買(mǎi)房時(shí)，遇上土地使用年限縮水，購(gòu)房者該怎么辦？

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• 142****3128

  對(duì)于合理的“土地使用年限縮水”現(xiàn)象，買(mǎi)家一般都能理解；但對(duì)于縮水特別嚴(yán)重的樓盤(pán)，買(mǎi)家感覺(jué)還得在將來(lái)續(xù)期的時(shí)候花錢(qián)補(bǔ)回這嚴(yán)重縮水的年限挺虧的。建議，買(mǎi)家在購(gòu)房前**好到當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)的網(wǎng)站或到國(guó)土部門(mén)查詢及核實(shí)清楚該項(xiàng)目土地用途及使用年限等信息。避免出現(xiàn)不必要的麻煩。

  查看全文↓ 2013-01-11 10:16:56
• 156****2835

  通常開(kāi)發(fā)商所使用的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》均為自行制定的格式版本，一般都沒(méi)有提及土地使用權(quán)時(shí)間區(qū)間的內(nèi)容，因此出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有告知這個(gè)買(mǎi)家非常在意的“嚴(yán)重縮水”因素，且該因素足以影響到買(mǎi)家放棄簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之情形時(shí)，“買(mǎi)家可以在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽署之日起的一年內(nèi)且簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之前請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并要求開(kāi)發(fā)商退還訂金”。

  查看全文↓ 2013-01-11 10:14:52
• 153****3730

  若是你在只有交了訂金的時(shí)候，你是幸運(yùn)的，可以退，但是若你已經(jīng)付款了住了幾年，這是就不好說(shuō)了，只能有苦自己嘗，若是人多可以一起起訴那開(kāi)發(fā)企業(yè)。

  查看全文↓ 2013-01-11 10:13:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋“縮水” 購(gòu)房者買(mǎi)房該怎么辦
  答

  房屋“縮水”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，常見(jiàn)的有面積縮水，但是除此之外，還有層高、規(guī)劃、年限等都有縮水現(xiàn)象的產(chǎn)生。但是目前一些購(gòu)房者對(duì)這些“縮水”陷阱卻渾然不知。 今天，我們就來(lái)為大家盤(pán)點(diǎn)一些買(mǎi)房常遇到的“縮水”陷阱。買(mǎi)房簽訂合同時(shí)一定要將這些可能的風(fēng)險(xiǎn)填寫(xiě)進(jìn)去。 1、面積縮水 弄清贈(zèng)送面積和公攤面積 有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在戶型圖上標(biāo)明房屋的贈(zèng)送面積，但是購(gòu)房者簽合同時(shí)或者實(shí)際入住測(cè)量才發(fā)現(xiàn)贈(zèng)送面積根本沒(méi)有宣傳的那么多，再或者售樓員開(kāi)盤(pán)的時(shí)候介紹樓盤(pán)的公攤較小，直到簽合同才知道相差很大。 支招：購(gòu)房者要明確兩點(diǎn)，第一，贈(zèng)送面積不能以圖紙上的標(biāo)注為準(zhǔn)，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購(gòu)房者查看購(gòu)房合同里的規(guī)定或者去毛坯房中進(jìn)行測(cè) 量。第二，要在看房階段仔細(xì)詢問(wèn)公攤面積，特別是要買(mǎi)的樓棟公攤面積，因?yàn)槊織潣堑墓珨偪赡懿煌灰\統(tǒng)地問(wèn)，售樓員一般會(huì)把公攤往小里說(shuō)。 2、 規(guī)劃縮水 細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣” 現(xiàn)在，不少樓盤(pán)都在賣(mài)未來(lái)規(guī)劃，承諾一期后面會(huì)有宏達(dá)的規(guī)劃。比如，附近會(huì)建大型公園、商業(yè)體、**、醫(yī)院等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。更有甚者，沒(méi)拿預(yù)售證就開(kāi)始賣(mài)房。 支招：部分開(kāi)發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書(shū)中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間 的差額利益。建議消費(fèi)者，先查明開(kāi)發(fā)商是否已取得了后面地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過(guò)審批；也可要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，并 在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。 3、 層高縮水 要明確約定違約賠償數(shù)額 有的購(gòu)房者很在乎層高或者就是沖著某個(gè)樓盤(pán)的層高優(yōu)勢(shì)去的。比如，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.8米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書(shū)中注明的層高有的為2.8米，有的為2.7米。實(shí)際自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度更低。 支招：商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒說(shuō)，要明確約定層高“縮水”的違約賠償數(shù)額，建議買(mǎi)房人在合同中注明。 4、 年限縮水 簽約前弄清土地和房屋的使用年限 有的樓盤(pán)拿地時(shí)間很長(zhǎng)，這樣一來(lái)，實(shí)際使用年限就會(huì)相對(duì)較短，特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子。售樓員在介紹這種樓盤(pán)時(shí)，會(huì)刻意避開(kāi)拿地時(shí)間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤(pán)其他優(yōu)點(diǎn)。 支招：有許多買(mǎi)房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下，大多開(kāi)發(fā)商是直接從政府部門(mén)受讓或從其他開(kāi)發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買(mǎi)房人 買(mǎi)房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開(kāi)發(fā)商已使用的年限。專家特別提醒，買(mǎi)房人在簽約前，到相關(guān)部門(mén)就土地 性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。 5、 承諾縮水 售樓員為了賣(mài)房會(huì)進(jìn)行誤導(dǎo) 有的售樓員為了更快地賣(mài)出房子，會(huì)以 “開(kāi)盤(pán)價(jià)”吸引消費(fèi)者，實(shí)際上根本不存在價(jià)的房子，或者所謂價(jià)的房子的樓層和采光都是你不會(huì)要的特殊房源。要簽購(gòu)房合同時(shí)，售樓員會(huì)“催促” 購(gòu)房者，48小時(shí)不簽合同，合同會(huì)凍結(jié)，解凍費(fèi)和手續(xù)費(fèi)都需業(yè)主自己支付。還有的開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)行一些誤導(dǎo)宣傳，為了增加期房的競(jìng)爭(zhēng)力，承諾購(gòu)房者在交房之前 可以提出申請(qǐng)?zhí)崆斑M(jìn)場(chǎng)裝修，那些想要更早入住的購(gòu)房者很容易輕信。 支招：購(gòu)房者要時(shí)刻保持清醒的頭腦，牢記“天上不會(huì)掉餡餅”。另外， 一定要咨詢專業(yè)人士，例如，不簽合同就會(huì)凍結(jié)等說(shuō)辭，只是售樓員“威脅”你的一種手段。實(shí)際上，合同一旦凍結(jié)，要想解凍對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)會(huì)更麻煩。**關(guān)鍵的， 購(gòu)房者要仔細(xì)盤(pán)問(wèn)售樓員，不要被其輕描淡寫(xiě)的幾句好話說(shuō)服，對(duì)于一些實(shí)際的好處，一定要再三仔細(xì)確認(rèn)才可相信。 買(mǎi)房非小事，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見(jiàn)為實(shí)。對(duì)于售樓員關(guān)于未來(lái)規(guī)劃、配套的介紹以及樓盤(pán)特有的一些優(yōu)勢(shì)，一定要再三確認(rèn)詢問(wèn)核實(shí)，不要輕易聽(tīng)信宣傳。

