還在還貸的房子所有權(quán)歸誰(shuí)

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• 154****0260

  房屋按揭貸款的概念我國(guó)大陸地區(qū)的房屋按揭貸款，是指在購(gòu)房者已經(jīng)根據(jù)購(gòu)房合同向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先支付首期付款的情況下，剩余購(gòu)房款由銀行以按揭貸款形式發(fā)放并直接給予開(kāi)發(fā)商，同時(shí)借款人將所購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)抵押給銀行，以擔(dān)保其按月向銀行還本付息的一種抵押貸款。在實(shí)務(wù)中又被稱(chēng)為“個(gè)人住房抵押貸款”、“個(gè)人住房按揭貸款”等。“按揭”一詞是英美法中的mortgage在我國(guó)香港地區(qū)的粵音譯法。英美法、香港法按揭的實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)按揭物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán)，其法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過(guò)履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。我國(guó)大陸地區(qū)的按揭概念與上述不相同。在按揭期間，銀行作為受揭人并不取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)仍歸按揭人所有，按揭房屋所有權(quán)也不會(huì)因按揭人不清償債務(wù)而當(dāng)然轉(zhuǎn)移于銀行手中。實(shí)踐中通常的做法是由銀行將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償或由開(kāi)發(fā)商按之前的約定將該房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息。
  （二）我國(guó)房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的法律剖析按揭自90年代初由香港地區(qū)傳入我國(guó)大陸地區(qū)以來(lái)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款稱(chēng)謂就開(kāi)始逐漸被個(gè)人住房按揭貸款所取代。目前我國(guó)大陸地區(qū)的法律、行政法規(guī)及部門(mén)規(guī)章始終沒(méi)有對(duì)按揭一詞做出界定，實(shí)踐中的按揭實(shí)際上是冠按揭之名，行抵押之實(shí)，因此我國(guó)大陸地區(qū)的按揭貸款業(yè)務(wù)具有特殊的法律內(nèi)涵，其主要表現(xiàn)如下：
  1、從法律法規(guī)規(guī)定上來(lái)看，我國(guó)的按揭實(shí)質(zhì)就是抵押。對(duì)于現(xiàn)房按揭，就是指現(xiàn)房抵押，直接適用擔(dān)保法及其司法解釋關(guān)于房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于期房按揭，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》將其稱(chēng)為“預(yù)購(gòu)（預(yù)售）商品房抵押”。
  2、從司法解釋上來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款實(shí)際是指?jìng)€(gè)人住房擔(dān)保貸款。2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確提出了商品房擔(dān)保貸款合同的概念，從該司法解釋第23條、第24條、第25條關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同與商品房擔(dān)保貸款合同的相互制約關(guān)系上來(lái)推理，個(gè)人住房擔(dān)保貸款與個(gè)人住房按揭貸款具有相同涵義。
  3、從法律主體上看，具有多個(gè)法律主體。房屋按揭貸款中，包括借款人（即購(gòu)房者）、開(kāi)發(fā)商和貸款銀行三個(gè)最基本的法律主體。
  4、從法律關(guān)系上看，具有多層法律關(guān)系。房屋按揭貸款包括三個(gè)基本法律關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商與借款人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關(guān)系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關(guān)系。此外，還可能存在以下法律關(guān)系：在預(yù)售階段開(kāi)發(fā)商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產(chǎn)生的保證合同法律關(guān)系；借款人按貸款銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系；開(kāi)發(fā)商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時(shí)按原房?jī)r(jià)的一定比例回購(gòu)房屋而產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。

  查看全文↓ 2022-06-21 10:22:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 還在還貸的房子所有權(quán)歸誰(shuí)？暫歸銀行？
  答

