借名買房沒(méi)簽協(xié)議官司怎么打

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• 133****5195

  借了別人的名字也買房子，但是沒(méi)有簽署協(xié)議的話，也可以憑借著其他的證據(jù)證明借名買房的事實(shí)存在，這種情況其實(shí)是比較多見(jiàn)的，遵循著當(dāng)事人對(duì)自己提出主張，有責(zé)任提供證據(jù)的原則，如果證據(jù)查明屬實(shí)的話，也可以被認(rèn)為是認(rèn)定事實(shí)，法院也會(huì)酌情進(jìn)行判定，證據(jù)主要包括有當(dāng)事人的陳述書證，物證，視聽(tīng)資料，電子數(shù)據(jù)以及其他證人的證言。因?yàn)楝F(xiàn)在很多的城市都存在有限購(gòu)的政策，導(dǎo)致有一些人不具備有買房的資格，以其他人的名義登記買房，但實(shí)際出資人是其他人，這種情況所需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)還是比較高的，如果登記人反饋，而事實(shí)購(gòu)房人不能夠證明雙方之間的委托代理關(guān)系，并且證明自己支付了購(gòu)房款的話，想要在取得房屋產(chǎn)權(quán)或者是收回購(gòu)房款是很困難的。

  查看全文↓ 2022-11-07 22:30:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 借名買房如何打贏官司
  答

  打贏借名買房官司就是有證據(jù)證明是借用他人名字買房，如果借名合同無(wú)效，借名人取得房產(chǎn)，借名人只有請(qǐng)求權(quán)。借名買房是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書登記人借名買房，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)會(huì)優(yōu)先保障房屋產(chǎn)權(quán)證上物權(quán)人的權(quán)利。權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致，不一致的，利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載是錯(cuò)誤的，可以更正登記，記載的權(quán)利人同意更正或者有證據(jù)證明有錯(cuò)誤的，機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。房子是單位的福利房，職工只享有所有權(quán)，只能辦理房產(chǎn)證，不能辦理使用權(quán)證，為了降低成本，便將房子登記在他人名下，一旦出現(xiàn)糾紛，除非單位同意，購(gòu)買人是得不到所有權(quán)的，即便達(dá)成協(xié)議，單位不同意是無(wú)法變更到實(shí)際購(gòu)買人名下的。

• 問(wèn) ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買房是指真正的買房人以他人的名義購(gòu)買房產(chǎn)。從表面上看是出名人購(gòu)買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實(shí)際上是借名人購(gòu)買該房屋，支付了房款。在借名買房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購(gòu)買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾?，買受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買房屋。2. 如果購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類房產(chǎn)的購(gòu)買者需具備一定的資格，沒(méi)有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)。”而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

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• 問(wèn) ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭(zhēng)議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實(shí)際購(gòu)房人出資，由名義購(gòu)房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際購(gòu)房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見(jiàn)，房地產(chǎn)限購(gòu)無(wú)疑是當(dāng)事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當(dāng)事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對(duì)方當(dāng)事人否認(rèn)的情況下，法院很難認(rèn)定借名的事實(shí)。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進(jìn)行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購(gòu)政策而借名買房，雖然實(shí)際購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格，但房地產(chǎn)限購(gòu)政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實(shí)際購(gòu)房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房限購(gòu)政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會(huì)低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效”，不符合購(gòu)買經(jīng)適房的主體通過(guò)借名買房協(xié)議而購(gòu)買了經(jīng)適房顯然損害了社會(huì)公共利益，因此這種借名協(xié)議是無(wú)效的。三、如果雙方協(xié)議無(wú)效怎么辦?如果借名協(xié)議無(wú)效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實(shí)際購(gòu)房人只能要求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)已經(jīng)取得了購(gòu)房資格，則有權(quán)要求法院確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)尚未取得購(gòu)房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實(shí)際購(gòu)房人所有，這種情況下實(shí)際購(gòu)房人可以等到取得購(gòu)房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問(wèn) 借名買房協(xié)議書
  答

  借名購(gòu)房協(xié)議的內(nèi)容模板包括雙方的一些基本身份，后面是對(duì)借名購(gòu)房?jī)?nèi)容的清晰描述，最后是簽字確認(rèn)。以登記人名義購(gòu)買房產(chǎn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包括，房屋權(quán)屬登記人回去要求收回房屋，因房屋登記人的債務(wù)，房屋財(cái)產(chǎn)被查封或者執(zhí)行的，登記人死亡后，登記人的繼承人不知道以自己的名義購(gòu)買房屋的內(nèi)容或不承認(rèn)借款姓名，實(shí)際所有人欲處分房地產(chǎn)時(shí)，登記財(cái)產(chǎn)所有人不配合或找不到的。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)屬根據(jù)《民法典》登記確定，是一個(gè)嚴(yán)格的法律規(guī)定，因此，沒(méi)有任何文件可以在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下絕對(duì)避免上述可能的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分為大小和大小，簽訂一份比較完整的協(xié)議，可以減少或降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，也可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)起到補(bǔ)救的作用。至少可以避免房子和錢都空了的情況。

• 問(wèn) 借名購(gòu)房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購(gòu)房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購(gòu)房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。先探討借名購(gòu)房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國(guó)合同法并未將借名購(gòu)房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無(wú)名合同。借名購(gòu)房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購(gòu)房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)注意的是，借名購(gòu)房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對(duì)信托財(cái)產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購(gòu)房合同中，借名人對(duì)財(cái)產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購(gòu)房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒(méi)有作出意思表示的真意，相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無(wú)效。而在借名購(gòu)房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個(gè)意義上為允諾，雙方達(dá)成真實(shí)的意思表示。因此，借名購(gòu)房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購(gòu)房合同是否有效，關(guān)鍵問(wèn)題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無(wú)效，后者與公共利益無(wú)涉，應(yīng)為有效。對(duì)此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的在于購(gòu)買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無(wú)效;倘若其目的在于規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

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