??二手房有按揭怎么交易比較安全？

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• 135****4112

  一、還沒(méi)清貸款的二手房交易渠道
  1、貸款按揭轉(zhuǎn)移。
  **簡(jiǎn)單的方法就是將余下的貸款轉(zhuǎn)到買(mǎi)房人名下，先去銀行征得銀行同意方可，如果客戶(hù)要換銀行做貸款會(huì)更麻煩。隨著房貸政策收緊，銀行對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”限制會(huì)更多，只有少數(shù)銀行可以做，這種方法有一定的局限性。
  2、全款交易。
  讓原房主先還清全部貸款，全款交易到買(mǎi)房人名下，這是**安全、**直接的方法。
  3、用抵押物申請(qǐng)抵押貸款還清房貸。
  如果以上兩條都沒(méi)辦法操作的話(huà)，原房主可以使用一些資產(chǎn)去抵押，在銀行去進(jìn)行抵押貸款，先結(jié)清貸款。房屋交易完成后，可以使用賣(mài)房的錢(qián)去償還貸款。
  二、避免交易風(fēng)險(xiǎn)可采取以下方式
  1、合同中明確寫(xiě)清楚房屋歸屬、還款方式。
  在簽訂合同簽要仔細(xì)看合同，在合同里要明確寫(xiě)出房屋價(jià)格、權(quán)屬、稅費(fèi)，解除抵押過(guò)戶(hù)期間出現(xiàn)的違約問(wèn)題、違約責(zé)任落實(shí)到購(gòu)房合同中，出現(xiàn)問(wèn)題比較好維權(quán)。
  2、去房產(chǎn)局進(jìn)行預(yù)告登記。
  所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。
  買(mǎi)賣(mài)雙方完成預(yù)告登記后，房主不能沒(méi)經(jīng)過(guò)買(mǎi)房人同意，就隨便把房子抵押、做擔(dān)保、變更房屋權(quán)屬人，即便是已經(jīng)跟第三方簽了抵押合同、擔(dān)保合同，合同也無(wú)效。在預(yù)告登記之后，房主還是可以繼續(xù)出租房屋獲得收益，直到買(mǎi)家辦理完過(guò)戶(hù)。這樣就能有效防止房主一房二賣(mài)，既保障了買(mǎi)房人權(quán)益，也保障了房主權(quán)益。
  不過(guò)要提醒注意的是，預(yù)告登記是有有效期的，預(yù)告登記的有效期是三個(gè)月，在這三個(gè)月內(nèi)要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是產(chǎn)權(quán)登記。如果時(shí)間來(lái)不及也沒(méi)關(guān)系，可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳胺缮线€沒(méi)有對(duì)預(yù)告登記的次數(shù)進(jìn)行限制。需要注意的是，二手的經(jīng)適房不能進(jìn)行預(yù)告登記。
  3、產(chǎn)權(quán)登記后，通過(guò)“宗地號(hào)”查詢(xún)房屋詳細(xì)信息。
  買(mǎi)賣(mài)雙方在預(yù)造登記三個(gè)月內(nèi)完成了產(chǎn)權(quán)登記后，可以通過(guò)“宗地號(hào)”查詢(xún)房產(chǎn)詳細(xì)信息，宗地號(hào)又稱(chēng)地號(hào)，像房屋產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)，抵押、查封等基本信息都可以查到，買(mǎi)房人可以通過(guò)這種方法獲得更加權(quán)威、真實(shí)的房屋信息，防止被欺騙。

