二手經濟適用房買賣應注意哪些問題?

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• 138****1779

  一、注意出售的有效性：首先應該知道經濟適用房只有在產權證下發(fā)后5年,才能按照市場價格出售給任意人，如果未滿5年的確需要出售的，只能按照原始價格出售給具備購買經濟適用房資格的購買者，否則出售無效。　　二、謹防不法中介陷阱:有的中介公司聲稱，能為購買二手經濟適用房的客戶辦理過戶手續(xù)，采取抵押的辦法，將房屋買賣變通為抵押借款，然后行使抵押權，實現房屋的過戶，規(guī)避經濟適用房五年內不得上市的規(guī)定。這種做法是不可行的，因為不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物，其權利轉移受到限制，不僅不能上市交易，也不能設定抵押權，即使該合同由公證機關進行公證，也不能對抗法律的限制性規(guī)定。

  查看全文↓ 2013-01-31 16:06:08

相關問題

• 問 經濟適用房買賣應注意哪些問題?
  答

  一、注意出售的有效性：首先應該知道經濟適用房只有在產權證下發(fā)后5年,才能按照市場價格出售給任意人，如果未滿5年的確需要出售的，只能按照原始價格出售給具備購買經濟適用房資格的購買者，否則出售無效?！　《?、謹防不法中介陷阱:有的中介公司聲稱，能為購買二手經濟適用房的客戶辦理過戶手續(xù)，采取抵押的辦法，將房屋買賣變通為抵押借款，然后行使抵押權，實現房屋的過戶，規(guī)避經濟適用房五年內不得上市的規(guī)定。這種做法是不可行的，因為不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物，其權利轉移受到限制，不僅不能上市交易，也不能設定抵押權，即使該合同由公證機關進行公證，也不能對抗法律的限制性規(guī)定。

• 問 二手經濟適用房買賣
  答

  你可以先簽訂長租協(xié)議，然后雙方約定高額賠償金，如果一方違約要求對方賠償高額賠償金。像經濟適用房的前五年買賣時國家不允許的，也就是不支持法律保護。即使你簽了長足協(xié)議現在約定的價格不能保證幾年后賣家如約！所以買這種房子風險很高，除非是特別可靠的朋友總之一句話這種房子買賣之能個靠雙方的信用！

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• 問 買經濟適用房二手房應注意什么
  答

  1. 首先，要認真審查房屋的質量，查看房屋的房屋結構，地基，墻壁，屋頂，門窗，管道，電氣等是否完好，有無漏水，漏電，潮濕，安全隱患等問題；2. 其次，要查驗房屋所在的區(qū)域是否存在任何封閉，拆遷，建設等限制；3. 再次，要認真查看房屋的合同，看看房東的居住證是否有效，是否有租賃合同，是否有交易紀錄等；4. 最后，要考察房屋周邊的環(huán)境情況，看看所在社區(qū)的交通狀況，治安狀況，醫(yī)療條件是否達到住房標準。

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• 問 如何購買二手經濟適用房，購買二手經濟適用房注意啥？
  答

