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回遷房買賣本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，在買房過程中要如何合理規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)呢?首先是購(gòu)房合同的簽訂，在簽訂回遷房買賣合同前要查看房屋是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，在簽訂時(shí)要約定好房產(chǎn)過戶的時(shí)間和交房的時(shí)間，**好要出賣人配偶也在合同上面簽字。對(duì)于回遷房買賣合同，需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。房屋稅費(fèi)繳納要約定好回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。當(dāng)前我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。買方要留尾款沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。要求賣方的配偶簽名實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
全部2個(gè)回答>回遷房買賣需要注意哪些事項(xiàng)？
151****9581 | 2024-11-09 15:07:18
已有3個(gè)回答
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158****7548
聽說買回遷房要留意產(chǎn)權(quán)問題，好像還得看看房子質(zhì)量怎么樣。對(duì)了，好像還得考慮下周邊環(huán)境和設(shè)施，是不是方便生活。不過我也不太懂，還得多問問別人。
查看全文↓ 2024-11-10 07:53:52 -
133****1949
回遷房買賣需關(guān)注產(chǎn)權(quán)證辦理進(jìn)度，評(píng)估周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)，要分析市場(chǎng)供需關(guān)系，預(yù)測(cè)價(jià)格走勢(shì)，確保投資回報(bào)率。
查看全文↓ 2024-11-09 22:39:54 -
155****8886
買回遷房，得注意房子的產(chǎn)權(quán)是否清晰，有沒有房產(chǎn)證。還有，要看看周邊的配套設(shè)施，比如學(xué)校、醫(yī)院、超市這些，生活便利不便利。再有，就是房子的質(zhì)量和小區(qū)的環(huán)境，住著舒不舒服，這些都很關(guān)鍵。
查看全文↓ 2024-11-09 17:37:46
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回遷房屋可以買賣，但買賣回遷房屋的風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果不單純因?yàn)榻?jīng)濟(jì)方面的原因被迫選擇回遷房，建議還是多花一些錢買商品房屋省心。理由如下：其一，回遷房屋土地使用權(quán)多為維持原劃撥方式取得，買賣回遷房屋很難或者不可能公積金貸款或者房地產(chǎn)貸款，中介給你承諾辦起來的是一般不是房貸，是利率比較高的普通商業(yè)貸款。其二，回遷房屋建筑質(zhì)量，布局，物業(yè)管理開發(fā)商說與商品房屋一樣，住進(jìn)去體驗(yàn)下就知道啦其三，回遷房屋回遷期間原房證書繳存，新證書沒下來，除了房東的手續(xù)外，法律風(fēng)險(xiǎn)增加，里面蘊(yùn)藏了不少了繼承糾紛，分家析產(chǎn)糾紛，其他糾紛其四，共同部位維修也是一個(gè)問題。
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要嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。買賣回遷房時(shí)要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是商品房回遷。
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回遷房沒有房產(chǎn)證，進(jìn)行買賣是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的?；剡w房手續(xù)更名不能替代產(chǎn)權(quán)證書的，必須要求賣方提供回遷協(xié)議以及身份證明，如果回遷房所占用土地是劃撥用地，買方就要補(bǔ)交土地出讓金。回遷房的買賣會(huì)涉及到2次繳納稅費(fèi)的問題，一是賣方取得房屋所有權(quán)證書繳納的稅費(fèi)，二是賣方轉(zhuǎn)讓時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用，這些都應(yīng)該在合同明確規(guī)定。還要注意回遷房有沒有抵押的情況。
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1. 辦理房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)讀懂合同條款，仔細(xì)核對(duì)合同中的內(nèi)容，如價(jià)格、房屋狀況、附加條款等，以免發(fā)生糾紛；2. 核實(shí)房屋所有權(quán)，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)、開發(fā)商擁有的房產(chǎn)權(quán)證書以及實(shí)地考察等方式，確認(rèn)房屋所有權(quán)，以免買入無(wú)權(quán)利房屋；3. 辦理回遷房買賣交易，應(yīng)仔細(xì)閱讀回遷合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)；4. 辦理回遷房買賣交易，應(yīng)按照回遷合同約定的時(shí)間，及時(shí)辦理相關(guān)的交易手續(xù)；5. 辦理回遷房買賣交易，應(yīng)按照回遷合同約定的金額，及時(shí)辦理相關(guān)的交易手續(xù)。
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