  房屋按揭貸款的概念我國(guó)大陸地區(qū)的房屋按揭貸款，是指在購(gòu)房者已經(jīng)根據(jù)購(gòu)房合同向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先支付首期付款的情況下，剩余購(gòu)房款由銀行以按揭貸款形式發(fā)放并直接給予開(kāi)發(fā)商，同時(shí)借款人將所購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)抵押給銀行，以擔(dān)保其按月向銀行還本付息的一種抵押貸款。在實(shí)務(wù)中又被稱(chēng)為“個(gè)人住房抵押貸款”、“個(gè)人住房按揭貸款”等?！鞍唇摇币辉~是英美法中的mortgage在我國(guó)香港地區(qū)的粵音譯法。 英美法、香港法按揭的實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)按揭物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán)，其法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過(guò)履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。我國(guó)大陸地區(qū)的按揭概念與上述不相同。在按揭期間，銀行作為受揭人并不取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)仍歸按揭人所有，按揭房屋所有權(quán)也不會(huì)因按揭人不清償債務(wù)而當(dāng)然轉(zhuǎn)移于銀行手中。實(shí)踐中通常的做法是由銀行將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償或由開(kāi)發(fā)商按之前的約定將該房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息。（二）我國(guó)房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的法律剖析按揭自90年代初由香港地區(qū)傳入我國(guó)大陸地區(qū)以來(lái)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款稱(chēng)謂就開(kāi)始逐漸被個(gè)人住房按揭貸款所取代。目前我國(guó)大陸地區(qū)的法律、行政法規(guī)及部門(mén)規(guī)章始終沒(méi)有對(duì)按揭一詞做出界定，實(shí)踐中的按揭實(shí)際上是冠按揭之名，行抵押之實(shí)，因此我國(guó)大陸地區(qū)的按揭貸款業(yè)務(wù)具有特殊的法律內(nèi)涵，其主要表現(xiàn)如下：1、從法律法規(guī)規(guī)定上來(lái)看，我國(guó)的按揭實(shí)質(zhì)就是抵押。對(duì)于現(xiàn)房按揭，就是指現(xiàn)房抵押，直接適用擔(dān)保法及其司法解釋關(guān)于房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于期房按揭，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》將其稱(chēng)為“預(yù)購(gòu)（預(yù)售）商品房抵押”。2、從司法解釋上來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款實(shí)際是指?jìng)€(gè)人住房擔(dān)保貸款。2003年6月1日起施行的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確提出了商品房擔(dān)保貸款合同的概念，從該司法解釋第23條、第24條、第25條關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同與商品房擔(dān)保貸款合同的相互制約關(guān)系上來(lái)推理，個(gè)人住房擔(dān)保貸款與個(gè)人住房按揭貸款具有相同涵義。3、從法律主體上看，具有多個(gè)法律主體。房屋按揭貸款中，包括借款人（即購(gòu)房者）、開(kāi)發(fā)商和貸款銀行三個(gè)**基本的法律主體。4、從法律關(guān)系上看，具有多層法律關(guān)系。房屋按揭貸款包括三個(gè)基本法律關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商與借款人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關(guān)系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關(guān)系。此外，還可能存在以下法律關(guān)系：在預(yù)售階段開(kāi)發(fā)商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產(chǎn)生的保證合同法律關(guān)系；借款人按貸款銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系；開(kāi)發(fā)商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時(shí)按原房?jī)r(jià)的一定比例回購(gòu)房屋而產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。

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• 問(wèn) 頂層閣樓的所有權(quán)歸誰(shuí)
  答

  通常情況下，如果合同有規(guī)定頂層閣樓的歸屬權(quán)，那么就按照合同的約定來(lái)執(zhí)行，如果在合同中沒(méi)有具體的約定，那么通常情況下頂層閣樓的歸屬權(quán)是為開(kāi)發(fā)商所有。這是由于頂層閣樓的層高，也決定了閣樓是否進(jìn)入建筑銷(xiāo)售面積，根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，閣樓層高只有高于2.2米的部分才能算入建筑面積之中。通常情況下，購(gòu)買(mǎi)擁有閣樓的房屋有以下3點(diǎn)注意事項(xiàng)：1、閣樓其實(shí)是輔助頂層住宅銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)之一，有的閣樓設(shè)計(jì)非常不實(shí)用，比如說(shuō)通風(fēng)比較差，或者是窄小黑暗的情況，那么配套，這種閣樓的房屋在購(gòu)買(mǎi)前也需要重點(diǎn)考慮一下自身的需求。2、閣樓的面積如果低于2.2米，但是如果有使用功能的部分，那么應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)登記中明確相應(yīng)權(quán)利的歸屬，這樣才能對(duì)自身更有保障。3、有的開(kāi)發(fā)商要求頂樓和閣樓之間的樓梯需要購(gòu)房者自行購(gòu)買(mǎi)或者交納部分款項(xiàng)，因此在購(gòu)買(mǎi)之前應(yīng)當(dāng)先跟開(kāi)發(fā)商明確約定這部分的費(fèi)用。

• 問(wèn) 離婚房屋所有權(quán)歸誰(shuí)？ 離婚房屋所有權(quán)要怎么界定？
  答

  由于小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)，法院對(duì)于此類(lèi)房屋并不會(huì)判決所有權(quán)歸屬。買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)一般是以交款收據(jù)的日期，為權(quán)利取得的日期，該房產(chǎn)應(yīng)該屬于婚前個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。可以要求分割這個(gè)房產(chǎn)。協(xié)商不成可以到法院起訴要求離婚，同時(shí)解決財(cái)產(chǎn)分割爭(zhēng)議。還可以通過(guò)到法院起訴來(lái)解決，可能更利于該房屋的分配。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)房屋頂層所有權(quán)歸誰(shuí)所有呢?
  答

  歸小區(qū)全體業(yè)主共同共有?！段餀?quán)法》第七十條　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

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• 問(wèn)

  被抵押或質(zhì)押，原物權(quán)沒(méi)有變更，當(dāng)屬原物權(quán)所有人。只是在抵押中限制了其處置、交易、變更的權(quán)利。

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