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。超級經紀人網 為你解答

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• 問 二手經濟適用房的買賣
  答

  經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅,具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言,是適中的,能夠適應中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果,而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,其成本略低于普通商品房,故又稱為經濟適用房。隨著時代的發(fā)展,經濟適用房的適用性也會發(fā)生質的變化,即隨著經濟發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求,在質量上要通過精心規(guī)劃、精心設計和精心施工,使經濟適用住房的建設達到;標準不高水平高,面積適**能全,造價不高質量高,占地不多環(huán)境美。 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市交易,但有下列情形之一的不得上市交易: (一)以低于房改成本價購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的; (二)住房面積超過省**規(guī)定的控制標準,或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修,且超標部分未補足房價款及裝修費用的; (三)處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的; (四)產權共有的房屋,其他共有人不同意上市交易的; (五)已抵押且未經抵押權人書面同意上市出售的; (六)擅自改變房屋使用性質的; (七)法律、法規(guī)以及縣級以上人民**規(guī)定其他不宜上市交易的。 職工以標準價購買、擁有部分產權的已購公有住房,應按成本價補足房價款和利息,取得全部產權后,方可上市交易。 經濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市交易的,應當向房屋所在地縣級以上人民**房地產行政主管部門提出申請,并提交下列材料: (一)職工已購公有住房和經濟適用住房上市交易申請表; (二)房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書,本辦法第九條第二款規(guī)定的除外; (三)身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件; (四)房屋共有權人和同住成年直系親屬同意上市交易的書面意見; (五)已購公有住房原產權單位出具的職工住房狀況證明,但經房地產行政主管部門催告原產權單位仍拒不提供的除外; (六)房改部門出具的同意上市出售審查意見。已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,房屋所有權人在向房地產行政主管部門提出交易申 請前,應先向同級房改部門申請對擬售房屋是否有不得上市交易情況進行審查。房改部門要在5個工作日內出具書面審查意見。房地產行政主管部門對已購公有住房和經濟適用住房所有權人提出的上市交易申請進行審核,并自收到申請之日起15個工作日內作 出是否準予其上市交易的書面意見。經房地產行政主管部門審核,準予上市交易的房屋,由交易當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理合同登記(登記備案) 、交易過戶手續(xù)。房屋出售辦理交易過戶手續(xù)時,交易當事人必須如實向房地產行政主管部門申報成交價格,并按照本辦法附件規(guī)定的標準繳納土地出讓金、所 得收益和有關稅費。房地產行政主管部門對所申報的價格進行核實,對申 報價格明顯偏低確需評估的房屋進行現場查勘和評估。已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,當事人應在辦理交易過戶手續(xù)之日起30日內,向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有 權變更登記手續(xù),并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民**土地行政 主管部門申請土地使用權變更登記手續(xù)。鼓勵城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件,將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后 一年內該戶家庭按照市場價購買住房,或者已購公有住房和經濟適用住房 上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價購買住房的,可以視同房屋產權 交換。購房金額大于或等于原住房出售收入的,免征除印花稅、契稅外的 各項稅收;購房金額小于原住房出售收入的,按差額部分計征稅費。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后,房屋維修仍按照上市交易前公有住房售后維修管理的有關規(guī)定執(zhí)行。個人繳交的住房共 用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還,隨房屋產權同時過戶。已購公有住房和經濟適用住房上市出租的,當事人應到房地產行政主管部門辦理房屋租賃合同登記備案,領取《房屋租賃證》,并按規(guī)定繳納稅費。已購公有住房和經濟適用住房用于抵押的,當事人應到房地產行政主管部門辦理抵押登記。抵押人到期無法償還債務,以抵押房產 或其拍賣所得抵償債務的,按本辦法規(guī)定繳納稅費。已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,其收入在按本辦法規(guī)定繳納土地出讓金、所得收益和有關稅費后歸職工個人所有;出租 的,其租金收入在按本規(guī)定繳納土地收益、有關稅費后歸職工個人所有。已購公有住房和經濟適用住房上市交易后,該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房,也不得再購買經濟適用住房等政 府提供優(yōu)惠政策建設的住房。 已購公有住房和經濟適用住房上市交易應繳稅費一、買賣: 除所得收益繳納外,以成交價(或評估價)為計(費)基數按下列規(guī)定繳納稅費: (一)土地出讓金:按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行; (二)所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳):由賣方繳納。按成交價扣除當地**公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益,按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平 均單價50%以下的部分,按20%繳納所得收益,80%歸賣方;成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分,30%繳納所 得收益,70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。 (三)印花稅:0.1%,買賣雙方各承擔一半; (四)契稅:1.5%,由買方繳納; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面積每平方米0.5元征收,由出租方繳納; (二)營業(yè)稅、房產稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎設施建設附加費、城市維護建設稅、個人所得稅:按租金收入10%的綜合征收 率征收,由出租方繳納; (三)土地使用稅、印花稅:按現行規(guī)定征收; 三、已購公有住房和經濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

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