù)實施靈活適度的穩(wěn)健貨幣政策，確保信貸合理增長，保持流動性合理充裕和社會融資總量適度增長。鑒于對中國和全球經濟當前形勢的看法，人民銀行的貨幣政策是處于穩(wěn)健略偏寬松的狀態(tài)，還要不斷觀察、適時動態(tài)調整。對于可能的經濟下行風險，目前中國仍有一定的貨幣政策空間和多種貨幣政策工具。中國正在完善貨幣政策框架，逐步從數量型調控為主轉向價格型調控為主。同時，積極的財政政策會加大力度，實行減稅政策，階段性提高財政赤字率。中國政府還將著力加強結構性改革，尤其是供給側結構性改革，更好地平衡經濟增長、結構調整和風險防范三者間的關系，實現經濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。
請注意文中“貨幣政策是處于穩(wěn)健略偏寬松的狀態(tài)，還要不斷觀察、適時動態(tài)調整”的表述，這與之前“穩(wěn)健的貨幣政策”明顯不同。而后面的“還要不斷觀察、適時動態(tài)調整”意味著，“偏寬松”的貨幣政策亦有可能。與此相適應的是，積極的財政政策會加大力度，階段性地提高財政赤字率。在這一背景下，再來理解周小川的話就比較容易。
周小川的話包含以下三層意思。
一、個人住房貸款的杠桿率并不高，具有加杠桿的空間。
周小川的觀點，其實有著相當的現實基礎，包括中國高達50%的儲蓄率。2月22日，在“文過是非”發(fā)表《陳勁松解密深圳房價暴漲之謎：深圳供給側出了問題！》一文中，陳勁松就提出，中國家庭具備為房貸加杠桿的空間。他引用的數據是，2014年中國家庭房貸余額僅占GDP的17%，遠低于美歐國家。
以北上深為例，北京、上海和深圳的二手房市場規(guī)模已遠超一手住房。2015年，北京二手房成交量19萬套，成交面積1740萬平方米，是一手房成交面積1098萬平方米的1．6倍，總金額3983億元，同比分別上漲80%、83%和100%；上海的二手房成交更是高達36萬套，成交面積3046萬平方米，是一手房成交面積1497萬平方米的兩倍多，總金額7678億元，同比分別增長105%、113%和152%；深圳的二手房成交面積達到1064萬平方米，是一手房成交面積的740萬平方米的1．4倍。這意味著什么呢？僅以北上深來說。假如作為存量的二手房成交資金的一半流入新房市場，這本身就為新房提供了相當可觀的加杠桿空間。
二、對于銀行的監(jiān)管，將轉向更為綜合的平衡監(jiān)管，給予銀行一定的靈活度和裁量權。這意味著，對于樓市的信貸政策還有寬松的空間。
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一般說借助資金買房，比如貸款。**30%，那么你有30萬，就可以貸款70萬?？梢再I個100萬房子等**。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那么你賺100萬，去掉利息、手續(xù)費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續(xù)費，賺二十多萬。2019年5月，上海易居房地產研究院發(fā)布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。
全部5個回答> -
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**近，關于中國房貸杠桿已經過高，從而判斷房價全面“泡沫化”的評論不絕于耳。其中主要的論據是中國房貸總水平、新增房貸按揭比率，及房貸還款負擔等指標“國際對比”的結果。但是在就中國房貸杠桿水平蓋棺定論之前，有必要先將以上幾項主要指標與美國、日本對應可比指標的真實數據進行一個客觀的比較。雖然得益于此前存量低、久期短，中國目前的房貸總水平還未達“警戒線”，但近來房貸杠桿上升速度明顯加快，其中不無隱憂。另外，在經濟較發(fā)達地區(qū)，土地政策帶來的結構性供應不足導致房價虛高、風險積聚?？傮w而言，相對國際可比指標，中國目前的房貸杠桿和房貸負擔能力還未超出合理范圍。主要由于之前房貸存量低，久期短。
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什么是去“去杠桿化”？--金融危機下的現象 簡單來說，“杠桿化”指的就是借債進行投資運營，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機爆發(fā)前為不少企業(yè)和機構所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 當資本市場向好時，這種模式帶來的高收益使人們忽視了高風險的存在，等到資本市場開始走下坡路時，杠桿效應的負面作用開始凸顯，風險被迅速放大。對于杠桿使用過度的企業(yè)和機構來說，資產價格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價格一旦下跌，虧損則會非常巨大，超過資本，從而迅速導致破產倒閉。金融危機爆發(fā)后，高“杠桿化”的風險開始為更多人所認識，企業(yè)和機構紛紛開始考慮“去杠桿化”，通過拋售資產等方式降低負債，逐漸把借債還上。這個過程造成了大多數資產價格如股票、債券、房地產的下跌。 綜合各方的說法，“去杠桿化”就是一個公司或個人減少使用金融杠桿的過程。把原先通過各種方式（或工具）“借”到的錢退還出去的潮流。
