一、買方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買賣合同反悔?! 》课葙I賣合同簽訂后,因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款,導(dǎo)致違約?! 韭蓭熡^點(diǎn)】簽訂房屋買賣合同后,由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同,構(gòu)成合同違約,這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以,買方在簽訂合同前,首先要對(duì)購(gòu)買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次,一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力,防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房,導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能,要勇于承擔(dān)違約責(zé)任,盡快解除房屋買賣合同,防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔?! 《?、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由,要求解除房屋買賣合同?! 《址坎煌陬A(yù)售商品房,一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,所以,或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況,就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生?! 韭蓭熡^點(diǎn)】根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件,房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,買方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此,對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的,則賣方不承擔(dān)責(zé)任?! ?duì)于房屋的隱蔽瑕疵,如并非賣方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生,而系房屋本身所固有的,若沒(méi)有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的,賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買方可以房屋所有人身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。 由于買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看,所以,以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能,因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛,買方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外,還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況,到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況,獲取房屋的維修信息,必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員陪同看房,做到心中有底?! ≡诤贤?,要約定賣方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無(wú)滲漏,無(wú)違章搭建等情況;保證管線暢通,設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,由賣方進(jìn)行修復(fù),并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用,買方可以解除合同,并要求賣方賠償損失?! ∪⒎课葸^(guò)戶前或者過(guò)戶中交易被限制,導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn),要求解除合同、賠償損失?! 暮炗喎课葙I賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間,如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí),或者在過(guò)戶手續(xù)辦理過(guò)程中,因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無(wú)法繼續(xù)履行下去,即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住,只要房屋尚未完成過(guò)戶登記,買方利益就無(wú)法受到法律保護(hù)。 【律師觀點(diǎn)】《物權(quán)法》第14條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?!彼?,房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的,不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人,買方僅對(duì)房屋享有債權(quán),法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋。
全部3個(gè)回答>買房首付合同已簽,房貸未辦下,算誰(shuí)違約?
131****1738 | 2024-09-13 16:53:44
已有4個(gè)回答
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166****0711
首付合同簽了,房貸沒(méi)下來(lái),不算違約。但要關(guān)注合同,及時(shí)溝通,避免不必要的麻煩。
查看全文↓ 2024-09-16 15:44:11 -
133****8848
根據(jù)《合同法》和相關(guān)房地產(chǎn)政策,首付合同簽訂后,房貸未辦下,通常不構(gòu)成違約。但需注意合同條款,及時(shí)與銀行溝通,確保貸款順利辦理。
查看全文↓ 2024-09-14 17:04:52 -
166****5849
首付合同簽了,房貸沒(méi)下來(lái),一般不算違約。但要留意合同細(xì)節(jié),保持溝通,確保順利辦理房貸。
查看全文↓ 2024-09-13 17:25:41 -
132****8555
首付合同已簽,房貸未辦下,通常不算違約。但需關(guān)注合同條款,及時(shí)溝通,避免糾紛。
查看全文↓ 2024-09-13 17:16:05
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問(wèn) 買房已簽購(gòu)房合同想違約怎么辦呢?答
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答
只要開發(fā)商同意,到房管部門重新備案,應(yīng)該可以的,更名可能要收一些手續(xù)費(fèi)
全部3個(gè)回答> -
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依法簽訂的協(xié)議就具備法律效力,未辦理過(guò)戶登記手續(xù)會(huì)影響協(xié)議是否**終履行,買受人是否能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。協(xié)議簽訂后,出賣人也可以拒絕辦理過(guò)戶手續(xù),此時(shí)房產(chǎn)仍屬于出賣方,但其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,買受方**高可獲得已付購(gòu)房款的雙倍返還。建議為了避免今后發(fā)生糾紛,還是應(yīng)在購(gòu)房協(xié)議簽訂后盡早支付購(gòu)房款同時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。請(qǐng)參看以下相關(guān)法律條文:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。 第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第八條 具有下列情形之一的,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任: (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任: (一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí); (三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的,應(yīng)予支持。
全部2個(gè)回答> -
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(一)房主隱瞞房屋為共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)房時(shí)間,即便是產(chǎn)權(quán)證上只有房主一人的名字,也有可能出現(xiàn)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的過(guò)程中,如果遇到房主隱瞞實(shí)情,在交易過(guò)程中已經(jīng)簽訂合同,交納購(gòu)房定金,但其他的房屋擁有者得知后不同意賣房。這種情況下,購(gòu)房者就無(wú)法進(jìn)行貸款買房。共同財(cái)產(chǎn)需經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人和所有共有人簽字確認(rèn)后才能進(jìn)行買賣。不然,就算已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同也是無(wú)效合同,不能走貸款流程。(二)開發(fā)商漏交材料由于開發(fā)商的工作人員疏忽,漏交材料,造成貸款不能按時(shí)發(fā)放,買房者可以根據(jù)合同約定解約,并主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、退還**。(三)銀行放款太慢如果只是因?yàn)殂y行放款速度太慢,遇到政策收緊,放款時(shí)間普遍變長(zhǎng),貸款需要等上幾個(gè)月十分正常。遇到這種情況時(shí),大家在簽訂貸款合同時(shí),可以約定一下放款時(shí)間,銀行在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有放款,屬于銀行方面違約,借款人可以主張銀行承擔(dān)違約責(zé)任。備注:但如果是政策變動(dòng)造成貸款不能辦下來(lái),屬于不可抗拒力。不可抗拒力指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。購(gòu)房者遇到限購(gòu)政策,失去購(gòu)房資格,或被提高**、利率,屬于不可抗拒力,銀行無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。(四)借款人個(gè)人征信或材料有問(wèn)題房貸辦不下來(lái),也有可能是購(gòu)房者提交的材料有誤、材料不全、個(gè)人征信不良等。申請(qǐng)貸款的時(shí)候要確認(rèn)資料無(wú)誤,如果逾期記錄不是故意造成的,可以跟產(chǎn)生逾期的銀行協(xié)商能否開具非惡意逾期證明。申貸前可以詳細(xì)咨詢貸款銀行的信貸員,信貸員對(duì)貸款人情況和政策要求比較了解,解決問(wèn)題也更有針對(duì)性。
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如果不用贖樓大概15個(gè)工作日就可以收到房子
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