商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？

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• 147****6754

  按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2012-11-30 16:42:13
• 151****6013

  對(duì)此，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。
  ”

  查看全文↓ 2012-11-30 16:39:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)商品房在交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，若房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？?
  答

  據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。”

• 問(wèn) 商品房交付使用后，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)?
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛42問(wèn) ,請(qǐng)瀏覽這個(gè)網(wǎng)址：1、何謂“交房時(shí)間”？2、交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有哪些？3、交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)有哪些？4、商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？5、《解釋》第11條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由？6、出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？7、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定？8、開(kāi)發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無(wú)效的違約金如何確定？9、 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？10、按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國(guó)家規(guī)定的竣工條件有哪些？11、《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！闭?qǐng)問(wèn)，國(guó)家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？12、對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？13、出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：14、對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人在請(qǐng)求解除合同和賠償損失時(shí)，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：15、交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人該如何處理？出賣(mài)人負(fù)有哪些義務(wù)？16、《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第13條所稱(chēng)的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括哪些范圍？17、房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來(lái)威脅，可使購(gòu)房者要退房的話很難，購(gòu)房者該怎么辦？18、逾期交房日期怎樣計(jì)算？19、剛交付的房子，購(gòu)房者沒(méi)辦理入伙手續(xù)，自己先查驗(yàn)了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購(gòu)房者能不能收這樣的房？20、購(gòu)房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購(gòu)房者才拿到入住通知，購(gòu)房人能否根據(jù)開(kāi)發(fā)商推遲交房為理由退房？物業(yè)公司以購(gòu)房者沒(méi)有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不應(yīng)該？購(gòu)房者能否向開(kāi)發(fā)商索賠？21、收房不出示“備案表”，算不算違約？22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么？23、簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？24、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 一25、所購(gòu)商品房與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》不符開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任26、訂購(gòu)的商品房被賣(mài)，為何要不到雙倍定金 27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人能選擇退房嗎？28、購(gòu)房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎?29、已抵押商品房能否買(mǎi)賣(mài)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)30、武漢“樓間距”有了新規(guī)定31、簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》流程32、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定車(chē)庫(kù)門(mén)高度如何處理33、未按合同約定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收能否交房？34、簽合同注意按揭貸款的約定35、消費(fèi)者買(mǎi)房需要注意三點(diǎn)36、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎？37、《**高法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題的解釋》中開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個(gè)問(wèn)題38、被拆遷人拒絕支付差價(jià)款如何處理？39、一般的房屋均可以自由買(mǎi)賣(mài)，但下列房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的40、二手房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)問(wèn)題41、陽(yáng)臺(tái)是否算作建筑面積、怎樣計(jì)算？42、簽訂租房合同時(shí)應(yīng)注意哪些法律問(wèn)題？43、律師提示：從4個(gè)方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效

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• 問(wèn) 房屋交付使用后還能退房嗎？
  答

  根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問(wèn) 收房后房子在未辦理產(chǎn)權(quán)證之前，如果房屋發(fā)生毀損等風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？
  答

  據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律別有規(guī)定的除外

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• 問(wèn) 商品房交付使用問(wèn)題
  答

  商品房交付中的法律問(wèn)題你都知道哪些？ 商品房交付中的法律問(wèn)題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問(wèn)題。 1．商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來(lái)各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱(chēng)的“交鑰匙”。因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2．商品房逾期交付的責(zé)任 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。 如果雙方在開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒(méi)有約定時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房購(gòu)房者解除合同的條件沒(méi)有約定時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋規(guī)定：經(jīng)購(gòu)房者催告后三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購(gòu)房者解除合同后可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

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