二手房買賣交易中，需注意哪些法律問題？

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• 147****2530

  北海二手房價(jià)

  查看全文↓ 2013-03-03 11:17:00
• 146****0704

  首先買賣的房產(chǎn)是否是那種不能進(jìn)行買賣的房產(chǎn)就會(huì)產(chǎn)生法律的糾紛，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確，房屋的戶口不明確，房屋的質(zhì)量， 還有合同是否約定明確。

  查看全文↓ 2013-03-02 10:56:51
• 146****4994

  二手房買賣交易中，以下問題是需要注意的，因會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)法律糾紛： (1)房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋，房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣?！　?2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的?！　?3)交易房屋是否在租　　“買賣不破租賃”，買受人有可能不能及時(shí)入住房屋?！　?4)土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利?！　?5)市政規(guī)劃是否影響　　房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格，買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況?！　?6)福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與法律沖突?！　?7)單位房屋是否侵權(quán)　　單位房屋有成本價(jià)職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工住房，均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房單位一般享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)?！　　　?8)物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠　　買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。　　　　(9)戶口問題　　二手房中可能會(huì)有歷史戶口問題，可能上上家的戶口還沒有遷移走。買家可先聘請律師向公安戶籍部門查詢戶籍信息。法院不受理遷移戶口，律師建議在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任，一定期限內(nèi)上家將所有現(xiàn)存戶口遷移，否則需要支付違約金?！　　　?10)合同內(nèi)容明確　　合同內(nèi)容明確應(yīng)當(dāng)包括：合同主體、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、簽訂日期等。

  查看全文↓ 2013-03-02 10:50:46

相關(guān)問題

• 問 二手房交易法律有哪些? 二手房買賣常見法律問題有哪些
  答

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（國家物價(jià)局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評估收費(fèi)的通知（國家計(jì)委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（北京市物價(jià)局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

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• 問 二手房交易法律有哪些?二手房買賣常見法律問題有哪些
  答

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（國家物價(jià)局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評估收費(fèi)的通知（國家計(jì)委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（北京市物價(jià)局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買受人申請過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

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• 問 ??我想問下二手房買賣需要注意哪些法律問題
  答

  　二手房買賣常見法律問題：一、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？　　根據(jù)我國法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買方的利益?！　《⒎课莓a(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？　　關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人　　三、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？　　根據(jù)我國法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買方的利益。

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• 問 ??二手房法律問題需要注意哪些呢？
  答

  一、一定要核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房生是否與賣房人是同一個(gè)人，以確認(rèn)產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價(jià)房還是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。二、要弄清楚房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費(fèi)用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領(lǐng)居里的關(guān)系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長的時(shí)間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣費(fèi)用。五、要通過市場比較判斷該房屋的實(shí)際，可通過比較房屋的價(jià)值，也可以委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經(jīng)過國家房管部門（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算作真正完成過戶七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權(quán)交按手續(xù)，交清房款。

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• 問 二手房中個(gè)稅的分歧（法律問題）
  答

  你好!是的如果有發(fā)票的話,就按發(fā)票上金額計(jì)算!如果發(fā)票已經(jīng)不到了,個(gè)人所得稅是按房產(chǎn)成交價(jià)的1%計(jì)算!

  全部8個(gè)回答>