看中的拆遷房，沒有房證，與原房主應(yīng)該簽訂合同還是協(xié)議？哪個更有效？該怎樣和原房主簽訂？

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• 134****7265

  訂購房合同，必須審查售房者是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，若是部分產(chǎn)權(quán)或“雙困戶”購買的安置房，則不能簽訂購房合同；若是完全產(chǎn)權(quán)簽訂合同時，應(yīng)明確約定售房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證一年后協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、需補交土地出讓金和規(guī)費的實際承擔(dān)方、二次交易稅費的承擔(dān)方、房屋交付的時間、房款的支付方式以及雙方違約責(zé)任的承擔(dān)等。如果合同內(nèi)容是雙方真實意思表示，不違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定即為有效合同。需要注意的是，合同履行期限較長，應(yīng)時刻關(guān)注履行中的風(fēng)險。例如，拆遷房5年內(nèi)不能過戶,所以你即便居住在個房屋里,這個房子在過戶前也不屬于你,如遇5年后房價上漲,對方不肯過戶,你恐怕只能拿出你的購房款和違約金,當(dāng)然如果買賣合同設(shè)計的好一點,對方違約成本很高的話,那么違約的可能性就會減小。

  查看全文↓ 2013-01-11 11:10:00
• 146****3053

  其實拆遷房購買拆遷房存在一定的風(fēng)險，你簽訂合同比簽訂協(xié)議更有效點。

  查看全文↓ 2013-01-11 11:09:21

相關(guān)問題

• 問 老公打算想買一套拆遷房，但是這沒有房證，我們和房主應(yīng)該簽訂合同還是協(xié)議？哪個更有效？該怎樣和原房主簽訂？
  答

  其實購買拆遷房存在一定的風(fēng)險，你簽訂合同比簽訂協(xié)議更有效點。訂購房合同，必須審查售房者是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，若是部分產(chǎn)權(quán)或“雙困戶”購買的安置房，則不能簽訂購房合同；若是完全產(chǎn)權(quán)簽訂合同時，應(yīng)明確約定售房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證一年后協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、需補交土地出讓金和規(guī)費的實際承擔(dān)方、二次交易稅費的承擔(dān)方、房屋交付的時間、房款的支付方式以及雙方違約責(zé)任的承擔(dān)等。如果合同內(nèi)容是雙方真實意思表示，不違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定即為有效合同。需要注意的是，合同履行期限較長，應(yīng)時刻關(guān)注履行中的風(fēng)險。舉例來說，拆遷房5年內(nèi)不能過戶,所以你即便居住在個房屋里,這個房子在過戶前也不屬于你,如遇5年后房價上漲,對方不肯過戶,你恐怕只能拿出你的購房款和違約金,當(dāng)然如果買賣合同設(shè)計的好一點,對方違約成本很高的話,那么違約的可能性就會減小。

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• 問 簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)注意事項有哪些？
  答

  5、履行期限、地點、方式。合同中應(yīng)主要寫明交房時間，條件，辦理相關(guān)手續(xù)的過程，配合與協(xié)調(diào)問題，雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)，各種稅費、其他費用如何分攤，遇有價格上漲、下跌時如何處理。6、合同生效條款。合同中應(yīng)約定合同生效時間，生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件生效或不生效，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件，合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還等等。7、違約責(zé)任。合同中要說明哪些系違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，擔(dān)保的形式，對違約金或定金的選擇適用問題等等。8、解決爭議的方式。合同中應(yīng)約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。9、合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在合同中明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中合同應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期限，合同中止、終止或解除的補救措施，合同中止、終止或解除后財產(chǎn)如何進行返還等等。10、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。合同中應(yīng)約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。11、附件。合同中應(yīng)說明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時候，還需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積、房屋質(zhì)量以及付款等關(guān)鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。

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• 問 買房時，在銀行簽訂的合同是要自己保留嗎？
  答

  是需要自己保留的，若是按評估價簽的合同，這個用處主要是批貸的，以后用處確實不大，也有可能是貸款合同，這個是要必須要的了。既然是你的合同，肯定有你的簽字，建議還是要回來好，如果實在沒時間就麻煩銀行的人快遞給你，用到付的，你付快遞費就是了，畢竟上面有你的簽字，留別人那兒不好。

• 問 買新房簽訂合同
  答

  只要是正規(guī)的發(fā)展商所開發(fā)的項目基本上都是格式合同，沒有你需要修改的地方。在說就算你提出要修改或者是補充某些條款，發(fā)展商一般都不不太會同意的。所以，買過多次房子的人都知道，只有乖乖的簽字咯!這個就是個現(xiàn)實，沒有辦法的

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• 問 ??原房主沒有房產(chǎn)證 如何辦理過戶？原房主不出面能否過戶?
  答

  你的意思是房產(chǎn)證上權(quán)屬人是A，之后賣給B，你又從B手中買過來，但這中間的兩次交易你們都沒有辦理過戶手續(xù)？如果是這種情況你手中的房產(chǎn)證一點用都沒有，房地局登記的房屋權(quán)屬人依舊是A，他只要去辦理一個掛失，補辦一個房產(chǎn)證你手中的就是一張廢紙。如果一直找不到原房主，那你就肯定無法辦理過戶手續(xù)。你和第二個房主簽的買賣協(xié)議是否有效還要看他跟A，也就是現(xiàn)在房產(chǎn)證上的房屋權(quán)屬人所簽訂的買賣合同是否有效，如果有效也還要看關(guān)于過戶手續(xù)辦理時如何約定的。如果無效那你和B所簽的買賣協(xié)議也肯定就是無效的?？傊氵@個事情很麻煩，**關(guān)鍵就是要找到A，而且一定要向B主張權(quán)利，如果他一直找不到，那你就要跟B解除合同，終止交易。

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