市場運作房該怎么交易？房齡2年，是單位房來的

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• 152****3991

  首先您的確認(rèn)該套房屋的土地性質(zhì)（如劃撥還是出讓）、其次您還得確認(rèn)該房子是否有獨立產(chǎn)權(quán)，是否已經(jīng)辦好產(chǎn)權(quán)證。
  桂林現(xiàn)有政策規(guī)定集資房拿到房產(chǎn)證5年以后才能進(jìn)行交易過戶，如您現(xiàn)在想買這樣的房子，可以跟房主進(jìn)行私下協(xié)商，并邀請第三方公證，繳納一部分房款，但這過程會存在一定風(fēng)險。

  查看全文↓ 2013-01-24 11:11:52

相關(guān)問題

• 問 什么是市場運作房？市場運作房可以買賣嗎？
  答

  有房產(chǎn)證就可以轉(zhuǎn)讓了

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• 問 ?? 市場運作房是集資房嗎?
  答

  集資房和商品房的定義區(qū)別商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有限制。集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有限制。集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。購買集資房和商品房的區(qū)別1、集資房與商品房的區(qū)別——土地使用權(quán)的區(qū)別： 一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。2、集資房與商品房比較——在手續(xù)申辦上的區(qū)別： 商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。而集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。所以，一般商品房和集資房的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。1、集資房與商品房的區(qū)別——土地使用權(quán)的區(qū)別： 一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。2、集資房與商品房比較——在手續(xù)申辦上的區(qū)別： 商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。而集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。所以，一般商品房和集資房的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。購買集資房的注意事項購買集資房的風(fēng)險就是產(chǎn)權(quán)問題。由于集資房常常產(chǎn)權(quán)不明，所以在實踐中導(dǎo)致了很多問題。購買集資房風(fēng)險提示：在購買集資房之前，必須要審查出賣人是否享有完全產(chǎn)權(quán)，只有享有完全產(chǎn)區(qū)的集資房才是安全的。購買集資房時需要注意以下幾點：1.集資房多為村委會與開發(fā)單位合作建房。集資房項目大多沒有經(jīng)過正規(guī)的報建程序，同時，集資房的開發(fā)單位多數(shù)無開發(fā)資質(zhì)。2.集資房無正規(guī)預(yù)售合同。3.集資房多無土地使用證，并無法律效力。4.集資房價格但不能辦按揭。5.集資房品質(zhì)比較低。6.集資房在市場并不受群眾喜歡。7.集資房比較緩慢。8.集資房有拆遷風(fēng)險。9.集資房自有生活配套比較差。而商品房證件齊全，受法律保護(hù)，自身配套較好，增資空間較大，在市場上受廣大消費者喜歡。購買集資房的風(fēng)險就是產(chǎn)權(quán)問題。由于集資房常常產(chǎn)權(quán)不明，所以在實踐中導(dǎo)致了很多問題。購買集資房風(fēng)險提示：在購買集資房之前，必須要審查出賣人是否享有完全產(chǎn)權(quán)，只有享有完全產(chǎn)區(qū)的集資房才是安全的。購買集資房時需要注意以下幾點：1.集資房多為村委會與開發(fā)單位合作建房。集資房項目大多沒有經(jīng)過正規(guī)的報建程序，同時，集資房的開發(fā)單位多數(shù)無開發(fā)資質(zhì)。2.集資房無正規(guī)預(yù)售合同。3.集資房多無土地使用證，并無法律效力。4.集資房價格但不能辦按揭。5.集資房品質(zhì)比較低。6.集資房在市場并不受群眾喜歡。7.集資房比較緩慢。8.集資房有拆遷風(fēng)險。9.集資房自有生活配套比較差。而商品房證件齊全，受法律保護(hù)，自身配套較好，增資空間較大，在市場上受廣大消費者喜歡。

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• 問 ??市場運作房是集資房嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  政策性保障住房也就是經(jīng)濟(jì)適用房。從字面上講，經(jīng)濟(jì)適用住房主要就是經(jīng)濟(jì)適用，能滿足居民的基本生活需要。經(jīng)濟(jì)適用住房不是誰都可以購買的，它的特供對象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。由于政府提供了優(yōu)惠的政策，限定了建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)的對象和銷售的價格，自然價格較低。目前，經(jīng)濟(jì)適用住房房源建設(shè)有三個途徑：一是政府劃撥土地，統(tǒng)一開發(fā)、集中建設(shè)；二是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分普通住宅；三是單位自建和聯(lián)建，出售給本單位職工（老叫法稱為集資房）。商品房是指具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的房屋。區(qū)別在于：一、它們的供應(yīng)對象不同：經(jīng)濟(jì)適用住房的對象是城市中低收入家庭和住房困難戶；商品房的對象是所有自然人。

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• 問 市場運作房上市交易注意事項有哪些？
  答

  市場運作房交易需要注意一些問題，以減少不必要的法律糾紛1.要了解該市場運作房的具體情況： 如該市場運作房土地的性質(zhì)。是劃撥的還是出讓的？如很多**是劃撥的，就不允許轉(zhuǎn)讓房子，如出讓，是否已交完土地出讓金，手續(xù)是否齊備。 另外還要了解單位對轉(zhuǎn)讓的態(tài)度？一些單位是不給轉(zhuǎn)讓的，如一些行政部門（GA），基于單位職能的特殊，為了小居和管理，不允許對外轉(zhuǎn)讓。2.要了解轉(zhuǎn)讓人的具體情況：如是否取得土地證、房產(chǎn)證；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓期間是否向銀行貸款進(jìn)行分期付款；轉(zhuǎn)讓人與單位簽的購房合同具體情況等3.關(guān)于過戶手續(xù)，時間規(guī)定為五年后才能辦理過戶手續(xù)，至于是以和單位簽訂購房合同起算，還是以取得房產(chǎn)證起算，本人不確定，**好咨詢一下當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門。4. 關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同，在法律上沒有明確規(guī)定時，合同內(nèi)的條款往往容易造成合同無效，合同中的規(guī)定有幾點需要注意的：如轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的約定為“房屋及取得房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同”（理由是房屋轉(zhuǎn)讓可能有強(qiáng)制性規(guī)定，權(quán)利轉(zhuǎn)讓雙方意思表示一致即可，估計不會有限制性規(guī)定）；約定無效后如何處理，并約定合同的無效并不會導(dǎo)致該條款無效；出讓方簽訂合同后今后拒絕轉(zhuǎn)讓房屋及將房屋再轉(zhuǎn)讓他人防范措施：約定其違約責(zé)任、賠償責(zé)任等等。

• 問 買二手市場運作房第一年過戶稅費與五年后有什么區(qū)別 ？
  答

  關(guān)于市場運作房的買賣場運作房的特殊，您還需要了解房源是否有土地證與房產(chǎn)證。如果是，您首先要明確您所買賣的房源是否允許轉(zhuǎn)讓（一些行政部門的市場運作是不能轉(zhuǎn)讓的），因為市場運作房出于能上市交易的的狀態(tài)，其交易費用與二手房費用一樣，大于144㎡的房源需要交納總房款3%的契稅，5年以內(nèi)的交納全額5.5%營業(yè)稅，5年以上的營業(yè)稅為差額的5.5%，個人所得稅都為差額的20%。144平米以下的房源，契稅為總房款的1.5%，5年以內(nèi)的交納差額5.5%營業(yè)稅，5年以上的營業(yè)稅免繳，個人所得稅為總額的1%。