  查看全文↓ 2019-09-05 10:25:08
• 132****0360

  二手房按揭安全嗎？
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》在合同中，約定買(mǎi)方通過(guò)二手房貸款的方式支付房款并約定**款及貸款的比例。
  2、買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)打印《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，并且同時(shí)由買(mǎi)賣(mài)雙方到當(dāng)?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場(chǎng)簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》，用以明確交易資金代收代付的委托關(guān)系。
  3、由于二手房的特殊性，買(mǎi)方需要先找評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，銀行會(huì)根據(jù)房屋交易價(jià)和評(píng)估價(jià)中較低者作為放貸的依據(jù)。
  4、為了保證貸款的安全性，一般銀行會(huì)要求買(mǎi)方提供擔(dān)保擔(dān)保人，可以是有經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)人也可以是專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司。
  5、買(mǎi)方持《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明同時(shí)可向該銀行申請(qǐng)二手房貸款，并提交全部貸款申請(qǐng)資料。
  6、銀行審核通過(guò)后買(mǎi)方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣(mài)方貸款可付。
  7、買(mǎi)賣(mài)雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，買(mǎi)賣(mài)契約及復(fù)印件買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證等資料到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并帶舊土地證到土地局辦理?yè)Q證手續(xù)。
  8、買(mǎi)方帶上房產(chǎn)證、土地證、過(guò)戶(hù)收據(jù)、經(jīng)鑒證的買(mǎi)賣(mài)契約、契稅發(fā)票等材料到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)的抵押手續(xù)。
  9、銀行收到抵押證明后放款，貸款發(fā)放完畢買(mǎi)方人向房管部門(mén)領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。
  10、購(gòu)房者按照規(guī)定的還款方式按時(shí)歸還借款，在還清所有貸款后購(gòu)房者辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。
  二手房按揭安全嗎？二手房買(mǎi)賣(mài)要注意什么？
  二手房買(mǎi)賣(mài)要注意什么？
  1、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
  2、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
  3、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  4、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。

  查看全文↓ 2019-09-05 10:24:59
• 138****4570

  、簽署三方合同交定金(寫(xiě)好成交價(jià)、預(yù)定過(guò)戶(hù)時(shí)間、預(yù)計(jì)交樓時(shí)間、交樓標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)誰(shuí)管、違約責(zé)任);
  2、如果你幫他還款的話(huà)，可以把30萬(wàn)交給業(yè)主去還款、要他開(kāi)好收據(jù)、同時(shí)補(bǔ)充個(gè)協(xié)議證明你是交了30萬(wàn)到業(yè)主手上幫他還款，到過(guò)戶(hù)時(shí)在(按揭買(mǎi)房)首期樓款減去;(一次性買(mǎi)房)在總樓價(jià)了減免，包括之前一起給的定金一起算;
  3、業(yè)主開(kāi)具的收據(jù)那些一定要有他本人的簽名、按手印、30萬(wàn)要通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬給他、把轉(zhuǎn)賬記錄保存好，也可以通過(guò)第三方監(jiān)管(中介、銀行)辦理;
  4、如果你還不放心的話(huà)、可以通過(guò)拍照、錄音或者找律師見(jiàn)證、到公正處做公證、證明你已經(jīng)給了業(yè)主那么多錢(qián)，如果違約根據(jù)合同違約責(zé)任辦理，具體條款簽三方約時(shí)確定。

  查看全文↓ 2019-09-05 10:24:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手按揭房怎么交易?二手房貸款沒(méi)有還清怎么交易**安全?
  答

  一、贖樓可能會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？第一、賣(mài)家不止有一筆貸款你的**出去了，房子的貸款可能還沒(méi)還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣(mài)家有可能還將房屋做抵押借了別的錢(qián)。賣(mài)家拿到你的**去還錢(qián)，但只是杯水車(chē)薪。第二、賣(mài)家挪用**款賣(mài)家并沒(méi)有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢(qián)用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無(wú)理要求。**麻煩的是，業(yè)主因?yàn)闆](méi)去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因?yàn)椴榉夥繜o(wú)法過(guò)戶(hù)，好則耗時(shí)費(fèi)力，差則錢(qián)房?jī)墒АＫ?，?dāng)房東提出要先付**以便還清貸款解抵押的時(shí)候，買(mǎi)房的各位一定要注意了。二、如果你特別想買(mǎi)這套房子，而房東也確實(shí)手頭拮據(jù)，拿不出來(lái)來(lái)錢(qián)來(lái)解押房子，可以使用以下方法來(lái)解決：1、中介墊資解押房主先找到中介將銀行的放貸還完，然后將房子賣(mài)給要買(mǎi)房子的人，收到錢(qián)以后他將資金還給中介。在這個(gè)過(guò)程中，中介會(huì)收取賣(mài)房子的人一定的利息，一般幾十萬(wàn)至上百萬(wàn)不等，哪怕幾天，甚至十幾天，都是要收取一定的手續(xù)費(fèi)的。由于中介也是幫著雙方辦理買(mǎi)賣(mài)房屋，所以中介掌握著雙方的資金流向，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)墊付資金很安全。現(xiàn)在許多大點(diǎn)的中介都支持這種贖樓方式。2、轉(zhuǎn)按揭（即將貸款轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上）轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說(shuō)出售方若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買(mǎi)方，讓買(mǎi)方繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭貸款。轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)流程相當(dāng)復(fù)雜，存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。3、再次貸款來(lái)繳清剩余貸款賣(mài)家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行或者資金機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費(fèi)。

