商品房交付使用后，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)?

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• 137****2417

  商品房買賣合同糾紛42問 ,請瀏覽這個網(wǎng)址：
  
  1、何謂“交房時間”？
  2、交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？
  3、交房過程中買受人的主要義務(wù)有哪些？
  4、商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？
  5、《解釋》第11條中所說的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由？
  6、出賣人在房屋沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
  7、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？
  8、開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定？
  9、 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？
  10、按照法律規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國家規(guī)定的竣工條件有哪些？
  11、《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！闭垎枺瑖乙?guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？
  12、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？
  13、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題：
  14、對于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人在請求解除合同和賠償損失時，應(yīng)注意哪些問題：
  15、交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人該如何處理？出賣人負(fù)有哪些義務(wù)？
  16、《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？
  17、房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦？
  18、逾期交房日期怎樣計算？
  19、剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房？
  20、購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購房者才拿到入住通知，購房人能否根據(jù)開發(fā)商推遲交房為理由退房？物業(yè)公司以購房者沒有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不應(yīng)該？購房者能否向開發(fā)商索賠？
  21、收房不出示“備案表”，算不算違約？
  22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么？
  23、簽訂合同時對房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？
  24、商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 一
  25、所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任
  26、訂購的商品房被賣，為何要不到雙倍定金
  27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人能選擇退房嗎？
  28、購房戶應(yīng)交配套費嗎?
  29、已抵押商品房能否買賣，如何規(guī)避風(fēng)險
  30、武漢“樓間距”有了新規(guī)定
  31、簽《房屋認(rèn)購書》流程
  32、商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理
  33、未按合同約定進(jìn)行竣工綜合驗收能否交房？
  34、簽合同注意按揭貸款的約定
  35、消費者買房需要注意三點
  36、商品房買賣合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎？
  37、《**高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題的解釋》中開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個問題
  38、被拆遷人拒絕支付差價款如何處理？
  39、一般的房屋均可以自由買賣，但下列房屋是不能買賣的
  40、二手房買賣的相關(guān)問題
  41、陽臺是否算作建筑面積、怎樣計算？
  42、簽訂租房合同時應(yīng)注意哪些法律問題？
  43、律師提示：從4個方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效

  查看全文↓ 2014-04-03 21:43:41
• 137****0243

  房屋風(fēng)險由誰承擔(dān)
  
  所謂風(fēng)險，是指未來可能發(fā)生的、對房屋產(chǎn)生不利影響的行為或者事件。如地震、戰(zhàn)爭、泥石流、海嘯、高空物體墜落和恐怖性爆炸等不可預(yù)見的可能性。風(fēng)險造成的結(jié)果是不確定的，由于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間對當(dāng)事人雙方的重要性，所以關(guān)于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的約定成為商品房買賣合同中很重要的一個條款。商品房的交接，只是轉(zhuǎn)移房屋的占有，此時房屋轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)登記一般尚未開始或正在辦理當(dāng)中，買受人僅享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人。
  從形式上看，交接就是房屋鑰匙的交付和接收（俗稱“交鑰匙”）。但根據(jù)《解釋》，交接不僅是房屋本身的交付和接收，即出賣人將房屋的占有轉(zhuǎn)移給買受人，而且也是房屋風(fēng)險的交接或移轉(zhuǎn)。當(dāng)然，這是針對買賣雙方在合同中沒有對“交付”進(jìn)行約定時，法律所做的強制性規(guī)定，而假定買賣雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同時，約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記完成的時間作為“交付”的時間時，則房屋的轉(zhuǎn)移占有不構(gòu)成“交付”，不發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移的法律后果。只有在具備合同約定的條件成就時，才發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移的問題。
  出賣人如果未能在約定的交接日期內(nèi)交房，則房屋毀損、滅失的風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移，仍由出賣人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕收房的，房屋損毀或滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的房屋交付使用之日起由買受人承擔(dān)。因此，房屋交接對于雙方來說都有重要的法律意義，應(yīng)當(dāng)十分慎重地對待。

  查看全文↓ 2014-04-02 19:08:12

相關(guān)問題

• 問 商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？
  答

  按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

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• 問 請問商品房在交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，若房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？?
  答

  據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

• 問 房屋交付使用后還能退房嗎？
  答

  根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問 商品房交付使用問題
  答

  商品房交付中的法律問題你都知道哪些？ 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。 1．商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2．商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

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• 問 收房后房子在未辦理產(chǎn)權(quán)證之前，如果房屋發(fā)生毀損等風(fēng)險由誰承擔(dān)？
  答

  據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律別有規(guī)定的除外

  全部2個回答>