照現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢來看，投資三線城市房地產(chǎn)有“錢途”嗎？

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• 148****5585

  一線城市經(jīng)過了多年的開發(fā)，可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)寥寥無幾，因此推出的地塊對開發(fā)商而言大多開發(fā)價值不高；另外，近幾年一線城市的房價大漲也造成了土地收儲成本的升高，使得地價較高，開發(fā)商拿地意愿不足。相比一線城市出讓土地的“質(zhì)次價高”，二三線城市的土地可謂“物美價廉”，眾多實力雄厚的開發(fā)商近幾年來均致力于進(jìn)入二三線城市，許多由一線城市發(fā)展起來的中小開發(fā)商為了尋找更廣闊的發(fā)展空間也將目光投向了二三線城市。
  因此，二三線城市的土地市場并不會受一線城市的影響而降溫，而未來幾年房企的開發(fā)重點也將進(jìn)一步向二三線城市轉(zhuǎn)移。

  查看全文↓ 2012-12-08 09:35:32
• 156****3352

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠稱，大部分三線城市都沒有前途，由于過去錯誤的預(yù)期引起了房地產(chǎn)行業(yè)過度的擴張，許多三線城市未采取調(diào)控政策但房價依然下降，說明行業(yè)降溫主因是大環(huán)境的變化。

  查看全文↓ 2012-12-08 09:35:21
• 133****7875

  在調(diào)控的大背景下，地產(chǎn)商在一線城市拿地很困難，但在三線城市，住宅供應(yīng)已經(jīng)過剩，現(xiàn)有的存量房數(shù)量龐大，已經(jīng)難以消化。

  查看全文↓ 2012-12-08 09:35:15

相關(guān)問題

• 問 什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資有哪些過程？
  答

  所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資過程主要有以下幾個階段：一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。1.市場分析。市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。2.財務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計出未來的現(xiàn)金流量。3.可行性分析。可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開發(fā)權(quán)的獲得這一過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。當(dāng)在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運用財務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動時，要詳細(xì)評估投資計劃與各種融資機會，以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計，然后尋找建筑商進(jìn)行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機構(gòu)融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進(jìn)度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標(biāo)。四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：1.是必須有完善的營銷規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。2.是實際的銷售活動，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：1.是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險較小，但是一般而言報酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營運的風(fēng)險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。此外，由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個投資過程中必須認(rèn)真考慮的。

• 問 ??為什么投資房地產(chǎn)?現(xiàn)在做房地產(chǎn)投資還值得嗎?
  答

  1、雖然現(xiàn)階段各種政策表現(xiàn)的都是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，以及有些新聞顯示房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價格下跌，但是大家不要忘了此價格是在什么基礎(chǔ)上下跌2、中國文化里家的含義有多重要，這不必說，中國人骨子里就必須得有個屬于自己的家，而且民生也講究衣食住行3、房地產(chǎn)肯定是值得投資的，但現(xiàn)階段肯定不能像以前那么盲目了，要有挑選，城市的發(fā)展，當(dāng)?shù)匚幕逃?，企業(yè)的發(fā)展都是需要考慮的因素

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• 問 ??怎樣投資房地產(chǎn)？投資房地產(chǎn)的技巧有哪些呢？
  答

  持續(xù)繳滿12個月或者累計繳存24個月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款，貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個公積金管理中心都對離退休職工發(fā)放公積金貸款的)，其貸款的對象必須具備下列條件：1.持續(xù)繳存12個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且當(dāng)前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。3.具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔(dān)保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)!!一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。

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• 問 現(xiàn)在還能投資房地產(chǎn)嗎？房地產(chǎn)什么時候會降價？
  答

  等人口老齡化嚴(yán)重的時候就會降價，因為獨生子女負(fù)擔(dān)重了，老年人也沒買房能力了。

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• 問 ??如何投資房地產(chǎn)?投資房地產(chǎn)的注意事項有哪些?
  答

  房產(chǎn)投資技巧有哪些？房產(chǎn)投資有哪些注意事項？購買房產(chǎn)，是您一生中**重要的決定；但是，在您投資房地產(chǎn)時，您應(yīng)該注意到以下8個基本事項。1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時，有三點十分重要：街道外觀要簡單，過于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。2、估計自己的財政實力。估計自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力對于決定投資的時機十分重要?？纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長期目標(biāo)，比如，您要投資的房產(chǎn)是否會是您退休后的經(jīng)濟(jì)來源？另外，預(yù)計將來會出現(xiàn)的情況，比如家里有小孩子出生或失業(yè)。找一個投資顧問或注冊的金融理財師，會對您有很大的幫助。3、確定投資策略。有些房產(chǎn)易于出租，但是不會有太大的**潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。4、需估計所投房產(chǎn)的潛力。您應(yīng)該估計所投資的房產(chǎn)將會為您帶來何種收入，為此，您可以研究一下房產(chǎn)過去的**情況和潛在的出租前景。5、爭取**優(yōu)價格。專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產(chǎn)，談判還可以使雙方達(dá)成協(xié)議。6、確定貸款。找到合適的貸款提供者與選擇房產(chǎn)一樣重要。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個貸款作為大的抵押。在競爭激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。7、尋求律師幫助。有律師的幫助能保證合同的完整性以及一切可以接受的變動。律師的參與也是您投資策略中不可缺少的一部分。8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。專業(yè)的房地產(chǎn)管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產(chǎn)資料。您的房地產(chǎn)管理員對**新的條例了如指掌，也更適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的選擇。在作出商業(yè)或投資決定時，遵循一定的方法是明智的選擇：估計自己的財政實力；確定投資策略；估計所投房產(chǎn)的潛力；爭取**優(yōu)價格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

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