• 問(wèn) 購(gòu)房者突然反悔不買(mǎi)房了，我該怎么辦？
  答

  聽(tīng)說(shuō)這種情況要根據(jù)合同來(lái)，具體怎么做可能要咨詢律師或?qū)I(yè)人士。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)房者違約怎么辦
  答

  原則上可比照**相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，購(gòu)房者該怎么辦？
  答

  只能起訴了，看法院執(zhí)行。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商延期交房該怎么辦？購(gòu)房者該怎么維權(quán)
  答

  一、開(kāi)發(fā)商逾期交房如何認(rèn)定？一般而言，出賣(mài)人認(rèn)為房屋的交付使用就是買(mǎi)受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”；而買(mǎi)受人則有可能認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。根據(jù)法律規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此，在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書(shū)的，出賣(mài)人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣(mài)人則應(yīng)按約定履行義務(wù)。此外，依照相關(guān)規(guī)定，在商品房銷售合同中，房屋的交付使用必須達(dá)到合同約定的條件，且須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，否則，不能視為房屋已合格交付使用。若未達(dá)到合同約定的交付條件，須同時(shí)具備鑰匙已交付、竣工驗(yàn)收合格以及已通過(guò)消防驗(yàn)收，才視為房屋已實(shí)際交付使用。房屋管理行政部門(mén)出具的商品房交付使用通知書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書(shū)，但房屋購(gòu)買(mǎi)人有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認(rèn)定房屋已符合交付條件。開(kāi)發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書(shū)為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，人民法院不予支持。二、如遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購(gòu)房者該如何維權(quán)投訴？如果遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購(gòu)房人可以選擇通過(guò)解除合同或者要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。1、購(gòu)房人可以行使合同解除權(quán)根據(jù)《合同法》規(guī)定，出賣(mài)人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼碎_(kāi)發(fā)商延期交房的話，購(gòu)房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，并**好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。2、購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或賠償損失根據(jù)合同法的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！标P(guān)于違約金的數(shù)額問(wèn)題，一把來(lái)說(shuō)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。即遇到此類問(wèn)題，購(gòu)房人須注意購(gòu)房合同中針對(duì)延期交房違約賠償?shù)南嚓P(guān)條款約定。合同有約定的，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

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