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• 問(wèn) ??二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)交易，如何付款比較安全？
  答

  中介代收不安全　　一些不法中介公司往往聲稱(chēng)稱(chēng)賣(mài)方讓他們代收，而且辦手續(xù)會(huì)快一些。購(gòu)房者不了解過(guò)戶(hù)程序，出于信任就打款。而中介拿到錢(qián)后就人去鏤空，過(guò)戶(hù)手續(xù)也不可能再辦。。自行交接也有麻煩　　與賣(mài)家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有賣(mài)家在交易時(shí)暗藏貓膩。比如賣(mài)方利用購(gòu)房者買(mǎi)房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登記部門(mén)交件時(shí)，付了錢(qián)的購(gòu)房者才知道，賣(mài)方房屋早被法院查封，根本無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。而賣(mài)家早已逃之夭夭。房產(chǎn)證辦了也被騙　　購(gòu)房者辦了房產(chǎn)證后，以為不會(huì)有問(wèn)題，于是就把全部房款一次性付給了賣(mài)家。然而，極有可能出現(xiàn)后續(xù)麻煩，就是之前的房產(chǎn)證共有人實(shí)際上不止一個(gè)，原賣(mài)家一人是不能賣(mài)的。這就給購(gòu)房者留下了后患。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議托管　　為了避免上述風(fēng)險(xiǎn)，建議買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司選擇存量房交易資金托管。　　1、防止中介機(jī)構(gòu)挪用客戶(hù)資金；　　2、有效防止房屋被查封后，不能辦理交易過(guò)戶(hù)登記的風(fēng)險(xiǎn)；　　3、有效防止買(mǎi)方代償賣(mài)方貸款后房屋被查封，不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)；　　4、解決賣(mài)方過(guò)戶(hù)后房屋被查封而不能辦理按揭手續(xù)導(dǎo)致房款不能全部取得的后顧之憂(yōu)；　　5、解決賣(mài)方由于買(mǎi)方申請(qǐng)按揭貸款，但未獲得銀行足額貸款而導(dǎo)致房款不能及時(shí)全額取得的顧慮；　　6、簡(jiǎn)化房屋登記流程，縮短房屋交易時(shí)間，達(dá)到“一手交房，一手交錢(qián)”的目的，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 怎樣交易二手房？怎樣確保二手房買(mǎi)賣(mài)交易安全?
  答

  找正規(guī)的中介公司成交，不追求大型連鎖中介，資質(zhì)齊全的中介公司都可以，不要占小便宜，不要相信旁門(mén)左道，注意以下細(xì)節(jié)：1、房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。3、交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰　　二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。7、單位房屋是否侵權(quán)　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8、物管費(fèi)用是否拖欠　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。9、中介公司是否違規(guī)　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。10、合同約定是否明確　　二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何安全買(mǎi)二手房?怎樣確保二手房買(mǎi)賣(mài)交易安全?
  答

  找正規(guī)的中介公司成交，不追求大型連鎖中介，資質(zhì)齊全的中介公司都可以，不要占小便宜，不要相信旁門(mén)左道，注意以下細(xì)節(jié)：1、房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。3、交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰　　二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。7、單位房屋是否侵權(quán)　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8、物管費(fèi)用是否拖欠　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。9、中介公司是否違規(guī)　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。10、合同約定是否明確　　二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

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• 問(wèn) 如何保障二手房交易安全？
  答

  第一，要確保房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有其他糾紛事項(xiàng)，業(yè)主家人是否同意賣(mài)房。第二，和業(yè)主夫妻雙方簽一套購(gòu)房定金合同并（里面體現(xiàn)購(gòu)房?jī)r(jià)格及過(guò)戶(hù)時(shí)間）交付部分定金，接受業(yè)主的定金收條。（或委托房產(chǎn)中介公司）。第三，1、如果是按揭銀行會(huì)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估，出一個(gè)評(píng)估值給你貸款，款批下了再過(guò)戶(hù)，過(guò)完戶(hù)銀行接到受理單會(huì)通知具體放款時(shí)間將所貸的款打到業(yè)主的賬戶(hù)上。 2、 如果是一次付款，那就過(guò)完戶(hù)當(dāng)天結(jié)清余款。

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