全部5個回答> -
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中國的居民房貸杠桿算不算高？若按國際標準，存量房貸占儲蓄的比例（29%）或占金融資產的比例（15%）等指標進行測算，并與西方國家相比，我國居民房貸杠桿率并不高。但筆者認為，宏觀面上的指標判斷和簡單橫向比較，無法反映諸多結構性問題，中國居民房貸杠桿結構性風險正在悄然降臨。房貸杠桿遠遜于美日等發(fā)達國家首先，中國與美國、日本相比，在社保覆蓋水平和均等化程度上，差距很大，中國居民未來支出和不確定性支出要遠高于發(fā)達國家。同時，居民可支配收入（包括務工收入）增幅已從2012年的10%以上降至目前的5%-8%，經濟疲軟或將繼續(xù)拖累居民收入增長。實際上，我國城鎮(zhèn)化率很難達到美日70%-80%的水平。所以，房貸占GDP的比重等指標不能簡單的與發(fā)達國家相比較。房貸時間分布不均，增量房貸風險大2009年，我國房貸余額僅4.76萬億元，這一數字在今年6月份達到16.4萬億元，翻了4倍。盡管官媒仍堅持我國整體居民房貸杠桿率不高，但75%的房貸發(fā)放于房價快速上漲時期，近一半發(fā)放于2013年以后，即近期**快的兩輪房價上漲周期。數據顯示，2013年之前的存量房貸，其風險已被房價上漲覆蓋，但房價單邊上漲近20年后，目前50個大城市房屋總價（219萬億元）已超美國的情況下，資產泡沫風險陡增。特別是去年初以來新增量房貸風險日益突出。房價快速上漲使大城市杠桿率偏高2015年和今年上半年，樓市銷售面積同比分別增長6.5%和25%，銷售額增長14.4%和46%，新增房貸分別增長22%和96%，顯示東部熱點城市成交占比擴大、杠桿率快速提升，這是風險所在。shzyshange44以深圳為例，2015年新增房貸是2014年的2.2倍，平均貸款成數為6.5成；今年上半年深圳個人房貸余額（9900億元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三線、四線城市和部分二線城市30%左右的購房按揭率，大城市房貸杠桿率很高?！岸渭痈軛U”風險難以估量今年初，央行為了促進房地產市場繁榮，對于首套房貸認定全面放松，**比例低至二成，加杠桿受到鼓勵。但即使是這樣，付房貸**在一線城市也要動輒數十萬甚至上百萬。于是，一些購房者正在通過信用和消費貸款，甚至通過變相的“**貸”等，實現“二次加杠桿”。而筆者認為，“二次加杠桿”等于是玩火，現在不僅是投機購房群體積極加杠桿，還有低收入人群也在加杠桿，因為房價太高買不起，只有高杠桿才能圓上住房夢。但問題是，如果未來房價回調和收入下行，這部分杠桿風險會急劇上升。全民快速“加杠桿”在吹大房價泡沫的同時，也在快速推升金融風險。今年上半年，全國個人房貸占總貸款的16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個百分點；上半年全部新增貸款中，個人房貸占41.3%，為2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超過50%；究其原因，一方面由于制造業(yè)不景氣，傳統(tǒng)行業(yè)不良率快速上升，銀行信貸投放開始向個人房貸領域轉移。另一方面，房貸利率創(chuàng)歷史新低，鼓勵了加杠桿的熱情。7月份全國首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低，重點城市房貸利率在4.1%-4.3%之間，銀行貸款結構正明顯傾向于中長期個人住房貸款。加杠桿還是去杠桿？對于個人住房貸款是否在加杠桿，如何把握“去杠桿”和“加杠桿”的平衡，周小川的回答是：降低貸款條件（如降低**比例），貸款增多，從這個角度，個人住房的杠桿會有所提高，這個邏輯沒錯。但是，從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，應掌握好整個杠桿率，關鍵還是要如何應對企業(yè)杠桿率過高的問題，也有一部分人比較關注地方政府的杠桿率是否偏高的問題，從總量上來講個人消費貸款的杠桿率不太高。周小川認為，中國個人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對偏低，銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款相對比較安全，有發(fā)展的機會。央行在加強對銀行總體健康程度的考核之外，將會給予銀行更大的自主權，對不同客戶采取不同具體政策。我國居民房貸杠桿高不高？如果按照國際算法，存量房貸占儲蓄比例或金融資產比例，或者是存量房貸占GDP的比重來算都不高。但是如果我們分析一下居民的房貸杠桿結構和增長趨勢，你就會發(fā)現這種加杠桿趨勢不可持續(xù)，邊際杠桿已近極限，房地產泡沫問題必須引起足夠警惕。
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